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21.10.2020

Neues bei der Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungskosten können auf die Mieter umgelegt werden. Davon gehen die Vermieter aus und so steht es im Gesetz. Derzeit können hier 8% der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Hier gibt es aber weitere Einschränkungen. So gilt dies nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen und dann nicht wenn es für den Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde oder es muss bei Baumaßnahmen ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Besonders zu letzterem Punkt hat der Bundesgerichtshof eine neue Entscheidung getroffen, die für uns Anlass gegeben hat die Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten noch einmal zu beleuchten.

Art der Maßnahmen

In § 555b BGB sind verschiedene Modernisierungsmaßnahmen geregelt:

  • zur Einsparung von Endenergie
  • zur Einsparung vom Primärenergie
  • zur Reduzierung des Wasserverbrauchs
  • zur Wohnwertverbesserung
  • zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  • zur Schaffung neuen Wohnraums
  • die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Eine nähere Erläuterung dieser Maßnahmen finden Sie hier.

Eine Kostenumlage auf die Mieter kann nicht erfolgen, wenn Maßnahmen ergriffen werden zur Schaffung neuen Wohnraums und zur Einsparung von Primärenergie, es sei denn, es liegt auch eine andere Modernisierungsmaßnahme vor.

Abzug von ersparten Instandhaltungskosten

In § 559 Abs. 2 BGB heißt es: „Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten…“. Bislang war umstritten, ob nur fällige Instandhaltungskosten berücksichtigt werden müssen. In dem Fall wären nur die Kosten anzurechnen, die für Reparaturen angefallen wären. Sofern die zu modernisierenden Bauteile mangelfrei wären, müsste kein Instandhaltungsabzug gemacht werden. Der BGH hat dies in seiner Entscheidung vom 17.6.2020 (Az. VIII ZR 81/19) nun verneint und ausgeführt: „Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits “fällige” Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach §559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind“.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden Fenster in einem Treppenhaus modernisiert. Die Fenster waren mangelfrei (so zumindest die Behauptung des Vermieters), aber bereits 60 Jahre alt. Der BGH führt hier aus, dass der Vermieter die Mangelfreiheit der Fenster beweisen muss. Dies folgt daraus, dass der Vermieter beweisen muss, dass er Modernisierungs- und nicht Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat.

Der BGH meint, dass die Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten damit auch nicht erschwert würde, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen, die sich an der üblichen Lebensdauer und der bereits eingetretenen Abnutzung orientiert. Leider benennt der BGH keine Schätzgrundlage. Die steuerlichen Abschreibungsmodelle passen nicht so recht, weil die Lebensdauer von Gebäudebestandteilen meist nur mit 25 bis 50 Jahren angegeben werden. Auch dürfte der Neubeschaffungswert der alten Bestandteile nur schwer zu ermitteln sein, da derartige Bauteile oft nicht mehr verfügbar sind.

Doppelte Kappungsgrenze

Nicht zuletzt gibt es auch eine weitere Grenze, die Grenze in § 559 Abs. 3a BGB. Die Modernisierungsumlage darf 3,00 €/m² nicht übersteigen. Mieter von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete, die vor der Maßnahme weniger als 7,00 €/m² gekostet hat, sollen noch weiter geschützt werden. Hier darf die Miete nur um 2,00 €/m² steigen.

Härteeinwand der Mieter

Aber auch diese Mieterhöhung kann nicht erreicht werden, wenn die höhere Miete – unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten – für die Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde. Eine unangemessene Härte ist immer dann zu befürchten, wenn die Gesamtmiete 30% des Einkommens des Mietenden und ggf. seines Lebensgefährten/Partners übersteigt.

In diesem Zusammenhang war lange strittig, was passiert, wenn der Mieter, der Arbeitslosengeld II bezieht, in einer (unangemessen?) großen Wohnung wohnt und daher die Miete diese Grenze übersteigt. In einem am 9.10.2019 entschiedenen Fall (Az. VIII ZR 21/19) hat der BGH hier entschieden, dass es darauf nicht ankommt. Beim Härtefalleinwand ist abzuwägen, ob das Refinanzierungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt zu erhalten, überwiegt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Ausgangspunkt eine Entscheidung des Vermieters ist, die der Mieter nicht beeinflussen kann. Der Mieter kann daher nicht darauf verwiesen werden, auszuziehen oder einzelne Räume unter zu vermieten.

Vom Härteeinwand gibt es aber auch Ausnahmen: So kann sich der Mieter nicht auf den Härteeinwand berufen, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat oder mit der Modernisierung lediglich ein allgemein üblicher Zustand geschaffen wird.

Der Mieter kann sich auch nicht unbegrenzt lange auch die finanzielle Härte berufen. Die Frist für die Erhebung des Härteeinwands endet nach Ablauf eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung, wenn der Vermieter auf diese Frist hingewiesen hat. Diese Frist gilt nur dann, wenn die tatsächliche Mieterhöhung, die angekündigte Mieterhöhung nicht um mehr als 10% übersteigt. Mit dieser Frist soll sichergestellt werden, dass auch der Vermieter abschätzen kann, inwiefern sich die Baumaßnahme amortisieren wird.

Fazit:

Auch bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gilt: Der Teufel liegt im Detail. Für eine erfolgreiche Modernisierungsmieterhöhung bedarf es einer wirksamen Modernisierungsankündigung und dann der richtigen Berechnung der Mieterhöhung. Checklisten und Muster finden Sie hier.

Quelle: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay

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