Appartments mit Balkon

Die Zweckentfremdung von Wohnraum

Berlin hat sein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zum 01.05.2018 geändert. Viele gehen davon aus, dass vor allem selbstgenutzte Wohnungen nun unbürokratischer im Rahmen einer möglichen Zweckentfremdung zu behandeln sind. Wer sich genauer mit dem Gesetz beschäftigt und dabei auch die Rechtsprechung zum Mietrecht im Hinterkopf hat, weiß, dass mit den neuen Regelungen noch erhebliche Hürden auf den Wohnungseigentümer, aber auch auf den Mieter einer Wohnung zukommen.

Zweckentfremdung durch Zimmervermietung

Eine Mietsache ist zu Wohnzwecken geeignet, wenn sie zur dauerhaften Nutzung geeignet sind und die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Erforderlich sind insbesondere ein Raum zum Wohnen, ein Badezimmer und ein gesonderter Raum zur Einrichtung einer Küche. Wurde die Mietsache mit einer entsprechenden Baugenehmigung zu Wohnzwecken errichtet, ist sie dem Wohnungsmarkt zuzuführen, selbst wenn nachträglich – und vor Erlass des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes – eine Nutzungsänderung beantragt und bewilligt wurde und entsprechend der beantragten Nutzungsänderung genutzt wird.

Eine Zweckentfremdung dieses Wohnraumes liegt dann vor, wenn die Wohnung oder einzelne Zimmer davon als Ferienwohnung oder Ferienzimmer vermietet wird. Dass ein Vermieter von diesem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bei Vermietung als Ferienwohnung betroffen ist, dürfte allgemein bekannt sein. Was bisher aber noch nicht durchgedrungen ist, ist, dass dies in gleicher Weise auch für den Mieter im Rahmen der Untervermietung eines Zimmers gilt. Erklärt ein Mieter, dass er während eines Auslandsaufenthalts die Wohnung oder ein Zimmer der Wohnung für 2 bis 3 Monate untervermieten möchte, begeht er eine Zweckentfremdung. Wenn ein Mieter während eines Events in der Stadt ein Zimmer oder nur eine Schlafstelle an einen Touristen weitervermietet, liegt auch hierin eine Zweckentfremdung. Nach dem Gesetzeswortlaut des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes von Berlin liegt eine Zweckentfremdung auch dann vor, wenn der Mieter längerfristig ein Zimmer der Wohnung vermietet und dabei gewerblich handelt, also mit Gewinnerzielungsabsicht, was immer dann anzunehmen ist, wenn der Untermietzins höher ist als der selbst gezahlte Mietzins. Die Ausführungsvorschriften zu diesem Gesetz sehen zwar eine andere Sichtweise vor. Bei diesen Ausführungsvorschriften handelt es sich aber um reine Verwaltungsanweisungen, die vor Gericht nicht bindend sind.

Liegt eine Zweckentfremdung vor, muss auch der Mieter mit Verwaltungszwang und Geldbußen rechnen. Die Geldbußen können bis zu 500.000,00 € betragen.

Wenn vorrangige öffentliche Interessen an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums nicht vorliegen, kann auch der Mieter eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Sicher ist aber, dass nur bei Vorlage der Ausnahmegenehmigung die Rechtswidrigkeit der Zweckentfremdung und damit die Gefahr von Bußgeldern entfällt.

Damit sich der Vermieter nicht mitschuldig macht, ist er gut beraten, sich bei einer Anfrage seines Mieter auf Erteilung einer Untermieterlaubnis die Genehmigung vorlegen zu lassen, dass eine Zweckentfremdung des Wohnraums ausnahmsweise erlaubt ist. Anderenfalls muss auch der Vermieter mit einem Bußgeld rechnen.

Sonderproblem der Wohngemeinschaft

In ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes ist der Begriff des „Wohnens“ durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie durch die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet.

Möchte ein Wohnungseigentümer an eine Wohngemeinschaft vermieten, steht er plötzlich vor dem Problem, dass er sicherstellen muss, dass alle Mitglieder der Wohngemeinschaft eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit wünschen müssen. Ein häufiger Wechsel der Mitglieder widerspricht dem Begriff des „Wohnens“ und würde zu einer Zweckentfremdung des Wohnraums führen. Der Wechsel der Mitglieder darf deshalb bei der Gestaltung eines Wohnungsmietvertrages mit einer Wohngemeinschaft nicht den Mietern überlassen werden. Derartige Regelungen führen zu einem Kontrollverlust des Vermieters, der nicht mehr verhindern kann, dass die Mieter regelmäßig nach wenigen Monaten ausziehen und neue Mitglieder der Wohngemeinschaft einziehen. Im Mietvertrag muss vielmehr die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters vorbehalten bleiben, die verweigert werden darf, wenn ein zu häufiger Wechsel der Mitglieder der Wohngemeinschaft befürchtet wird.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat in einem aktuellen Beschluss vom 23.01.2018, GZ: 6 L 756.17, zudem festgestellt, dass auch die Vermietung von Wohnraum an Unternehmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern – die sog. Monteurswohnungen – eine Zweckentfremdung darstellen. Mehrere Personen, die keine persönlichen Beziehungen zueinander haben und nur deshalb in einer Unterkunft wohnen, weil sie für ein und dasselbe Unternehmen arbeiten, leben nicht freiwillig zusammen. Sie haben lediglich das gemeinsame Interesse, eine kostengünstige Unterkunft zu erhalten. Sie richten sich in den Monteurswohnungen jedoch nicht ihre Häuslichkeit und den eigenen Rückzugsort ein, so dass nicht vom „Wohnen“ im Rechtssinne gesprochen werden kann.

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Zweckentfremdung durch teilgewerbliche Nutzung

Eine Zweckentfremdung liegt ebenfalls vor, wenn die Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird. Und auch dieser Grund einer Zweckentfremdung trifft nicht nur den Vermieter einer Wohnung, sondern auch dessen Mieter. Betreibt der Mieter auf einer Fläche von mehr als 50% der Wohnung seine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit, liegt eine Zweckentfremdung der Wohnung vor. Ist die Berliner Wohnung nicht die Hauptwohnung des Mieters, darf der Mieter nicht einmal auf einer Fläche, die geringer als 50% ist, die freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit ausüben, ohne dass eine Zweckentfremdung vorliegt.

Wird der Vermieter vom Mieter gebeten, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung zu erhalten, ist der Vermieter wiederum gut beraten, sich den Nachweis geben zu lassen, dass es sich um die Hauptwohnung des Mieters handelt. Wenn es nur eine Zweitwohnung des Mieters ist, ist eine Erlaubnis der teilgewerblichen Nutzung zu untersagen. Handelt es sich um die Hauptwohnung des Mieters, ist in der Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung der Umfang der genutzten Räume festzulegen und darauf zu achten, dass diese 50% der Fläche nicht überschreiten. Hat der Mieter nur eine Ein-Raum-Wohnung angemietet, muss wieder vom Vorhandensein einer Zweckentfremdung ausgegangen werden. Auch in diesem Fall ist eine Erlaubnis zu verweigern.

Zweckentfremdung durch Leerstand

Die Änderungen des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sehen vor, dass ein zweckentfremdungsrelevanter Leerstand der Wohnung nun nicht erst nach 6 Monaten, sondern bereits nach 3 Monaten vorliegt. Dieser Leerstand ist nach den Ausführungsvorschriften auch dann anzunehmen, wenn der Nutzer der Wohnung seine Möbel dort untergestellt hat, selbst aber seinen Haushalt an einen anderen Ort verlagert hat. Und wieder trifft der Grund der Zweckentfremdung nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter einer Wohnung. Möchte ein Student für ein Semester im Ausland studieren, verlegt er seinen Haushalt an den neuen Studienort. Seine Wohnung in Berlin steht plötzlich leer nach dem Sinn des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes, auch wenn seine Möbel und Haushaltsgegenstände natürlich in der Wohnung verbleiben. Nach 3 Monaten stellt dieser Zustand eine Zweckentfremdung dar. Gleiches gilt für einen Mieter, der berufsbedingt einen Auslandsaufenthalt plant.

Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 6 des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes alter Fassung war geregelt, dass eine Zweckentfremdung dann nicht vorliegt, wenn die Wohnung nicht ununterbrochen, weil sie eine Zweitwohnung ist. Diese Regelung wurde mit der Veränderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes jedoch gestrichen.

Unser Student, der ein Semester im Ausland studieren möchte, oder der Mieter, der berufsbedingt in eine andere Stadt zieht, wird sicherlich auf Antrag eine Ausnahmegenehmigung für den Leerstand seiner Wohnung von der zuständigen Behörde erhalten. Den Verwaltungsaufwand sollte er jedoch auf sich nehmen, damit er nicht mit Verwaltungszwang und Bußgeldern belastet wird.

Wünscht der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis, während seines Auslandsaufenthalt die Wohnung oder ein Zimmer der Wohnung unter zu vermieten, hätte der Vermieter diesem Wunsch nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere in seinem Urteil vom 11.06.2014, GZ: VIII ZR 349/13, im Regelfall zu entsprechen. Angesichts der Regelungen im Zweckentfremdungsverbotsgesetz muss der Vermieter aktuell aber vor der Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung darauf dringen, dass der Mieter die Ausnahmegenehmigung zur Zweckentfremdung vorlegt.

Es bleibt nun den Verwaltungsgerichten und möglicherweise auch den Verfassungsgerichten überlassen, ob im Rahmen zulässiger Ausnahmen von der Zweckentfremdung von Wohnraum die bürokratischen Hürden so hoch errichtet werden, wie nach dem Gesetzeswortlaut zu befürchten ist. Auf der LEWENTO Akademie finden Sie hierzu praxisrelevante und verständliche Webinare. Durch Groß Rechtsanwälte kompakt und klar vermittelt.

QuelleGroß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Pixabay

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