Zweck und Form einer Abmahnung

Ein Vermieter kann seinem Mieter unter anderem wegen folgender Gründe eine Abmahnung erteilen:

– der Mieter nutzt die Mietsache entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung
– der Mieter überlässt die Mietsache oder einen Teil der Mietsache einem Dritten
– der Mieter vernachlässigt die Mietsache und es drohen Schäden an der Mietsache, bzw. sind solche bereits eingetreten
– die Mietsache wird überbelegt
– der Mieter verursacht Lärm oder andere Immissionen, die andere Mieter beeinträchtigen
– der Mieter kommt Duldungspflichten nicht nach (z.B. Wohnungsbesichtigungen, Instandsetzungsarbeiten)
– der Mieter zahlt die Miete unregelmäßig und unpünktlich

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Sinn der Abmahnung

Die Abmahnung dient dem Vermieter als Mittel dazu, die Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens vom Mieter zu verlangen und den Mieter dazu zu bewegen, sich vertragstreu zu verhalten. Daneben ist die Abmahnung die unentbehrliche Voraussetzung dafür, dass der Vermieter berechtigt ist, eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aussprechen zu können, sofern der Mieter auch nach der Abmahnung das vertragswidrige Verhalten nicht einstellt.

Die Erklärung der Abmahnung

Es handelt sich hier um eine so genannte rechtsgeschäftsähnliche Handlung. Es handelt sich um einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärungen, so dass die Abmahnung dem Empfänger tatsächlich zugehen muss, um überhaupt ihre Wirkung entfalten zu können.

Ausschließlich der Vermieter ist berechtigt, die Abmahnung auszusprechen. Sofern mehrere Personen Vermieter sind, sind alle Personen konkret zu bezeichnen und die Abmahnung muss von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden. Der Vermieter kann sich jedoch von einer dritten Person vertreten lassen. Sie wird dann namens und in Vollmacht des Vermieters von der dritten Person (in den meisten Fällen die Hausverwaltung) gegenüber dem Mieter erklärt. Da es sich um eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung handelt, muss der Vertreter über eine entsprechende Vertretungsmacht verfügen, um die Abmahnung erklären zu können. In diesem Zusammenhang ist § 174 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift ist die Abmahnung unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere (Mieter) das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Das bedeutet, dass der bevollmächtigte Vertreter eine auf ihn lautende Originalvollmacht des Vermieters vorlegen sollte, weil ansonsten die Zurückweisung droht.

Adressat und Abmahnungsempfänger ist der Mieter, der konkret mit Namen und Anschrift zu bezeichnen ist. Sofern mehrere Personen Mieter sind, sind alle Personen konkret zu bezeichnen. Das Schreiben muss allen Mietern zugehen (z.b. per Boten – der Bote darf aus Beweisgründen nicht der Vermieter sein).

Zwar ist eine bestimmte Form für die Abmahnung gesetzlich nicht vorgeschrieben, so dass sie auch mündlich erklärt werden kann. Gleichwohl dessen sollte sie, um eventuelle Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, schriftlich oder in Textform erklärt werden.

Der Inhalt

Die Abmahnung muss inhaltlich so verfasst werden, dass das vom Vermieter beanstandete Verhalten des Mieters eindeutig beschrieben wird. Anhand der Abmahnung muss es dem Mieter ermöglicht werden zu erkennen, ob das gerügte Verhalten tatsächlich eine zweckwidrige Nutzung oder eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag darstellt. Eine Abmahnung, die das beanstandete Verhalten lediglich mit Schlagworten bezeichnet, genügt diesem Zweck nicht. Die Begründungspflicht wird vom Vermieter nur dann erfüllt, wenn er dem Mieter gegenüber die Pflichtverletzung konkret darstellt und mit einem bestimmten Lebenssachverhalt ausfüllt, der von anderen Lebenssachverhalten klar abgegrenzt werden kann. Das bedeutet, dass die so genannten Kerntatsachen, das heißt alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge auf denen die Pflichtverletzungen beruhen, benannt werden müssen. Anhand dieser Beschreibungen muss der Mieter in der Lage sein überprüfen zu können, ob die Erklärung vom Vermieter berechtigt ist, mit der Folge, dass der Mieter sein pflichtwidriges Verhalten zu unterlassen hat.

Bei einer Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Zahlung der Miete muss der Vermieter für den jeweiligen Monat mitteilen, wann die zu zahlende Miete fällig war und wann der Mieter die Miete tatsächlich (verspätet) gezahlt hat.
Bei Ruhestörungen muss der Vermieter die beanstandeten Ruhestörungen nach Ort, Zeit und der Art näher konkretisieren. D.h., dass der konkrete Tag, der konkrete Zeitraum und die Art des Lärms benannt werden müssen.
Bei einer unberechtigten Untervermietung/unberechtigten Überlassung der Mietsache muss der Vermieter die konkreten Tatsachen benennen, aus denen sich ergibt, dass ein Dritter die Mietsache tatsächlich nutzt und eigenen Besitz an der Mietsache hat.
Bei einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache muss der Vermieter mitteilen, was der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck ist und in welcher Art und Weise die Mietsache vom Mieter tatsächlich genutzt wird.
Bei einer Vernachlässigung der Mietsache muss der Vermieter das beanstandete Verhalten des Mieters und die drohenden oder bereits entstandenen Substanzverletzungen der Mietsache angeben.
Bei einer Verletzung der Duldungspflicht muss der Vermieter in der Abmahnung mitteilen, wann und zu welchem Zeitpunkt der Besichtigungstermin/Instandsetzungstermin angekündigt wurde, und dass der Mieter trotz dieser fristgerechten Ankündigung die Besichtigung der Wohnung/die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten nicht geduldet hat.

Die auszusprechende Abhilfefrist

Es ist grundsätzlich erforderlich, eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Die Dauer der zu setzenden Abhilfefrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Sie muss so bemessen sein, dass der Mieter nach Zugang der Abmahnung in der Lage ist, das vom Vermieter beanstandete Verhalten innerhalb der gesetzten Frist zu ändern, bzw. die vom Vermieter gerügten Beanstandungen beheben zu können.

Entbehrlichkeit der Abmahnung

Einer Abmahnung bedarf es in den nachfolgenden Fällen nicht:

– Sie verspricht offensichtlich keinen Erfolg und es steht objektiv fest, dass die Pflichtverletzungen/Beanstandungen auch nach einer angemessenen Abhilfefrist bestehen.
– Im Falle einer außerordentlichen Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung gerechtfertigt.
– Im Falle einer Zahlungsverzugskündigung, sofern ein Zahlungsverzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt.
– Wenn der Mieter eindeutig und unzweifelhaft erklärt hat, er werde das vom Vermieter beanstandete Verhalten nicht einstellen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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