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Schon wieder Neues zum Thema Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen – eine Never-Ending-Story? fragten wir in einem unserer letzten Beiträge (hier veröffentlicht am 21. Juni 2018). Wir können diese Frage nun mit „ja“ beantworten.

Am 22. August 2018 verkündete der Bundesgerichtshof ein neues Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen. Danach sind Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen hat.

Zur Erinnerung:

Schönheitsreparaturen sind Maler- und Tapezierarbeiten im Inneren des Mietobjektes – aber nur diejenigen, die durch Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch nötig werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen. Renovierungsarbeiten zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache oder anderer Schäden sind nicht umfasst.

Der Vermieter muss Instandhaltungsmaßnahmen und damit auch Schönheitsreparaturen vornehmen. Diese Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen kann er auf den Mieter abwälzen. Eine gesetzliche Regelung fehlt dazu. Daher hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten 15 Jahren über die Wirksamkeit einer Reihe üblicher Klauseln entschieden und diese teils für wirksam, meist aber für unwirksam erklärt. Am Ende des Beitrags haben wir noch einmal die wichtigsten Unwirksamkeitsgründe stichpunktartig zusammengefasst.

Zum aktuellen Fall:

Ausgangspunkt dieses neuen Urteils ist nun, dass der Bundesgerichtshof seit seinem Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) sagt, dass unabhängig davon, was in der Klausel wörtlich steht, der Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss, wenn ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wird und kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wurde.

In dieser neuen Entscheidung war das der Fall. Als der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, wies sie Gebrauchsspuren der Vormieterin auf. Die Vormieterin wollte ausziehen, aber nicht renovieren. Mieter und Vormieterin einigten sich über die Übergabe der Wohnung. Der Mieter übernahm einige Gegenstände – wie einen Teppich – und zahlte dafür einen geringen Betrag an die Vormieterin. Der Vermieter meint nun, dass nach seiner Kenntnis der Teppich erheblich wertvoller gewesen sei und der Zahlbetrag so gering gewesen sei, weil der Mieter auch die Verpflichtung der Vormieterin zur Vornahme der Renovierung mit übernehmen wollte. Der Vermieter meint nun, dass der Mieter also einen angemessenen Ausgleich für die unrenoviert übergebene Wohnung erhalten habe und die Wohnung damit als renoviert übergeben gilt.

Der Vermieter war in diesen Vertrag aber nicht involviert.

Das Landgericht Lüneburg war am 16. November 2016 der Ansicht des Vermieters gefolgt, dass eine solche Vereinbarung dazu führt, dass die Wohnung eben doch als renoviert übergeben gilt. Die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieterin habe den Sinn gehabt, die Vormieterin von der Verpflichtung zu befreien und den Mieter außerhalb des Mietverhältnisses praktisch als Dritten zu verpflichten. So meint das LG Lüneburg dann auch, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter keine Auswirkungen auf die an sich wirksame Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters haben kann. Wenn dies doch so wäre, müsste der Vermieter derartige Vereinbarungen verhindern und dies liefe den Interessen aller zuwider. Nach dieser Entscheidung musste der Mieter also die Kosten der Schönheitsreparaturen bezahlen (LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2016, Az. 6 S 58/16).

Dies sah der Bundesgerichtshof anders. Ausweislich der Pressemitteilung beginnt die Argumentation ähnlich wie die des Landgerichts, endet aber mit dem entgegengesetzten Ergebnis. Eine Einigung zwischen Mieter und Vormieter ist keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter. Daher kann eine solche Vereinbarung auch nicht auf das Verhältnis Mieter Vermieter durchschlagen. Damit bleibt dann nur, dass der Mieter in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist und vom Vermieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Der Mieter ist daher gegenüber dem Vermieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH; Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16 – zitiert nach der Pressemitteilung 138/2018).

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Dogmatisch ist die Begründung des Bundesgerichtshofs sicher richtig, für die Praxis ist ein solches Urteil aber schwierig. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter sind sinnvoll. Häufig stellt sich die Frage, warum der Vormieter die Wohnung in hellen neutralen deckenden Farben streichen soll und der Nachmieter dann nach seinem Geschmack dekoriert und wieder überstreicht. Dies erscheint als Verschwendung von Zeit und Ressourcen. Gegebenenfalls lässt sich dies durch eine dreiseitige Vereinbarung Vermieter – Mieter – Vormieter regeln. In dieser Vereinbarung kauft sich der Vormieter von seiner Schönheitsreparaturpflicht frei und der Vermieter ist damit einverstanden, dass der Vormieter direkt an den Mieter zahlt. Der Mieter erklärt dann, dass die Wohnung als renoviert übergeben gilt, weil er einen angemessenen Ausgleich für die Renovierung vom Vermieter erhalten hat.

Wenn eine solche dreiseitige Vereinbarung nicht möglich ist, sollte der Vormieter auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, damit die Wohnung renoviert übergeben werden kann. Nur dann kann die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf die Mieter abgewälzt werden.

Zur Wiederholung:

Wenn der Vermieter einen Formularmietvertrag verwendet oder Klauseln vorformuliert und dem Mieter vorschreibt, liegen in aller Regel allgemeine Geschäftsbedingungen vor. Diese sind unwirksam, wenn der andere Teil unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Benachteiligung liegt vor wenn:

  1. Anfangs- oder Endrenovierung vereinbart sind (bei der Anfangsrenovierung hat der Mieter noch nichts abgewohnt, bei der Endrenovierung je nach Dauer des Mietverhältnisses vielleicht auch nicht)
  2. der Vermieter Farben oder die Art der Ausführung vorschreibt („Der Mieter darf nur mit Genehmigung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweisen“; „Weißen der Decken und Oberwände“)
  3. der Vermieter vorschreibt, dass die laufenden Schönheitsreparaturen nach bestimmten – starren – Fristen durchgeführt werden müssen
  4. wenn auch Arbeiten außerhalb der Mietsache gemacht werden sollen (z.B. Außenanstrich von Fenstern bzw. Türen)
  5. die eigene Ausführung verboten ist („ausführen zu lassen“)
  6. weitere Arbeiten geschuldet sind – wie das Versiegeln des Parketts oder das Streichen von Schränken
  7. und unabhängig von der Formulierung der Klausel, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben bzw. kein angemessener Ausgleich für die Renovierung gezahlt wurde.

Die Klausel: „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ dürfte wohl am ehesten zu empfehlen sein.

Hier finden Sie Dokumente, die Ihnen bei Formulierungen zum Thema Schönheitsreparaturen wertvolle Hinweise bieten.

In Berlin ist dies noch schwieriger. Wenn eine Wohnung in den Bezirken Mitte, Reinickendorf, Pankow – Ortsteil Prenzlauer Berg – liegt, dürfte die Durchsetzung von Ansprüchen im Hinblick auf Schönheitsreparaturen aber kaum mehr möglich sein, denn die zuständige Kammer des Landgerichts Berlin hält die Überbürdung von Schönheitsreparaturen ohne Gegenleistung für unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az. 67 S 7/17).

Quelle: Groß Rechtsanwälte

Bildnachweis: mcloud/Shutterstock.com

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