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Sollten jetzt noch Betriebskostenabrechnungen für 2020 erstellt werden?
12.01.2022
Sollten jetzt noch Betriebskostenabrechnungen für 2020 erstellt werden?
Im Wohnraummietrecht gilt eine Ausschlussfrist für die Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Doch was bedeutet das, wenn Sie noch nicht für 2020 abgerechnet haben oder wenn jetzt noch Rechnungen von Dienstleistern eingehen? Können Sie jetzt noch abrechnen? Sollten Sie jetzt noch abrechnen? Ist Corona bzw. die Lage durch die COVID-Pandemie ein Entschuldigungsgrund für eine verspätete Abrechnung?
Grundsatz
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach § 556 Abs. 4 BGB darf davon nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
Rechtsfolge der Nicht- bzw. verspäteten Abrechnung und TIPP
Die Rechtsfolge der verspäteten Abrechnung ist „nur“, dass der Mieter die Nachforderung nicht auszugleichen braucht. Dies gilt auch nur für Wohnraummieter, nicht aber für Mieter von Geschäftsraummietverhältnissen. Eine Ausschlussfrist für Nachforderungen existiert dort nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.
Wenn aber gar nicht abgerechnet wird, können Mieter sowohl von Wohnraum als auch von Geschäftsraum die Zahlung der Vorschüsse einstellen, bis abgerechnet wird. Diese müssen zwar nachgezahlt werden, wenn dann die Abrechnung erfolgt. Die Liquidität fehlt aber zunächst.
Wenn das Mietverhältnis beendet ist, können die ehemaligen Mieter die im Abrechnungsjahr gezahlten Vorschüsse zurückverlangen. Der Vermieter muss diese also zurückzahlen und zwar so lange, bis er die Abrechnung erstellt. Selbst wenn der Mieter bereits ein Urteil über die Rückzahlung der Vorschüsse erstritten hat, kann der Vermieter zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung noch abrechnen. Er braucht dann nach Erteilung der Abrechnung die Vorschüsse nicht mehr zurückzuzahlen. Daher ist die Frage aus der Überschrift ganz klar mit „JA“ zu beantworten. Wenn noch keine Abrechnung erstellt wurde, sollte noch abgerechnet werden.
Entschuldigungsgründe
Zunächst vorab: Der Vermieter muss beweisen, dass er die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten hat. Wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht kennt, kann dies einen Entschuldigungsgrund darstellen. Das immer wieder zitierte Beispiel ist das der Nachberechnung der Grundsteuer. Hier kann der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch die Betriebskostenabrechnung korrigieren und die Nachforderung geltend machen. Dies muss er unverzüglich tun, wobei hier in diesem Fall mit „unverzüglich“ ein Zeitraum von drei Monaten gemeint ist.
Aber nicht jedes Nichtkennen der Kosten stellt einen Entschuldigungsgrund dar. Wenn nämlich der Vermieter einer Eigentumswohnung mit der Begründung zu spät abrechnet, er habe keine Abrechnung der Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, ist dies kein Entschuldigungsgrund. Der Vermieter muss sich rechtzeitig und Nachhaltig bemühen, Kenntnis von den Kosten zu erhalten. In dem genannten Beispiel muss der Eigentümer sich mit der WEG-Verwaltung in Verbindung setzen, um dort die Kosten zu erfahren. Gegebenenfalls muss er versuchen, in die Rechnungen Einsicht zu erhalten.
Auch bei anderen Dienstleistern ist der Vermieter verpflichtet sich um die Mitteilung der Kosten zu bemühen. Ob er den Dienstleister bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Auskunft bzw. Abrechnung verklagen muss, ist noch nicht gerichtlich entschieden. Dies dürfte jedoch nicht erforderlich sein. Aber der Vermieter muss beweisen können, dass er sich rechtzeitig und ernsthaft um die Rechnungslegung gekümmert hat.
Wenn ein Mieter schuldhaft keinen Zutritt gewährt und damit verhindert, dass Verbräuche abgerechnet werden, kann das Verschulden an einer verspäteten Abrechnung ausgeschlossen sein.
Wenn ein ehemaliger Mieter seine Nachsendeadresse nicht mitteilt, kann das Verschulden entfallen, wenn sich der Vermieter rechtzeitig um die Ermittlung der Adressen bemüht hat. Hier urteilen die Gerichte jedoch unterschiedlich. Einige Gerichte lassen das Verschulden schon dann entfallen, wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert. Wir empfehlen jedoch in einem solchen Fall, schnellst möglich die Ermittlung, z.B. über eine Anfrage beim Melderegister (ein Muster hierzu finden Sie hier).
Keine Entschuldigungsgründe
Die meisten Gründe, die Vermieter aufführen, sind jedoch keine Entschuldigungsgründe. Ein Hausverwalterwechsel kommt aus der Sphäre des Vermieters; Probleme hierbei sind daher in der Regel von ihm zu vertreten. Dasselbe gilt für Probleme mit dem Heizkostenabrechner. Auch die Deutsche Post oder ein anderer Postdienstleister ist Gehilfe des Vermieters. Wenn also die Postlaufzeit ungewöhnlich lang ist, hat der Vermieter die Verspätung zu vertreten.
Keine Erfüllungsgehilfen bei der Betriebskostenabrechnung sind dagegen die Dienstleister, die den Vermieter mit den Betriebskostenleistungen versorgen, also beispielsweise der Hauswart oder die Aufzugswartungsfirma. Wenn hier verspätet abgerechnet wird, kann das Verschulden entfallen, wenn der Vermieter sich rechtzeitig und ernsthaft um die Rechtslegung gekümmert hat.
Homeoffice in Corona-Zeiten beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung oder dem beauftragten Ableseunternehmen, ist kein Entschuldigungsgrund – erst recht nicht im zweiten Jahr der Pandemie.
Fazit
Wenn Sie noch nicht abgerechnet haben, sollten Sie abrechnen! Wenn Ihnen noch nicht alle Informationen für eine Abrechnung vorliegen, bemühen Sie sich, diese zu erhalten, damit Sie abrechnen können! Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie sich für die Verspätung der Abrechnung entschuldigen können, suchen Sie sich anwaltlichen Rat. Auch wir beraten Sie gern.
Bildnachweis: Pixabay