Formulierung Mietvertragsvorlage Sie können formulieren: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf von 15 Monaten nach Mietbeginn von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats, das heißt frühestens zum 31.07.2020, ordentlich kündbar ist.“

Oder: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum 31.07.2020 von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.“

Dann kann das Mietverhältnis frühestens am 31.07.2020 enden, wenn die Kündigung bis zum 3. Werktag des Mai 2020 bei Ihnen eingeht. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung schon am 3. Mai 2019 ausgesprochen wird, auch dann endet das Mietverhältnis erst zum 31.07.2020. In der Formulierung wird nicht untersagt zu kündigen, sondern nur die Mindestdauer des Vertrags festgelegt. Eine Kündigung kann auch schon vor Ablauf des benannten Zeitraums ausgesprochen werden, sie kann aber frühestens zum 31.07.2020 wirken.

Der formularvertragliche Kündigungsausschluss ist für höchstens vier Jahre nach Vertragsabschluss zulässig. Die Zulässigkeit eines solchen Kündigungsausschlusses folgt aus § 557a Abs. 3 BGB. Danach kann das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann nach § 557a Abs. 3 S. 2 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Die Gerichte vertreten hier die Auffassung, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss nicht nur für Staffelmietverträge, sondern auch in anderen Mietverträgen formularvertraglich für vier Jahre vereinbart werden kann.
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Ungeregelte Ratenzahlung

Bei mir ist es so: Der Mieter hat von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Er hat bislang erst eine Rate gezahlt. Im Mustermietvertrag ist leider nicht geregelt, wann er die anderen Raten zu zahlen hat.

Frage: Gibt es hierfür eine andere gesetzliche Grundlage?

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Nach § 551 Abs. 2 BGB ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen monatlichen Raten in den jeweils nächsten Monaten zusammen mit der Mietzahlung (meist also zu Beginn des zweiten und dritten Monats).

Zunächst können Sie (aber müssen nicht) die Raten anmahnen. Sie können auch gleich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und den Mieter auf Zahlung der Kaution verklagen.

Sie können das Mietverhältnis auch fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Raten der Kaution in Verzug ist (§ 549 Abs. 2a BGB). In diesem Fall hat der Mieter aber die Möglichkeit, die Kündigung zu heilen, also unwirksam werden zu lassen. Wenn der Mieter die Kautionsraten dann zahlt, wird diese Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis wird fortgesetzt.