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Immobilien News Schwerpunkt: Mehrheit von Mietern

Der Artikel gibt einen Überblick über häufige sich für Vermieter und Hausverwaltungen in Mietverhältnissen mit mehreren Mietern ergebende Besonderheiten.

Wann handelt es sich um „mehr als einen“ Mieter?

Ziehen mehrere erwachsene oder minderjährige Personen in eine Wohnung, sind nicht automatisch alle Mieter. Mieter ist regelmäßig nur der Vertragspartner des Vermieters. Wann eine Mietermehrheit vorliegt, ist im Übrigen durch Vertragsauslegung zu klären. Bei Auslegungsfragen hat auch die Bezeichnung der Parteien im Rubrum des Mietvertrages als Indiz Bedeutung.

Wann wird durch späteren Einzug einer weiteren Person diese auch Mieter?

Bei späterem Einzug eines Weiteren, z.B. des neuen Lebenspartners des Mieters, wird dieser nur Mieter, wenn eine dreiseitige Vereinbarung zwischen allen Beteiligten, also Vermieter, Mieter und Lebenspartner geschlossen wird, in der später Einziehende in den bestsehenden Mietvertrag aufgenommen wird.

Mitunter kommt eine Einbeziehung auch ohne Unterzeichnung in Betracht. So kann auch der nicht unterschreibende Ehegatte dadurch Mitmieter werden, dass er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (vgl. LG Berlin vom 24. 08. 2001 – 64 S 232/00). Im genannten Fall hatte der Ehegatte Erklärungen zur Mieterhöhung und eine Duldung zur Modernisierung unterzeichnet.

Gleiches wurde für den Fall entschieden, dass der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr führt, längere Zeit die Wohnung allein nutzt, Miete zahlt, Schönheitsreparaturen ausführt und die vom Ehegatten geleistete Mietkaution zurückverlangt (vgl. BGH vom 13.07.2005 – VIII ZR 255/04).

Bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften kommt keine Erweiterung des Mietverhältnisses auf den Partner des Mieters ohne den Willen des Vermieters in Betracht. Der Mieter kann jedoch bei berechtigtem Interesse die nachträgliche Aufnahme des Partners in die Wohnung verlangen, §§ 540, 553 BGB. Es wird damit dem Vermieterinteresse, keine förmliche Partnerschaft eingehen zu müssen, Rechnung getragen.

Soll innerhalb eines bestehenden Mietvertrages ein weiterer Mieter hinzugefügt werden, so dient dieses Dokument als Grundlage für den Vermieter.

Besonderheiten beim Todesfall des Mieters

Beim Tod des Mieters regeln die §§ 563, 563a, 564 BGB, welche Personen in welcher Rangfolge an die Stelle des verstorbenen Mieters treten.

War der Verstorbene Mitmieter, wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mitmietern fortgesetzt,  § 563 a I BGB. Gibt es keine Mietmieter, enthält § 563 I, II BGB eine Auflistung des eintrittsberechtigten Personenkreises (Ehegatte, gemeinsame Kinder, Lebenspartner, anderen Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten). Sind keine Mitmieter oder Familien- und sonstigen Haushaltsangehörigen in den Vertrag eingetreten, wird das  Mietverhältnis nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt.

Dieses Dokument bietet Ihnen einen Leitfaden, was es beim Tod eines Mieters zu beachten gilt.

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Was gilt während des Mietverhältnisses?

Besteht ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern sind alle Erklärungen, wie Mieterhöhungsverlangen, Kündigungen oder Betriebskostenabrechnungen, gegenüber allen Mietern abzugeben. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (vgl. BGH vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03).

Kann der ausgezogene Mitmieter das Mietverhältnis allein kündigen?

Die Kündigung kann nur von allen Mietern gemeinschaftlich erklärt werden. Wenn ein Mietmieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden will, während dieses mit dem verbliebenen Mieter fortgesetzt werden soll, bedarf es einer freiwilligen dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, dem in der Wohnung verbleibenden Mieter und dem, der ausziehen möchte.

Die familienrechtliche Ausnahme findet sich im Eherecht in § 1568a BGB, aufgrund des grundrechtlichen Schutz der Ehe. Im Einzelnen kann:

  • ein Ehegatte die Wohnungsüberlassung anlässlich der Scheidung verlangen, wenn er aufgrund des Kindeswohls, der ehelichen Lebensverhältnisse oder anderer Billigkeitsgründe stärker als der andere darauf angewiesen ist,
  • durch eine familiengerichtliche Entscheidung über die Weiternutzung der Wohnung der Mietvertrag automatisch angepasst werden – wer die Wohnung verlassen muss scheidet aus dem Vertrag aus, der verbleibende Ehegatte wird Alleinmieter -,
  • bei Einigkeit über die Weiternutzung der Vertrag durch Erklärung gegenüber dem Vermieter auch gegen dessen Willen herbeigeführt werden.
  • 1568 a BGB sollte daher Vermietern und Verwaltern bekannt sein. Der Vermieter kann bei der Änderung des Mietvertrages § 1568 a BGB innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist entsprechend § 563 IV BGB wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden Grundes kündigen, wenn die Fortsetzung unzumutbar ist. Der Mieter kann bei Vorliegen einer unzumutbaren Härte widersprechen, §§ 574 ff. BGB.

Folgen bei Änderung des Mietverhältnisses auf Mieterseite

Das Mietverhältnis bleibt mit dem ursprünglichen Vertragsinhalt bestehen. Zu beachten ist:

  • Der ausgeschiedene Mieter haftet für alle bis zum Ausscheiden fälligen Ansprüche. Für später entstehende Ansprüche haftet der verbleibende Mieter allein. Dies gilt auch für Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von eigenen Einbauten, wenn er bereits Mitmieter ist oder eine befreiende Schuldübernahme vereinbart wurde.
  • Es besteht keine Haftung für künftige Ansprüche.
  • Bei einer Vertragsänderung nach 1568 a BGB bleibt die Mietsicherheit/Kaution beim Vermieter, unabhängig davon, wer sie ursprünglich geleistet hat.

Besonderheiten bei der Zustellung nach Auszug eines Mieters

Ist ein Mietmieter ausgezogen, kann nach überwiegender Rechtsprechung an den ausgezogenen Mieter nicht mehr zugestellt werden. Der Vermieter hat dann die neue Adresse zu ermitteln und dorthin das Mieterhöhungsverlangen, die Betriebskostenabrechnung, die Kündigung etc. zuzustellen. Wird zum Beispiel die Betriebskostenabrechnung trotz Auszugs an die alte Anschrift gesandt, muss der ausgezogene Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Nachzahlung nicht mehr zahlen.

Dieses Dokument zeigt Ihnen, wie man einen Nachtrag zum Mietvertrag beim Austritt eines Mieters gestaltet und was es zu beachten gilt.

Fazit: Es sind eine Vielzahl rechtlicher Fragestellungen bei Anbahnung, Durchführung und Beendigung von Mietverhältnissen mit mehreren Mietern zu beachten. Nur so können die Wirksamkeit von rechtsgeschäftlichen Erklärungen und der einbezogene Personenkreis richtig bewertet und das Vertragsverhältnis wirtschaftlich zielführend durchgeführt werden.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Pixabay

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