Immobilienbau - Baustelle

Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Welche baulichen Maßnahmen zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen, wird in § 555 b BGB abschließend aufgeführt. Hiernach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach 1. vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Diese baulichen Maßnahmen müssen sich nicht zwingend ausschließlich auf die Wohnung des Mieters beziehen. Modernisierungsmaßnahmen können ebenso bauliche Maßnahmen am Wohnhaus oder auf dem Hausgrundstück sein.

Energieeinsparung

Zu den so genannten energetischen Modernisierungsmaßnahmen gehören insbesondere die Dämmung von Gebäudeteilen (Dämmung des Daches, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Fassade, Dämmung der Kellerdecke Austausch schlecht isolierter Fenster gegen neue Isolierglasfenster, Maßnahmen zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes der zentralen Heizung- und Warmwasseranlagen).

Reduzierung des Wasserverbrauchs

Hierzu zählen alle Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Wasser führen wie beispielsweise der Einbau von Wasserzählern, Austausch von Armaturen, die zur Reduzierung des Wasserverbrauchs führen, Regenwassergewinnungsanlagen zur Einsparung von Brauchwasser.

Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache

Zu den Maßnahmen der Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache gehören alle baulichen Maßnahmen, die nach objektiver Betrachtung zu einer Verbesserung der Mietsache führen. Ob eine Verbesserung der Mietsache vorliegt, richtet sich nicht nach dem subjektiven Empfinden oder dem persönlichen Geschmack des Mieters. Es kommt auf eine allgemein objektive Betrachtung an. Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache sind beispielsweise: Der erstmalige Anbau eines Balkons, der Anbau einer Aufzugsanlage, Verbesserung der Versorgung mit Elektrizität, der Einbau von Schallschutzfenstern, Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, Verbesserung der Belichtung oder Belüftung, Verbesserung der Wasserversorgung und Entsorgung, Verbesserung der sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Sicherheit der Wohnung.

Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer

Bei diesen baulichen Maßnahmen handelt es sich um Maßnahmen, die zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und den Außenbereich betreffen, und allen Wohnungen zugutekommen. Hierzu zählen insbesondere der Einbau/Anbau einer Gemeinschaftsantenne/Satellitenempfangsanlage, das Anlegen von Grünanlagen auf dem Wohngrundstück, die Einrichtung von Stellplätzen für die Mieter, die Einrichtung von Fahrradabstellplätzen für die Mieter, der Bau von Kinderspielplätzen.

Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind

Es handelt sich hierbei um Maßnahmen, die der Vermieter nicht aus eigener Initiative, sondern vielmehr auf Grund einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat. Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind beispielsweise die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist, die Nachweispflichten gemäß der Energieeinsparverordnung, die Ausstattung der Wohnungen mit Verbrauchserfassungsgeräten zur Erfassung des Wärmeverbrauchs.

Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Hierzu zählen alle Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, wie zum Beispiel durch den Ausbau des Dachgeschosses, den Ausbau/Umbau von Nebenräumen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zu einer Wohnung, der Ausbau/die Aufstockung von Gebäuden.

Gemäß § 555 c Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen. Das Ankündigungsschreiben muss die folgenden Punkte zwingend beinhalten:

  1. die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

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Darstellung der Art und des geplanten Umfangs der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen

Es wird mit der Formulierung “ in wesentlichen Zügen“ in Nummer 1. verankert, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Sinn, Zweck und Ziel der Modernisierungsmitteilung ist es, dass sich der Mieter ein Bild von Art und Umfang der Baumaßnahmen machen kann. Der Mieter soll anhand der Modernisierungsankündigung in die Lage versetzt werden zu erkennen, welche bauliche Maßnahme beabsichtigt ist und welche Beeinträchtigungen auf ihn zukommen werden. Ferner muss aus der Ankündigung hervorgehen, in welcher Art und Weise die Mietsache durch die geplanten baulichen Maßnahmen geändert werden soll.

Es gilt hierbei der Grundsatz: Je größer die bauliche Veränderung und die Beeinträchtigung für den Mieter, desto konkreter müssen die Angaben in der Modernisierungsankündigung sein. Handelt es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen, kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, § 555 c Abs. 3 BGB.

Mitteilung über den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme

In der Modernisierungsankündigung muss die Mitteilung enthalten sein, wann die Modernisierungsmaßnahmen beginnen und voraussichtlich beendet sein werden. Handelt es sich um bauliche Maßnahmen außerhalb der Wohnung und wirken sich entsprechende Beeinträchtigungen nur mittelbar auf die vermietete Wohnung aus, dann reicht es aus, wenn der Beginn und das Ende der baulichen Maßnahme nach einer Kalenderwoche bestimmt werden. Maßnahmen innerhalb der Wohnung, bei denen den Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss, sollten tag genau benannt werden. Auch hier empfiehlt es sich, den voraussichtlichen Beendigungszeitpunkt tag genau zu benennen. Mit der Ankündigung sollte ebenfalls mitgeteilt werden, zu welcher Tageszeit die Arbeiten durchgeführt werden sollen.

Mitteilung über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

In der Modernisierungsankündigung ist zwingend der Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung anzugeben. Der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung ist bezogen auf die gesamte Wohnung anzugeben. Die Angabe einer Mieterhöhung je m² ist hierbei nicht ausreichend. Auch die Mitteilung einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen ist die Mieterhöhung für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme gesondert anzuzeigen. Mitgeteilt werden müssen auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, sofern diese sich ändern sollen. Die Angabe zu den Betriebskosten ist auch dann erforderlich, sofern neue Betriebskostenarten eingeführt werden sollen.

Mit der Modernisierungsankündigung soll der Mieter auch auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen werden. Gemäß § 555 c Abs. 2 BGB i.V. m. § 555 d Abs. 3 S. 1 BGB besteht für den Vermieter in der Modernisierungsankündigung die Hinweispflicht, wonach für den Mieter eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einem Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.

Härtegründe können beispielsweise sein:

  • Schwangerschaft
  • überlange Baumaßnahmen, die außer Verhältnis stehen
  • Gebrechlichkeit und akute Gesundheitsgefährdung
  • Fensteraustausch im Winter
  • schwere Erkrankung

Entbehrlichkeit einer Modernisierungsankündigung

Eine Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich, wenn die Maßnahme mit keiner oder nur unerheblicher Einwirkung auf die vermieteten Räume ist und keine oder nur eine unerhebliche Mietzinserhöhung auslöst. Die Bagatellgrenze einer nur unerheblichen Mietzinserhöhung liegt bei einer Mieterhöhung von max. 5 % der bisherigen Nettokaltmiete vor, ferner, wenn der Vermieter auf die Erhöhung hierfür verzichtet. Eine nur unerhebliche Einwirkung auf die vermieteten Räume sind beispielsweise Maßnahmen außerhalb der Wohnung, die zu keinerlei Beeinträchtigung des Mieters führen und von diesem kaum bemerkt werden. Auch der Einbau von Heizkostenverteilern stellt eine nur unerhebliche Einwirkung dar.

Die Entbehrlichkeit der Ankündigung bedeutet jedoch nicht, dass bei geringen Maßnahmen jede Ankündigung entbehrlich ist, vielmehr muss auch bei Maßnahmen mit einer unerheblichen Auswirkung und auch einer unerheblichen Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls eine Ankündigung erfolgen.

Die Duldungspflicht des Mieters

Gemäß 555 d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass diese Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 c BGB angekündigt wurden und damit eine formell ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt. Bedeutete die Modernisierung für den Mieter oder seine Familie oder für den Angehörigen des Haushalts des Mieters eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist, so scheidet eine Duldungsverpflichtung des Mieters aus. Hier sind die jeweiligen Interessenlagen gegeneinander abzuwägen.

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss, außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Abs. 4 BGB bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach § 555 d Abs. 3 BGB hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Versäumt der Mieter diese Frist, ist er mit Härteeinwenden grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter war an der Einhaltung der Frist unverschuldet verhindert und er hat dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitgeteilt.

Kommt der Vermieter der ihm obliegenden Hinweispflicht in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nicht nach, muss der Mieter die Monatsfrist und die Textform für die Härteeinwände nicht berücksichtigen.

Hier finden Sie weitere Informationen zur Modernisierung im Wohnraummietverhältnis, die passenden Muster und Vorlagen und können eine Rechtsberatung anfordern.

QuelleGroß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Pixabay

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