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17.06.2020

Fallstricke bei Mietvertragsabschluss – Miethöhe und Mieterhöhung

Worauf sollten Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags unbedingt achten? Was kann zur Miethöhe geregelt werden?

Wir haben schon mehrfach zum Thema Mieterselbstauskunft und Datenschutz im Mietverhältnis informiert. Es gibt aber noch grundsätzlichere Fragen beim Mietvertragsabschluss zu beachten. Wir haben nun eine kleine Reihe von Beiträgen zum Thema „Fallstricke bei Mietvertragsabschluss“ verfasst. Diese sollen Ihnen helfen rechtliche Fallen zu vermeiden aber auch wirtschaftlich sinnvoll zu handeln. In diesem Beitrag geht es um die Möglichkeiten der Mieterhöhungen im Wohnraummietverhältnis. Unseren letzten Beitrag aus unserer Reihe finden Sie hier: “Fallstricke bei Mietvertragsabschluss – Betriebskosten”.

Gibt es im Wohnraummietverhältnis Grenzen bei der Miethöhe?

Ja, die gibt es. Zum Einen ist die so genannte Mietpreisbremse zu beachten. In Gebieten, in denen eine Verordnung zur Begrenzung der Neuvermietungsmieten gilt, wie zum Beispiel in Berlin oder München, darf die Miete bei der Neuvermietung 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen (die Einzelheiten zur Mietpreisbremse finden Sie hier). Daneben gibt es in Berlin den Mietendeckel (die Einzelheiten zum Mietendeckel finden Sie hier).

Und zum Anderen ist das Wirtschaftsstrafgesetz zu beachten (Bekämpfung von Mietwucher).

Welche Regelungen können zu Mieterhöhungen getroffen werden?

Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, das teilweise 30 Jahre und länger dauert. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass auch nach Abschluss des Mietvertrages zukünftig Änderung in Bezug auf die Miethöhe erfolgen können. Da solche nachträglichen Änderungen von der ursprünglichen Vereinbarung abweichen, hat der Gesetzgeber Mieterhöhungen nur auf bestimmte Art und Weise zugelassen.

In Wohnungsmietverträgen finden sich daher folgende Regelungen: Zukünftige Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht hat; zukünftige Mieterhöhung, wenn die Vertragsparteien sich über eine entsprechende Staffelmietvereinbarung verständigt haben. Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, kommt meist nur eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558ff BGB) oder nach Modernisierung (§§ 559ff BGB) in Betracht. Welche Regelung für den Vermieter sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Ist beispielsweise die vereinbarte Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, wird es voraussichtlich viele Jahre dauern, bis eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener ortsüblicher Vergleichsmieten möglich ist. In so einem Fall kann es sich anbieten, sich auf eine Indexmiete oder eine Staffelmiete zu verständigen. Der Nachteil von Index- und Staffelvereinbarungen ist aber der, dass es hier Einschränkungen bei der Umlage von Modernisierungskosten gibt.

Weiß also der Vermieter, dass er in absehbarer Zeit verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchführen wird (z.B. Dämmung der Fassade, Einbau eines Aufzuges) kann die Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete nachteilig sein, da Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht bzw. nur teilweise möglich sind.

Auch hier sollte der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages sich überlegen, was voraussichtlich in Zukunft in Bezug auf das Mietobjekt passieren soll / passieren wird. Dementsprechend kann er die Art und Weise, wie zukünftige Mieterhöhungen ablaufen sollen, im Mietvertrag bestimmen. Einzelheiten zu den Voraussetzungen, den Formalien der Vereinbarung und den Vor- und Nachteilen finden Sie hier (Vereinbarungen zur Miete und Mieterhöhungen im Wohnraummietvertrag).

Im 4. und letzten Teil geht es um Schönheitsreparaturen und Untermiete.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Pixabay

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