Kann die Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung in der WEG verhindert werden?

Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen ist in vielen Städten sozialpolitisch nicht erwünscht. In Zeiten von Wohnungsmangel soll Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen und nicht für den Tourismus genutzt werden. Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Fragen rund um dieses Thema sind vielfältig. Wir haben dazu in diesem und dem vorherigen Beitrag einige Urteile zusammengestellt, die die Rechtslage darstellen. Nachdem wir im letzten Beitrag das Mietrecht beleuchtet haben, widmen wir uns nun dem Wohnungseigentumsrecht.

Zulässigkeit der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (BGH, Urteil vom 15.1.2010 – V ZR 72/09)

Fall:

Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen. Der Kläger vermietete seine beiden Eigentumswohnungen in der Anlage tage- oder wochenweise an Feriengäste. Bei ihrer Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich dem Kläger diese Art der Nutzung der Wohnung zu untersagen und ermächtigten den Verwalter bei Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Der Beschluss wurde von dem Kläger angefochten.

Urteil:

Mit Erfolg. Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz jedenfalls nicht über ein Verbot einer bestimmten Art der Nutzung von anderen Eigentümern entscheiden könnten. Allerdings sei die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste oder andere Personen mit einem kurzen Unterkunftsbedürfnis grundsätzlich eine Form von Wohnungsnutzung und daher zulässig, sofern die Wohnungseigentümer nicht anders vereinbart hätte. Entscheidend für die Wohnungseigentumsrechtliche Einordnung sei weder die steuerrechtliche Einordnung der aus dieser Nutzung erzielten Einkünfte, noch ob es sich um eine gewerbliche Wohnungsvermietung als Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Vermieters handele. Maßgeblich sei in diesem Zusammenhang allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung als Ferienwohnung sei grundsätzlich unter die Wohnungsnutzung zu subsumieren. Im Einzelfall sei jedoch zu prüfen, ob die konkrete Nutzung über das zumutbare Maß an Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer nach § 14 WEG hinausgehe.

Keine mehrheitliche Änderung der Teilungserklärung (BGH, Urteil vom 12.4.2019 – V ZR 112/18)

Fall:

Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Nach der Gemeinschaftsordnung war eine kurzzeitige Vermietung gestattet. Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung konnte nach der Öffnungsklausel mit 75% der Miteigentumsanteile geändert werden. Die Eigentümer beschlossen mit einer solchen Mehrheit eine Änderung dahingehend, dass eine Überlassung an Feriengäste nicht mehr zulässig ist. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig.

Urteil:

Grundsätzlich ist die Nutzung zur Vermietung an Feriengäste zulässig. Ein Vermietungsverbot kann nur dann rechtmäßig sein, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts Anderes vereinbart ist– der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden.

Keine mehrheitliche Einführung von Vertragsstrafen für kurzzeitige Vermietung (BGH, Urteil vom 22.3.2019 – V ZR 105/18)

Fall:

Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Gemeinschaftsordnung war eine Vermietung nur mit Zustimmung des Verwalters gestattet. Diese Zustimmung konnte nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Vertragsstrafe von mindestens 500,00 € für den Fall, dass ein Eigentümer ohne die Zustimmung vermietet und ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag. Ein wichtiger Grund sollte nach dem Beschluss dann vorliegen, wenn eine kurzzeitige Vermietung (bis zu drei Monate) geplant war. Der Beklagte hält diesen Beschluss für nichtig.

Urteil:

Als Rechtsgrundlage für den Beschluss kommt nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Danach können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. § 21 Abs. 7 WEG erfasst aber nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Einführung einer Umzugskostenpauschale grundsätzlich möglich (BGH, Urteil vom 1.10.2010 – V ZR 220/09)

Fall:

Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Einer der Eigentümer vermietet seine fünf Wohnung an wechselnde Mieter, ca. 100 Mietverträge kommen pro Jahr zustande. Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Kostenpauschale von 50,00 € für die besondere Abnutzung am Gemeinschaftseigentum, die durch den Bewohnerwechsel entstand. Diese Regelung sollte nur für befristete Nutzungsüberlassung gelten.

Urteil:

Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

Der Beschluss war daher mit Erfolg anfechtbar, weil nicht erkennbar war, warum ein Bewohnerwechsel bei einem unbefristeten Vertrag anders behandelt werden soll als ein Bewohnerwechsel bei einem befristeten Vertrag.

Fazit:

Wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Regelungen in der Teilungserklärung getroffen wurden, überschreitet die Vermietung an Feriengäste jedenfalls in der Regel nicht die zulässige Nutzung des Sondereigentums. Eine Änderung der Teilungserklärung im Sinne einer Beschränkung der Vermietung ist nur allstimmig möglich. Vertragsstrafen können nicht nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen werden, wohl aber Umzugspauschalen.

Ob die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung bau- oder bauordnungsrechtlich zulässig ist oder auch eine unzulässige Zweckentfremdung im Rahmen von Zweckentfremdungsverordnungen darstellen könnte ist jedoch eine hiervon unabhängig zu beantwortenden Frage.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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