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Kündigung wegen Zahlungsverzug: Alles was Sie brauchen und wissen müssen

Falls Mieter ihre Miete nicht zahlen und in Zahlungsverzug geraten, gibt es gesetzliche Regelungen die es dem Vermieter vereinfachen dem Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen.
Unter Miete versteht der Gesetzgeber hierbei alle vertraglich vereinbarten Zahlungen inklusive Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung.

Rechtssichere Beratung und Informationen für Vermieter

Was brauchen Sie, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzug durchzusetzen?

Damit Ihre Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendet, bietet dieses rechtssichere Muster Formulierungshilfen und Hinweise zur Gestaltung einer korrekten Kündigung.

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Wie kommt es zur Kündigung wegen Zahlungsverzug?

Laut § 556 b Abs. 1 BGB ist Miete im Voraus und spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte nach denen sie bemessen sind, zu entrichten. In der Regel ist die Miete also spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Im Mietvertrag kann allerdings auch ein anderer Zeitpunkt für die Zahlung der Miete bestimmt werden.

Auch ohne Mahnung des Vermieters, gerät der Mieter also in Zahlungsverzug, wenn er die Miete nicht bis zum festgesetzten Zeitpunkt gezahlt hat.

Die gesetzliche Regelung § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besagt, dass einem Mieter der in Mietrückstand fällt, fristlos und außerordentlich gekündigt werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines „nicht unerheblichen Teils“ der Miete in Verzug geraten ist oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der höher als die Miete für zwei Monate ist.
Als nicht unerheblicher Teil wird im BGB in § 569 Abs. 3 Satz 1 definiert „… ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.“
Dies bedeutet, dass schon ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten plus 1 Cent ausreicht um eine fristlose Kündigung vom Vermieter zu erhalten.

Dem Mieter kann auch fristlos gekündigt werden, wenn Kautionszahlungen nicht gezahlt wurden. Wenn der Rückstand der Kautionszahlung zwei Netto-Kaltmieten übersteigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Kann man unverschuldet am Zahlungsverzug sein?

Es gibt natürlich viele Mieter, die der Meinung sind, dass sie unverschuldet am Zahlungsverzug sind. Nur „knapp bei Kasse“ zu sein, reicht hier nicht aus. In solchen Fällen kommt es immer auf die genauen Umstände des Einzelfalles an und das Gericht muss hiernach im Einzelfall die maßgeblichen Tatsachen feststellen.
Der Einwand des Mieters muss also mit Daten und Fakten bewiesen werden können. Erst dann kann ein Gericht entscheiden ob der Mieter unverschuldet am Zahlungsverzug ist.

Wie viel Tage Räumungsfrist?

Das Gesetz besagt keine konkrete Frist in der der Mieter die Wohnung geräumt haben muss. Es besagt lediglich, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen kann.

Als Vermieter sollte man genug Zeit für die Räumungsfrist einplanen und sie etwa ein bis zwei Wochen ab dem Kündigungseingang beim Mieter terminieren. Sollte die Räumungsfrist zu knapp bemessen sein, könnte der Vermieter auf den Verfahrenskosten sitzen bleiben.

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Vermieter kündigt fristlos und gleichzeitig ordentlich?

Oftmals reichen Vermieter neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung auch gleichzeitig die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ein. Falls also die außerordentliche fristlose Kündigung als unwirksam erklärt wird, kann das Gericht nach Abwägung aller Umstände der ordentlichen Kündigung zustimmen.
Heißt also, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände innerhalb der angegebenen Frist ausgleicht, gilt zwar die außerordentliche Kündigung nicht mehr, allerdings kann dann die hilfsweise fristgemäße Kündigung greifen.

Ist die Kündigung immer verbindlich, auch bei Nachzahlung?

Wenn Wohnungsmängel bestehen und der Mieter berechtigterweise die Miete gekürzt hat oder Einwände gegen die Betriebskostennachzahlung erhoben hat, besteht kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter.

Eine fristlose Kündigung gilt nicht, wenn der Mieter zwar in Zahlungsverzug geraten ist, die ausstehende Miete allerdings zahlt, bevor der Vermieter die Kündigung ausspricht.
Die außerordentliche Kündigung wird auch unwirksam, wenn der Mieter direkt nach Erhalt der Kündigung des Vermieters eine Aufrechnung erklärt.
Eine Aufrechnung bedeutet im Schuldrecht quasi die Aufhebung einer Forderung durch eine Gegenforderung. Im Mietrecht kann vom Mieter eine Aufrechnung zum Beispiel wegen eines Mangels an der Mietsache erklärt werden.

Außerdem wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage gezahlt wird. Falls aber schon mal innerhalb der letzten zwei Jahre eine Kündigung aus demselben Grund ausgesprochen wurde, ist die fristlose Kündigung laut § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch nach der Rückzahlung wirksam.

Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen, wenn der Mieter im Sinne des Abs. 2 Nr. 3 BGB mit Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Schriftform der Kündigungserklärung

Eine Kündigung eines Mietverhältnisses muss im Mietrecht schriftlich erklärt werden. Wenn keine Schriftform für die Kündigung vorliegt, ist diese unwirksam. Die Kündigung sollte den Hinweis enthalten, dass der Mieter die Möglichkeit hat bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einzulegen. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet diesen Hinweis anzuführen, also ist die Kündigung auch ohne den Hinweis wirksam.

In der Kündigung muss der Vermieter die Gründe für die Kündigung des Mietverhältnisses angeben. Nur den Gesetzeswortlaut wiederzugeben reicht hier nicht aus, sondern man muss die genauen Gründe angeben, auf den er die Kündigung des Vertrages stützt.

Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug muss der Vermieter die Höhe des Mietrückstandes in der Kündigungserklärung nennen, sodass alle Parteien die Kündigung nachvollziehen können.

Veröffentlicht am 29.11.2017

Quelle: Groß Rechtsanwälte

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