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02.06.2020

Fallstricke bei Mietvertragsabschluss – Betriebskosten

Worauf sollten Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags unbedingt achten? Worauf ist bei Vereinbarungen zu Miete und Betriebskosten besonders zu achten?

Wir haben schon mehrfach zum Thema Mieterselbstauskunft und Datenschutz im Mietverhältnis informiert. Es gibt aber noch grundsätzlichere Fragen beim Mietvertragsabschluss zu beachten. Wir haben nun eine kleine Reihe von Beiträgen zum Thema „Fallstricke bei Mietvertragsabschluss“ verfasst. Diese sollen Ihnen helfen rechtliche Fallen zu vermeiden aber auch wirtschaftlich sinnvoll zu handeln. In diesem Beitrag geht es um Mietzusammensetzung und die Betriebskostenvereinbarung im Wohnraummietverhältnis. Unseren ersten Beitrag finden Sie hier: “Fallstricke bei Mietvertragsabschluss – Teil 1 Parteien und Objekt”

Welche Betriebskosten soll der Mieter tragen?

Grundsätzlich sollte vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung trägt. Zu den Betriebskosten gehören sogenannte warme Betriebskosten z.B. Heizung und Warmwasser und auch kalte Betriebskosten, wie z.B. Müllabfuhr oder Straßenreinigung.

Zur Umlage dieser Betriebskosten genügt es, in den Vertrag auf § 556 BGB i.V.m. § 2 Betriebskostenverordnung zu verweisen.

Darüber hinaus gibt es verschiedene Betriebskostenarten, die nicht in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Solche sonstigen Betriebskosten muss der Vermieter gesondert auflisten, damit der Mieter sie tragen muss. Positionen, die regelmäßig anfallen sind z.B. die jährliche Prüfung der Wasserversorgung in Bezug auf die Trinkwasserverordnung, die Prüfung der elektrischen Anlage (sogenannter E-Check), Pflege und Überprüfung von Gründächern, Kosten der Brandmeldeanlage oder Rauchwarnmelder und vieles andere mehr.

Listet der Vermieter im Mietvertrag diese Kosten nicht gesondert auf, muss der Vermieter sie zukünftig selbst tragen und kann sie nicht auf den Mieter umlegen. Aus diesem Grund sollte der Vermieter sich im Vorfeld Gedanken darüber nachgedacht haben, welche Betriebskosten anfallen und umgelegt werden sollten.

Welcher Abrechnungsmaßstab sollte vereinbart werden?

Für die Heizkosten und die Kosten der Wassererwärmung gilt, dass der Vermieter diese verbrauchsabhängig abrechnen muss. Bei den so genannten kalten Betriebskosten ist auch eine Umlage als Pauschale oder innerhalb der Miete als Teilinklusivmiete denkbar.

Der Vorteil der genauen Abrechnung nach Wohnfläche oder Einheiten liegt auf der Hand. Die Verteilung der Kosten erscheint gerecht. Der Vermieter hat Anspruch auf Ausgleich dieser Kosten gegen die Mieter.

Aber auch eine Pauschale hat Vorteile. Hier muss der Vermieter nicht abrechnen und spart so erheblichen Aufwand. Wenn der Vermieter diese Pauschale gut kalkuliert, kann er unter Umständen sogar einen leicht höheren Betrag einnehmen, als er selbst bezahlt hat. Die Pauschale hat allerdings den Nachteil, dass eine Erhöhung dieser Pauschale nur möglich ist, wenn dies (im Mietvertrag) vereinbart ist. Diese Erhöhung ist außerdem zu begründen. Spätestens dann ist die Kalkulation offen zu legen.

Wenn eine Abrechnung von Vorauszahlungen vereinbart wird, sieht das Gesetz als Abrechnungsmaßstab die Abrechnung nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche vor. Es kann aber auch ein anderer Maßstab vereinbart werden – wie die Abrechnung nach Einheiten, nach Personenmonaten oder ähnliches. Dann muss der Vermieter nach diesem vereinbarten Maßstab abrechnen. Letztlich kann im Mietvertrag auch vereinbart werden, dass der Vermieter (mit der ersten Abrechnung) den Maßstab nach billigem Ermessen festlegt. Die passenden Dokumente zum Thema Betriebskosten haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Im 3. Teil geht es um die Miethöhe und Mieterhöhung.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay

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