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Beiträge

Hier finden Sie Beiträge zu relevanten Themen im Bereich des Immobilienrechts und Datenschutzes. Speziell für Verwalter, Vermieter und Eigentümer.

Übersendung der Betriebskostenbelege – Kopien oder Originale?

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Das Belegeinsichtsrecht ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter wichtig. Mieter können die Nachzahlung aus Abrechnungen verweigern, solange der Vermieter ihnen die Einsichtnahme verweigert.

Härtefalleinwand bei Modernisierungsumlagen

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Wenn der Vermieter eine Modernisierung plant, will er kalkulieren, ob er die Kosten auf die Mieter umlegen kann. Grundsätzlich ist dies möglich.

Datenschutzverletzung – Bußgeld gegen ein deutsches Wohnungsunternehmen in Millionenhöhe!

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Die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit veröffentlichte am 05.11.2019 eine Pressemitteilung, in der sie bekannt gab, ein Bußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro gegen die Deutsche Wohnen SE wegen Verstößen gegen die Datenschutz-Grundverordnung verhängt zu haben.

Neues zur Fälligkeit der Rückzahlung der Kaution

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Seit unserem letzten Beitrag zur Kaution vom 24. Mai dieses Jahres hat sich die Rechtslage bzw. deren Einschätzung leicht geändert.

Wie groß ist der Balkon?

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Mit welcher Fläche ist der Balkon bei Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Streitigkeiten über die vermietete Fläche zu berücksichtigen?

Vereinbarungen zur Miete und Mieterhöhungen im Wohnraummietvertrag

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Die Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis stellt juristisch gesprochen eine Änderung des Vertrags dar.

Umfang des Auskunftsanspruchs nach Art. 15 DSGVO – auch Gesprächsvermerke oder Telefonnotizen sind relevant

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Am 26.07.2019 hat das OLG Köln in einem Urteil zum Aktenzeichen 20 U 75/18 zum Umfang des Auskunftsanspruchs nach der DSGVO entschieden.

Der EuGH hat erneut zur Verwendung von Cookie-Einwilligungen entschieden

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Der EuGH hat mit Urteil vom 01.10.2019 drei Fragen eng im Sinne des Datenschutzes und damit zugunsten des Internetnutzers entschieden:

Mietminderung für Baustelle in der Nachbarschaft

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Eines der Themen, das immer wieder heiß diskutiert wird, ist: Ist die Miete gemindert, wenn in der Nachbarschaft gebaut wird?

5 typische Fragen zu Kleinreparaturen

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Sowohl Hausverwaltungen als auch Vermieter fragen immer wieder nach Kleinreparaturen. Offensichtlich bestehen hier viele Irrtümer und Unklarheiten.

Neue Entscheidungen zur Mietpreisbremse

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Die in Berlin lang erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist da. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse sind verfassungsgemäß.

Kommt der Mietendeckel in Berlin?

Der Referentenentwurf für den Berliner Mietendeckel liegt seit Montag, 2. September 2019 vor.

Tod des Mieters Teil 4 – Wer zahlt?

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Dieser vierte Beitrag setzt sich nun mit zwei Fragen aus der Praxis auseinander:

Tod des Mieters Teil 3 – Wer kennt den Erben?

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Was passiert bzw. was kann der Vermieter tun, wenn ein Mieter allein lebte und seine Erben dem Vermieter nicht bekannt sind?

Tod des Mieters Teil 2 – Muss das Mietverhältnis fortgesetzt werden?

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Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. In diesem zweiten Teil geben wir Tipps und Hinweise zum Vorgehen nach dem Tod eines Mieters.

Tod des Mieters Teil 1 – Wer wird Mieter?

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Verstirbt ein Wohnraummieter, stellt sich die Frage nach der Weiterführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses und damit der langfristigen Sicherung der Einkünfte aus dem Mietobjekt.

Betriebskostenumlage – welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?

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Üblicherweise setzt sich die Miete aus Nettokaltmiete oder Grundmiete und den Vorauszahlungen für Betriebskosten zusammen.

Die Eigenbedarfskündigung – Alter der Mieter

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Ein Vermieter einer Wohnung darf ein Mietverhältnis über eine Wohnung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Die Eigenbedarfskündigung – Plausibilität des Eigennutzungswunsch

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Um Wohnraummieter vor Wohnungsverlust zu schützen, bestimmt das Mietrecht, dass Wohnraummieter nur gekündigt werden können, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Wie werden Mietzahlungen verrechnet? – Teil 2

Im ersten Teil hatten wir die Grundsätze der Verrechnung kurz erläutert. Im zweiten Teil folgen nun einzelne Beispielsfälle.

Wie werden Mietzahlungen verrechnet? – Teil 1

Wie werden Zahlungen, die auf das Mieterkonto geleistet werden, verrechnet? Welche Forderungen werden getilgt? Welche Grundsätze sind zu beachten?

Die Kündigung wegen Zahlungsverzug – Müssen es zwei Monatsmieten sein?

Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Wenn der Vermieter dies nicht länger hinnehmen will, kann er die Möglichkeit einer Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs prüfen.

Wer erstellt die WEG-Abrechnung bei einem Verwalterwechsel?

Wenn eine Verwalterbestellung endet und ein neuer Verwalter seine Tätigkeit aufnimmt, stellt sich oft die Frage danach, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist.

Häufige Fragen zur Kaution

Wir haben diesem Beitrag einen Überblick über die häufigsten Fragen zu dem Thema Mietkaution bzw. Mietsicherheit gewidmet.

Widerruf von Mietverträgen?

Inzwischen schon fast 5 Jahre in Kraft, aber trotzdem im Mietrecht noch weitgehend unbekannt. Im Juni 2014 wurde der § 312 Abs. 4 BGB neu eingeführt.

Der Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümer­gemeinschaft

Der Verwaltungsbeirat ist neben der Wohnungseigentümerversammlung und dem Verwalter das dritte Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Einladung zur Wohnungseigentümer­versammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung für ein Objekt ist, gemäß § 24 Abs. 1 WEG, mindestens einmal im Jahr von dem Verwalter einzuberufen.

Kündigung, Auszug des Mieters, und dann?

Mieter oder auch Vermieter entscheiden sich für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Doch wie geht es dann weiter. Dieser Beitrag skizziert kurz verschiedene Szenarien, wie es nach einer Kündigung weitergehen kann.

Änderung des Abrechnungszeitraums für die Betriebskostenabrechnung

Bei der Abrechnung von Betriebskosten kann es sein, innerhalb von bestehenden Mietverhältnissen den vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum zu ändern.

Die Übergabe der Mietsache

Die Übergabe der Mietsache ist eines der wichtigsten Ereignisse während eines Mietverhältnisses. Meist beginnt ab der Übergabe die Zahlungspflicht.

Wann muss der Mieter zahlen?

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In § 556b Abs.1 BGB ist geregelt, dass der Mieter die Miete am 3. Werktag „zu entrichten“ hat. Aber was heißt das? Muss das Geld am 3. Werktag beim Vermieter sein?

Die Kautionsabrechnung

Das Mietverhältnis ist beendet. Der Mieter hat die Wohnung geräumt und zurückgegeben. Es bestehen aber noch einzelne Ansprüche gegen den Mieter.

Der Verlust eines Schlüssels kann teuer werden

In diesem Beitrag wird beleuchtet, ob dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen, wenn dieser einen oder mehrere Schlüssel verliert.

Der Zeitmietvertrag über Wohnraum gemäß §575 BGB

Wenn wirksam ein Zeitmietvertrag vereinbart werden soll, ist § 575 BGB zu beachten. Eine andere Art der Befristung ist nicht möglich.

Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis

Was sind Modernisierungsmaßnahmen? Welche baulichen Maßnahmen zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen, wird in § 555 b BGB abschließend aufgeführt.

Die Rückgabe der Mietsache

Der Mieter hat dem Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten spätestens am Tag des Endes des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabe der vermieteten Räume hat am Mietobjekt selbst zu erfolgen.

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümer­versammlung

Inhaber des Stimmrechts ist derjenige Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist.

Mieterhöhung – Auf den Zugang kommt es an

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Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebend, wenn sich die Vergleichsmiete seit dem letzten Mietspiegel verändert hat?

DSGVO Bußgeld von 5.000€ für fehlenden Auftragsverarbeitungsvertrag

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Der Hamburgische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit hat gegen ein Unternehmen ein Bußgeld von 5.000€ verhangen.

Bundesverfassungsgericht: Eilantrag gegen die testweise Datenübermittlung für den Zensus 2021 abgelehnt

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Das BVerfG hat sich mit dem Gesetz zur Vorbereitung eines registergestützten Zensus 2021 befasst.

DSGVO-Bußgeld gegen Privatperson von 2.628€ mit Verfahrenskosten wegen offenem E-Mail-Verteiler

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Der Landesbeauftragten für Datenschutz in Sachsen-Anhalt hat an eine Privatperson ein Bußgeld wegen offenem E-Mail-Verteiler verhängt.

DKB startet Kooperation mit LEWENTO

Die DKB-Verwalterplattform wird um das Serviceangebot von LEWENTO erweitert. Auf LEWENTO finden Sie Rechtsdienstleistungen, Fachwissen und Muster.

Bußgeld gegen Uber von insgesamt mehr als 1 Million Euro wegen Verletzung des Datenschutzes

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Wegen Verheimlichung eines Datenangriffs sprachen die Datenschutzbehörden gegen Uber ein Bußgeld von mehr als 1.000.000,- Euro aus.

Französische Datenschutz­behörde verhängt Bußgeld von 50 Millionen Euro gegen Google

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Wegen eines Verstoßes gegen die DSGVO hat die französische Datenschutzbehörde am 21.01.2019 gegen Google ein Bußgeld in Höhe von 50.000.000,- Euro verhängt.

Vorsicht mit sensiblen Daten – Betrieblicher Datenschutz in Immobilien­unternehmen

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Datenschutz ist Grundrechtsschutz. Jeder Mensch hat das Recht auf informationelle Selbstbestimmung, dazu gehört die Kontrolle übr seine Daten.

BGH: Einbau und Wartung von Rauchwarnmel­dern einheitlich durch Wohnungseigen­tümer zulässig

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Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass Wohnungseigentümer den zwingenden Einbau und die…

Kommentar zu Urteilen zur Datenschutzgrund­verordnung

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Das Landgericht Bochum hat sich in einer jüngeren Entscheidung vom 07.08.2018 zu dem Streit positioniert, ob Verstöße gegen die Vorschriften der DSGVO…

Mietpreisbremse in Baden-Württemberg unwirksam

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Nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Stuttgart ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) vom 29.09.2015 unwirksam.

Die Beheizung der Wohnung: Heizpflichten von Vermieter und Mieter

Bei Unterschreitung der Mindesttemperatur ist der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt, was zu weiteren Ansprüchen des Mieters führen kann.

Zensusgesetz – Informations­pflichten für Eigentümer und Verwalter

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Es wird erwartet, das Mitte 2019 das neue Zensusgesetz 2021 in Kraft tritt, wonach Eigentümer und Verwalter zu weitreichenderen Angaben über die von ihnen vermieteten…

Landesdaten­schutzbeauftragter verhängt erstes Bußgeld wegen Verletzung der Datenschutz-Grundverordnung

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Wegen Verstoßes gegen die Datensicherheit wurde gegen…

Mehrheit von Mietern

Der Artikel gibt einen Überblick über häufige sich für Vermieter und Hausverwaltungen in Mietverhältnissen mit mehreren Mietern ergebende Besonderheiten. Ziehen mehrere Personen in eine Wohnung, sind nicht automatisch alle Mieter.

Belegeinsicht im preisfreien Wohnraummiet­verhältnis

Der Mieter hat das Recht die Abrechnungsbelege für die Betriebskostenabrechnung einzusehen, damit er diese auf formelle und materielle Fehler hin überprüfen kann.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters

Wann darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen oder hat er ein generelles Besichtigungsrecht? Wann darf der Mieter die Besichtigung verweigern und sich auf die Unverletzlichkeit der Wohnung berufen?

Mieterselbstaus­kunft

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Datenschutz ist in aller Munde. Viele Vermieter und Hausverwalter stellen sich die Frage, ob es durch die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) Änderungen bei den Mieterselbstauskünften geben muss.

Wer ist verantwortlich, wenn es in der Wohnung schimmelt?

Beruht Schimmel auf einem nicht angepassten Heiz- und Lüftungsverhalten, haftet der Mieter, wenn er über die Änderungen der Anforderungen belehrt wurde. Beruht der Schimmel auf einem Baumangel, haftet der Vermieter.

Der Anspruch auf Genehmigung zur Zweckentfrem­dung von Wohnraum

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Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum ist zu erteilen, wenn der Wohnraumverlust durch die Schaffung von Ersatzwohnraum wieder ausgeglichen wird.

Beweislast im Betriebs­kosten­recht bei der Frage „Der Haus­meister hat seine Arbeit nicht ordentlich gemacht“

Wenn die Betriebskostenabrechnung erstellt ist, beginnt der Ärger in vielen Mietverhältnissen, wenn sich Mieter und Vermieter über die Inhalte der abgerechneten Positionen streiten.

Austausch des Bodenbelages – was ist mit dem Schallschutz?

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Gibt es in der Gemeinschaftsordnung keine anderslautende Regelung, so ist beim Austausch des sich in der Eigentumswohnung befindlichen Bodenbelags der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgebliche Schallschutz einzuhalten.

Schon wieder Neues zum Thema Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen hat.

Wie wirken sich Wohnflächenabweichungen aus?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 30. Mai 2018 entschieden, dass die Abrechnung der Betriebskosten nach der tatsächlichen Fläche erfolgen muss.

Die Haftung des WEG-Verwalters

Juristen sprechen bei Wohnungseigentumsrecht immer von der Trennungstheorie. Sie erklären dabei, dass die Bestellung des Wohnungseigentumsgesetz-Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrages unabhängig betrachtet werden müssen.

Schönheitsreparaturen – eine Never-Ending-Story?

Die Rechtsprechung für Schönheitsreparaturen veränderte sich in den letzten Jahren. Nun wurde entschieden, dass die Klausel „Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam ist.

Facebook-Fanpage-Betreiber ist Verantwortlicher im Sinne des Datenschutzes

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Der Betreiber einer Fanpage auf Facebook ist gemeinsam mit Facebook für die Verarbeitung von personenbezogenen Daten verantwortlich.

Der Entzug von Wohneigentum

Der Entzug von Wohneigentum stellt den schwerwiegendsten Eingriff in die Rechte eines Mitgliedes einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar, der vorstellbar ist.

Die Zweckentfremdung von Wohnraum

Viele gehen davon aus, dass vor allem selbstgenutzte Wohnungen nun unbürokratischer im Rahmen einer möglichen Zweckentfremdung zu behandeln sind.

Formelle Voraussetzungen in der Betriebskostenabrechnung

Der erste Schritt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist getan, wenn man vor Erstellung prüft welche Gesamtkosten in der Abrechnung einzustellen sind.

Die Staffelmiete und ihre Vor- und Nachteile

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Die Staffelmiete ist nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Vielmehr einigen sich Mieter und Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss über die zukünftige Mietentwicklung.

Der Mietzweck – die wichtigste Regelung in einem Mietvertrag

Sie haben ein Mietobjekt und wollen es vermieten. Sie müssen sich Gedanken darüber machen, wie das Mietobjekt ausgestattet wird, wer für Reparaturen sorgen muss und wieviel Miete Sie fordern können.

Die Abmahnung wegen Lärm- und Ruhestörung

Zweck der Abmahnung ist es, einer Vertragspartei zu verdeutlichen, dass man ein bestimmtes Verhalten als vertragswidrig ansieht und man rechtliche Konsequenzen ziehen wird, wenn sich das Verhalten nicht ändert.

Mietmangel und Mangelanzeige im Mietverhältnis

Der Vermieter hat die Sache dem Mieter in einem geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ein Mietmangel liegt vor, wenn ein die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigender Zustand der Mietsache gegeben ist.

Datenschutz und Mietverwaltung

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Am 25. Mai 2018 tritt die neue europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft. Datenschutz ist aber kein neues Thema in der Mietverwaltung. Auch im alten Bundesdatenschutzgesetz wurden Vorgaben zum Umgang mit Daten gemacht.

Die Eigentümerversammlung in der WEG

Der Ort und die Zeit, wo die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft einer WEG stattfindet, ist die Eigentümerversammlung. Absprachen im Treppenhaus oder im Garten der Wohnanlage, auch wenn zufällig alle Wohnungseigentümer beisammensaßen, sind unverbindlich.

Der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung

Bei gemischt genutzten Gebäuden kommt regelmäßig der Einwand, dass ein notwendiger Vorwegabzug nicht erfolgt und deshalb die Betriebskostenabrechnung falsch sei.

Die Kündigung wegen Vertragsverstoßes

Wenn sich einzelne Mieter nicht an ihre vertraglichen Pflichten halten, seien es auch nur Nebenpflichten, kann das gesamte Gefüge in einer Mietergemeinschaft in Schieflage geraten.

Welches Mietvertragsformular ist das Beste?

Es gibt im Internet eine Vielzahl von Mietvertragsformularen. Doch was ist bei dem Ausfüllen des Mietvertragsformulars zu beachten?

Welche baulichen Maßnahmen stellen eine Modernisierung dar?

Modernisierungsmaßnahmen sind streng von sonstigen baulichen Maßnahmen zu unterscheiden.

Vertragswidrige Nutzung der Mietsache

Wenn im Verlauf eines Mietverhältnisses eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache vorliegt, stellt sich die Frage, ob und wie dieses Verhalten des Mieters dauerhaft verhindern werden kann.

Wann kann ich Mietern bei Zahlungsverzug kündigen?

Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters ist, die vereinbarte Miete zu zahlen. In der Praxis zeigt sich, dass Sie als Vermieter bei der Mietzahlung Nervenstärke beweisen müssen.

Zweck und Form einer Abmahnung

Mieter einer Mietsache verhalten sich manchmal vertragswidrig. Dem Vermieter bleibt in diesem Falle oft nur ein Mittel – die Abmahnung. Hierbei sind mehrere Dinge zu beachten.

Die Mietsicherheit – Ist die Kaution sinnlos geworden?

Das Landgericht Berlin hat entschieden , dass der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann, dass der Vermieter die Inanspruchnahme der Kaution unterlässt.

Was umfasst eine Modernisierung?

Eine Immobilie stellt einen Vermögenswert für den Eigentümer dar, den es wenn möglich zu steigern gilt. Eine Art der Wertsteigerung stellt die Durchführung einer Modernisierung dar.

Mietminderung: Wann tritt sie in Kraft?

Das Gesetz gewährt dem Mieter eine Mietminderung, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Falls Mieter in Zahlungsverzug geraten, vereinfachen gesetzliche Regelungen es dem Vermieter eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Eigenbedarfskündigung – Die Anbietpflicht des Vermieters

Ein Vermieter, der eine weitere Wohnung hat, mit der der Wohnbedarf des Mieters gedeckt werden kann, muss diese Wohnung dem Mieter zur Anmietung anbieten.

Die 9 häufigsten Gründe für eine Abmahnung

Vermieter haben manchmal mit Mietern zu kämpfen die ihre vertraglichen Pflichten verletzten. Wenn mit dem Mieter nicht zu reden ist, kann eine Abmahnung Abhilfe verschaffen.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Ein Vermieter kann Wohnungsmietverträge nur kündigen, wenn er hierzu einen wichtigen Grund oder ein berechtigtes Interesse hat und ist daher meist an sehr lange Mietverträge gebunden.

Benötigen der Wohnung und Begründung der Kündigung

Damit Wohnraummieter vor Wohnungsverlust geschützt werden, darf ein Vermieter einer Wohnung ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Eigenbedarfskündigung – Die wichtigsten Infos für Vermieter

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf handelt es sich um eine so genannte einseitige Willenserklärung, die auf die Beendigung des vorhandenen Mietverhältnisses gerichtet ist.

Keine Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei Neuabschluss von Wohnraummietverträgen die neu vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Keine Leistungspflicht durch Beschluss der WEG

Die WEG kann nicht mit einem Mehrheitsbeschluss eine Leistungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegen seinen Willen erstmals begründen.

Vermietung an Flüchtlinge kann Zweckentfremdung sein

Die Vermietung an Flüchtlinge ist scheinbar für viele Vermieter dann attraktiv, wenn die Unterbringung tageweise nach Personen von den Sozialbehörden vergütet wird.

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