Formulierung Mietvertragsvorlage Sie können formulieren: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf von 15 Monaten nach Mietbeginn von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats, das heißt frühestens zum 31.07.2020, ordentlich kündbar ist.“

Oder: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2019 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens zum 31.07.2020 von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.“

Dann kann das Mietverhältnis frühestens am 31.07.2020 enden, wenn die Kündigung bis zum 3. Werktag des Mai 2020 bei Ihnen eingeht. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung schon am 3. Mai 2019 ausgesprochen wird, auch dann endet das Mietverhältnis erst zum 31.07.2020. In der Formulierung wird nicht untersagt zu kündigen, sondern nur die Mindestdauer des Vertrags festgelegt. Eine Kündigung kann auch schon vor Ablauf des benannten Zeitraums ausgesprochen werden, sie kann aber frühestens zum 31.07.2020 wirken.

Der formularvertragliche Kündigungsausschluss ist für höchstens vier Jahre nach Vertragsabschluss zulässig. Die Zulässigkeit eines solchen Kündigungsausschlusses folgt aus § 557a Abs. 3 BGB. Danach kann das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann nach § 557a Abs. 3 S. 2 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Die Gerichte vertreten hier die Auffassung, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss nicht nur für Staffelmietverträge, sondern auch in anderen Mietverträgen formularvertraglich für vier Jahre vereinbart werden kann.
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Umlageschlüssel im Mietvertrag

Im Mietvertrag von Immoscout ist der Umlageschlüssel für Heiz- und Warmwasserkosten, z.B. 70 : 30, oder eine Regelung, dass diese Kosten nach Wohnfläche - also unter Einbeziehung der unbeheizten Flächen (wie Terrasse) - abgerechnet werden sollen, nicht aufgeführt, bzw. nicht berücksichtigt.

Frage: Muss im Mietvertrag der konkrete Umlageschlüssel angegeben werden?

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Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegt. Dann können Sie (bei der ersten Abrechnung) bestimmen, nach welchem Maßstab Sie abrechnen wollen. Dieser Maßstab muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und gerecht sein.

Die Vorgaben für die Abrechnung der warmen Betriebskosten finden sich in der Heizkostenverordnung. Bis auf wenige Ausnahmen müssen die warmen Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Die kalten Betriebskosten können aber beispielsweise nach der Fläche oder auch nach Verbrauch (Wasser, Müll) oder nach Personenmonaten (wie viele Personen nutzten wie lange die Wohnung) oder nach Einheiten (Kabelanschluss) oder ähnlichem abgerechnet werden.

In dem Muster ist kein Abrechnungsmaßstab vorgegeben, weil uns nicht bekannt ist, nach welchem Maßstab ansonsten im Haus abgerechnet wird (Heizkosten entweder 50:50 oder 70:30 oder 60:40 oder ... und bei kalten Betriebskosten nach Fläche oder Personen oder Verbrauch oder Einheiten).

Sie können, müssen aber nicht, in den Mietvertrag bereits den Abrechnungsmaßstab aufnehmen.