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Begründung des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einem Teil der Immobilien.

Fachwissen

Eine Immobilie kann derart aufgeteilt sein, dass Wohnungseigentum (Wohnzwecke) und Teileigentum (nicht für Wohnzwecke, zum Beispiel Gewerbeeinheit) entstehen. Wenn der Eigentümer der Immobilie Wohnungseigentum oder Teileigentum an einen Dritten verkauft, entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Aufteilung einer Immobilie in Wohneigentum und Teileigentum ist an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Insbesondere müssen die zukünftigen Regeln, die zwischen den Wohnungseigentümern gelten sollen bestimmt werden – dies erfolgt in erster Linie durch eine Teilungserklärung.

Unjuristisch gesprochen, kann man sich diese Teilungserklärung als die „Verfassung“ der WEG vorstellen. Diese Teilungserklärung kann später nur geändert werden, wenn alle (!) Beteiligten zustimmen. Die Zustimmung ist dann nicht nur von den einzelnen Eigentümern sondern beispielsweise auch von Banken erforderlich, zu deren Gunsten Rechte in den einzelnen Grundbüchern eingetragen sind. Da eine spätere Anpassung fast ausgeschlossen ist, sollte eine WEG vorab besonderen Wert auf die Gestaltung der Teilungserklärung legen. Dort ist beispielsweise geregelt, wer welchen Anteil an der WEG erhält, wer welche Lasten zu tragen hat, wie laufende Kosten verteilt werden. Beispielsweise können laufende Kosten nach der Größe der einzelnen Einheiten verteilt werden, es kann aber auch ein anderer Verteilungsschlüssel bestimmt werden – zum Beispiel nach Anzahl der in der Einheit lebenden Personen. Diese Unterschiede können sinnvoll sein – beispielweise bei der Verteilung der Müllkosten: eine 6-köpfige Familie produziert voraussichtlich mehr Müll als ein einzelner Rentner.

Eine solche Regelung erzeugt aber auch zusätzlichen Aufwand, wenn zum Beispiel die in der Wohnung lebenenden Personen häufig wechseln. Auch wie zukünftige Kosten bei der Instandhaltung / Instandsetzung verteilt werden, ist ein wesentlicher Punkt, der mit hohen Kosten verbunden ist und über den oft und lange gestritten wird.

Wenn Sie beabsichtigen, eine WEG zu gründen oder ein Teil dieser WEG zu werden, zum Beispiel durch Kauf einer Eigentumswohnung (ETW), prüfen Sie vorab genau, welche Regeln Sie aufstellen wollen oder welchen Regeln Sie sich unterwerfen wollen. Gerade beim Kauf einer ETW machen viele Familien die größte Investition ihres Lebens – planen Sie diesen Schritt gut, um zukünftig Stress und Kosten zu vermeiden und um mit Freude, Spaß und Befriedigung Ihr Eigentum zu genießen.

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