Formulierung Mietvertragsvorlage Sie können formulieren: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf von 15 Monaten nach Mietbeginn von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats, das heißt frühestens zum 31.07.2020, ordentlich kündbar ist.“

Oder: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum 31.07.2020 von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.“

Dann kann das Mietverhältnis frühestens am 31.07.2020 enden, wenn die Kündigung bis zum 3. Werktag des Mai 2020 bei Ihnen eingeht. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung schon am 3. Mai 2019 ausgesprochen wird, auch dann endet das Mietverhältnis erst zum 31.07.2020. In der Formulierung wird nicht untersagt zu kündigen, sondern nur die Mindestdauer des Vertrags festgelegt. Eine Kündigung kann auch schon vor Ablauf des benannten Zeitraums ausgesprochen werden, sie kann aber frühestens zum 31.07.2020 wirken.

Der formularvertragliche Kündigungsausschluss ist für höchstens vier Jahre nach Vertragsabschluss zulässig. Die Zulässigkeit eines solchen Kündigungsausschlusses folgt aus § 557a Abs. 3 BGB. Danach kann das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann nach § 557a Abs. 3 S. 2 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Die Gerichte vertreten hier die Auffassung, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss nicht nur für Staffelmietverträge, sondern auch in anderen Mietverträgen formularvertraglich für vier Jahre vereinbart werden kann.
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Eigentum einer Einbauküche

Der Mieter hat eine Einbauküche in die Wohnung einbauen lassen. Das Mietverhältnis wird in Kürze enden. Der Mieter behauptet, Einbauküche sei in mein Eigentum als Eigentümer übergegangen, weil sie von einem Möbelschreiner erstellt und eingebaut wurde, § 94 BGB. Richtig ist, dass es sich um einen Einbau einer Möbelkette handelt.

Frage: Meines Wissens ist eine Einbauküche nie nach § 94 BGB zu beurteilen, weil sie in jedem Fall als Mobilität zu beurteilen ist. Können Sie mich bitte in dieser Erinnerung bestätigen? Muss der Mieter die Küche bei seinem Auszug entfernen?

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Richtig ist, dass wesentliche Bestandteile einer Sache keine besonderen Rechte haben können (§ 93 BGB). Das bedeutet, dass wesentliche Bestandteile der Wohnung (die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird) im Eigentum des Wohnungseigentümers stehen. Wenn eine Einbauküche also ein wesentlicher Bestandteil ist, würde diese tatsächlich immer im Eigentum des Wohnungseigentümers stehen.

Dies ist aber nicht der Fall. Sie sind nicht Eigentümer der Einbauküche geworden. Diese Küche ist nur ein „Scheinbestandteil“ (§ 95 BGB), weil die Küche nur zu einem vorübergehenden Zweck als Möblierung des Küchenraums eingebaut wurde.

Unabhängig davon besteht in der Regel die mietvertragliche Verpflichtung, dass der Mieter die Wohnung frei von den Einbauten, die er vorgenommen hat, zurückgibt. Der Mieter dürfte daher zur Mitnahme der Küche verpflichtet sein (es sei denn, Sie haben mal etwas Anderes vereinbart).