Kaution und Wohnungsvertrag

Die Mietsicherheit – Ist die Kaution sinnlos geworden?

Dies fragen sich viele Vermieter, nachdem das Landgericht Berlin entschieden hat, dass der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann, dass der Vermieter die Inanspruchnahme der Kaution unterlässt.

Was ist passiert?

Der Mieter im entschiedenen Fall hatte Anspruch auf Unterlassung der Auflösung des Kautionskontos.
Denn auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs-und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt, so der erste Leitsatz des Urteils des Landgerichts Berlin vom 20.7.2017 (Az. 67 S 111/17).

Die Kaution gehört nicht zum Vermögen des Vermieters, sondern des Mieters, denn der Mieter soll nicht das Risiko tragen, dass der Vermieter zahlungsunfähig wird. Der Vermieter ist lediglich Treuhänder der Mietsicherheit.
In dem entschiedenen Fall kam hinzu, dass im Mietvertrag vereinbart war, dass der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen könne, wegen „aller anerkannter oder rechtskräftiger Forderungen aus dem Mietverhältnis“. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter bei strittigen Forderungen erst auf Zahlung dieser strittigen Forderungen verklagen muss. Erst wenn hier ein Urteil ergangen ist und dies rechtskräftig geworden ist, kann der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen.
Ob diese Rechtsprechung auf Fälle übertragbar ist, in denen genau das nicht vereinbart ist, ist noch offen.

Diese Rechtsprechung des Landgerichts Berlin haben wir zum Anlass genommen, noch einmal über Kautionen bzw. Mietsicherheiten zu informieren:

Was ist die Kaution?

Die Mietsicherheit ist eine Leistung des Mieters an den Vermieter. Der Mieter stellt hier einen bestimmten Betrag als Sicherheit. Dieses Geld dient also lediglich der Absicherung von Ansprüchen aus einem Mietvertrag (§ 551 BGB). Es hat also die oben bereits erwähnte Befriedigungsfunktion.

Wie und in welcher Art wird die Kaution gezahlt?

Meist werden Mietsicherheiten als Zahlungen in bar oder als verpfändete Konten/Sparbücher gezahlt bzw. geleistet. Bei Geschäftsraummietverhältnissen sind auch Patronatserklärungen oder Bürgschaften üblich.

Gibt es Vorschriften über die Höhe?

Ja. Bei Mietverträgen über Wohnungen darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Vermieter darf nicht mehr fordern. Eine Ratenzahlung (drei monatliche Raten) muss der Vermieter gewähren.

Freiwillig und unaufgefordert kann der Mieter aber auch mehr oder die Zahlung in einem Betrag leisten.
Bei Mietverträgen über Gewerberäume gibt es theoretisch keine Höchstgrenze. Die Gerichte sind aber der Ansicht, dass nur angemessene Kautionen zulässig sind. Hier ist zu berücksichtigen, welcher Art das Gewerbe ist und ob es z.B. Besonderheiten bei der Räumung gibt. Wenn beispielsweise ein Laden zum Betrieb einer chemischen Reinigung vermietet wird, kann eine Zwangsräumung teuer werden, denn die chemischen Reinigungsmittel sind in der Entsorgung sehr teuer.

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Wie darf die Mietsicherheit nur angelegt werden?

Bei einer Barkaution muss der Vermieter diese insolvenzsicher anlegen. Ansonsten braucht der Mieter sie nicht zu bezahlen. Diese insolvenzsichere Anlage muss der Vermieter dem Mieter daher auch nachweisen, wenn der Mieter dies verlangt.

Kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht leistet?

Ja. Wenn der Mieter mit zwei Raten der Kaution oder einem entsprechenden Betrag in Verzug ist, kann die Kündigung des Wohnraummietvertrags ausgesprochen werden. Durch Zahlung des offenen Betrags kann der Mieter diese Kündigung allerdings unwirksam machen also „heilen“.

Auch beim Gewerberaummieter stellt die Nichtzahlung der Kaution in der Regel einen Kündigungsgrund dar. Hier ist allerdings eine Abmahnung vor der Kündigung erforderlich.

Mit welchen Forderungen darf der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen?

Der Vermieter kann sich auch im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen. Der BGH hat hier entschieden, dass die nur bei unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus dem Mietverhältnis zulässig ist.

Vor der oben zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin galt: Nach dem Ende des Mietverhältnisses sollte sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen, auch wenn die Ansprüche strittig sind. Wenn der Mieter die Forderungen bestreitet, müsste er auf Rückzahlung klagen und eben nicht anders herum der Vermieter auf Zahlung. Ob Gerichte außerhalb Berlins der Rechtsprechung des LG Berlin folgen ist noch unklar.

Die Kaution sichert aber in jedem Fall nur Ansprüchen aus dem Mietverhältnis möglich. Wenn sonstige Ansprüche oder Ansprüche aus einem anderen zwischen Mieter und Vermieter bestehen, darf die Mietsicherheit nicht verwertet werden.

Bis wann muss der Vermieter über die Kaution abrechnen?

Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist. Diese beträgt ca. drei bis sechs Monate. Spätestens nach 6 Monaten muss daher über die Kaution abgerechnet werden; wenn erkennbar keine Ansprüche mehr gegen den Mieter bestehen, ist die Abrechnung auch bereits früher fällig.

Bis wann muss der Vermieter die Kaution freigeben bzw. auszahlen?

Der Auszahlungsanspruch ist erst fällig, wenn keine Gegenansprüche mehr bestehen. Solange noch Ansprüche bestehen oder zu erwarten sind, braucht die Kaution nicht ausgezahlt zu werden. Die hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Aber VORSICHT: Wenn Ansprüche gegen den Mieter bestehen und bezifferbar sind, sollte das Kautionsguthaben zeitnah verwertet werden. Ansonsten besteht die erhebliche Gefahr, dass diese Ansprüche verjähren und die Kaution doch noch an den Mieter ausgezahlt werden muss.

Wenn der Vermieter mit Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen rechnet, kann er den entsprechenden Betrag einbehalten. Der Rest sollte an den Mieter ausgekehrt werden, denn es ist ja sein Geld.

Rechnen Sie über die Kaution möglichst zeitnah ab und behalten Sie nur einen Teil der Kaution für die Betriebskostenabrechnungen zurück.

Welche Auswirkungen auf die Kaution hat der Verkauf der Wohnung oder ein anderer Vermieterwechsel?

Der neue Vermieter haftet dem Mieter auf Auszahlung der Kaution und zwar unabhängig davon, ob der neue Vermieter sie vom alten Vermieter auch erhalten hat. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mieter eine Kaution erbracht hat. Dann hat er Anspruch auf Rückzahlung (oder Verrechnung mit Forderungen).

Daher empfehlen wir Erwerbern von Mietwohnungen, bereits bei den Kaufverhandlungen an die Kautionen zu denken. Lassen Sie sich die Nachweise der insolvenzfesten Anlage zeigen und übertragen oder die Verpfändungserklärungen/Sparbücher übergeben.

Bei der Berechnung von Geboten im Zwangsversteigerungsverfahren sollte berücksichtigt werden, dass Mieter Ansprüche auf Auszahlung der Kaution haben, obwohl vielleicht der alte Vermieter diese nicht insolvenzfest angelegt hat und jetzt nicht mehr übergeben kann.

TIPP Kaution bei Grundstückserwerb

Vergessen Sie die Kautionsansprüche nicht! Viele Vermieter haben die Kaution nicht insolvenzfest angelegt und können diese nicht mehr übergeben. Dies sollte eingepreist werden!

Hier finden Sie auch Mustervorlagen rund um das Thema Kaution.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

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