Kündigung

Kündigungsausschluss im Mietvertrag

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist, ist dem Grunde nach wirksam, auch in formularmäßigen Mietverträgen. Allerdings ist ein immerwährender, kompletter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts unwirksam. Ein solch weitgehender Ausschluss kann selbst in Form einer sogenannten Individualvereinbarung nicht wirksam vereinbart werden. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur bis maximal 4 Jahre wirksam.

Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 – 23 S 92/16

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Abmahnung wegen Ruhestörung

Gerade bei größeren Mietobjekten mit vielen Parteien, muss der Vermieter sicherstellen, dass es konkrete Verhaltensregeln gibt an die sich alle Mieter halten um Belästigungen zu vermeiden.
Wenn Mieter oft Partys feiern, nachts laute Musik hören oder allgemein ihre Nachbarn belästigen, kommt es sehr schnell zu Beschwerden wegen Ruhestörung. Wenn der Mieter sich nicht einsichtig zeigt, folgt vom Vermieter prompt eine Abmahnung.

Abmahnung wegen nicht erfüllter Renovierungspflicht

Im Mietvertrag ist festzuhalten, was der Mieter bei Auszug aus der Wohnung tun muss. Wenn der Vertrag keine Regelungen zu einer Renovierungspflicht beim Auszug enthält, kann dem Mieter nachträglich keine solche Pflicht aufgetragen werden. Enthält der Vertrag eine solche Regelung, ist meist von sogenannten „Schönheitsreparaturen“ die Rede, an denen der Mieter sich entweder beteiligen oder sie selbst durchführen muss. Ein Mieter kann nicht gezwungen werden die Arbeiten von einfach Fachmann ausführen zu lassen, da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werden kann. Wenn im Vertrag Regelungen zur Renovierungspflicht getroffen wurden, muss sich der Mieter daran halten.

Abmahnung wegen Untervermietung

Ein Vermieter muss sich darauf verlassen können, dass in seiner Mietsache nur die im Mietvertrag bezeichnete Partei, und keine ihm unbekannte Dritte, wohnt. Deshalb ist bei jeder Untervermietung vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Es gibt Ausnahmen bei der die Erlaubnis erteilt werden muss, wie z.B. wenn der Mieter nur ein einzelnes Zimmer untervermieten möchte und ein berechtigtes Interesse daran hat. Ausgleichend ist der Mieter ansonsten dazu berechtigt außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Wird die Wohnung allerdings komplett oder ohne Erlaubnis untervermietet, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und den Untermieter zum Auszug veranlassen.

Abmahnung wegen Überbelegung der Wohnung

Das Überbelegung einer Wohnung kann schnell zu einer höheren Abnutzung der Wohnung führen und ist bei Vermietern nicht gerne gesehen.
Wann eine Wohnung überbelegt ist, ist nicht im Gesetz geregelt und es existiert auch keine richertlich geschaffene, offizielle Grenze. Es gibt jedoch in den verschiedenen Ländern Vorfschriften der Wohnungsaufsichtsgesetze die zur Orientierung herangezogen werden können. Die Zahlen unterscheiden sich je nach Land geringfügig, jedoch gilt meistens, dass zehn Quadratmeter pro erwachsener Person noch angemessen seien (mindestens sechs Quadratmeter bei Kindern bis zu sechs Jahren). Mit vier Erwachsenen in einer Wohnung zu leben die unter 40 Quadratmeter groß ist, zählt also auf jeden Fall zur Überbelegung.

Abmahnung wegen unerlaubter baulicher Veränderungen

Mieter nehmen öfter mal selbst Pinsel und Werkzeug in die Hand und Vermieter müssen sich anschließend über drastische bauliche Veränderungen ärgern. Diese können von extremen Wandmalereien bis hin zu drastischen Veränderungen reichen, die die Statik der Wohnung gefährden und das Erscheinungsbild komplett verändern. Hier kann der Vermieter natürlich abmahnen und vom Mieter verlangen, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird.

Alle wichtigen Informationen und Mustervorlagen für Vermieter zum Thema Abmahnung finden Sie  hier.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

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