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Wer ist verantwortlich, wenn es in der Wohnung schimmelt?

Schimmel ist ein Problem, das Mieter, Vermieter, Hausverwalter, deren Rechtsanwälte und selbstverständlich Richter immer wieder beschäftigt. An den Wänden der Wohnung oder in Fensterlaibungen bilden sich schwarze Verfärbungen, die auf Schimmelpilze zurückzuführen sind.

Warum schimmelt es?

Die Ursachen des Auftretens von Schimmel in Wohnräumen liegen darin, dass sich Feuchtigkeit aus der Raumluft auf den Außenwänden und dort auf den kältesten Bereichen niederschlägt. Wenn sich – wie fast überall – Schimmelsporen in der Raumluft befinden, können sich diese an den feuchten Stellen, insbesondere an den Wänden ansiedeln und vermehren.

Hier gilt die Faustformel: Je feuchter die Luft ist, umso eher schlägt sich diese Feuchtigkeit auf den Wänden nieder. Maßgebend ist hier die relative Luftfeuchtigkeit. Bereits ab einer relativen Luftfeuchtigkeit von 65-70% kann sich Feuchtigkeit niederschlagen und sich Schimmel bilden.

Luft kann Wasser aufnehmen und zwar gilt hier: Je wärmer die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie binden. Wenn in einem Kubikmeter Luft 10 g Wasser gelöst sind, beträgt die relative Luftfeuchtigkeit bei einer Temperatur von 17°C hohe 69,1% und bei einer Temperatur von 25°C nur 43,4%. Das bedeutet, genauso viel Wasser in der Luft führt zu weniger Luftfeuchtigkeit in der Wohnung, wenn mehr geheizt wird.

Andererseits kann beim Wohnen nicht verhindert werden, dass Luftfeuchtigkeit entsteht. Diese entsteht beim Duschen, Waschen, Kochen aber auch schlicht beim Schwitzen.

Schimmel entsteht also, wenn eine hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung auf kalte Stellen an Wänden, Fenstern oder Decken treffen.

Warum gab es früher weniger Schimmel in den Wohnungen?

Früher kam es seltener zu Schimmelproblemen, weil die Fenster in den Wohnungen nicht so dicht abgeschlossen haben, wie heute. Durch diese durchlässigeren Fenster fand ein permanenter Luftaustausch statt. Moderne Isolierfenster verhindern den Luftaustausch bei geschlossenem Fenster, daher muss auf den Luftaustausch geachtet und mehr gelüftet werden.

Häufig schimmelt es also, nachdem neue Fenster eingebaut wurden.

Der Vermieter verbessert also die Wohnung und erneuert die Fenster. Das Ergebnis ist daher positiv, weil das Glas einen besseren Wärmedurchgangskoeffizienten hat und weil die Fenster dichter abschließen, geht weniger Wärme verloren. Aber dann schimmelt es an den Wänden.

Vor dem Fensteraustausch waren die Fenster die kältesten Stellen der Außenhülle des Hauses. Jetzt sind es die Wände. Durch die dichteren Fenster findet kein automatischer Luftaustausch mehr statt. Beide Effekte summieren sich. Die gesamte Feuchtigkeit bleibt in der Wohnung und schlägt sich an den Wänden nieder.

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Wie kann Schimmel verhindert werden?

Durch ein Lüftungskonzept kann und muss dieser Effekt vermieden werden. Die Nutzer der Wohnung müssen ihr Heiz- und Lüftungsverhalten an die tatsächlichen Verhältnisse anpassen. In der Regel bildet sich kein Schimmel, wenn die Nutzer der Wohnung diese dauerhaft beheizen und zwei- bis dreimal täglich bei weit geöffnetem Fenster lüften.

Eine ausführliche Vorlage für ein Merkblatt zum Heizen und Lüften erhalten Sie hier.

Die groben Richtlinien sind hier:

  • Heizen der Wohnräume auf 20°C – 22°C und der Schlafräume auf 18°C – 20°C!
  • Lüften in der Heizperiode dreimal täglich für jeweils 10 Minuten bei weit geöffnetem Fenster (möglichst Querlüftung) und nach Bedarf (nach Duschen, Waschen, Kochen)

Wenn die Wände gut gedämmt sind, kann auch selteneres Lüften ausreichen.

Was sagen die Gerichte?

Wenn es zwischen Mieter und Vermieter zu einem Rechtsstreit kommt und hier besonders über den Schimmel und dessen Ursache gestritten wird, wird das Gericht zur Klärung der Ursache ein Sachverständigengutachten einholen. Es kommt häufig vor, dass das Ergebnis lautet, dass bei einem angepassten Heiz- und Lüftungsverhalten der Schimmel vermieden werden kann.

Aber auch dann ist der Vermieter in der Pflicht. Die Gerichte fragen dann, woher der Mieter denn wissen soll, wie er heizen und lüften muss. Eine Belehrung zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten ist daher notwendig, insbesondere dann, wenn der Mieter – wie nach dem Einbau moderner Fenster – sein Verhalten ändern muss.

Wer haftet also?

Wenn der Schimmel auf einem nicht angepassten Heiz- und Lüftungsverhalten beruht, haftet der Mieter, wenn er über die Änderungen der Anforderungen belehrt wurde.

Wenn der Schimmel auf einem Baumangel beruht, weil Fehler in der Dämmung vorliegen oder ähnliches, haftet der Vermieter.

Was empfehlen wir?

Belehren Sie den Mieter bei Einzug bzw. bereits vor Baumaßnahmen! Lassen Sie sich vom ausführenden Architekten die Hinweise an die Hand geben. Er sollte wissen, wie das Heizen und Lüften angepasst werden muss. Dann können Sie individuell auf die tatsächlichen Verhältnisse angepasst eine Belehrung erteilen. Dokumentieren Sie diese Belehrung z.B. durch eine Unterschrift des Mieters, damit diese in einem Prozess bewiesen werden kann.

Nutzen Sie die Erfahrung zertifizierter Fachanwälten der Kanzlei Groß Rechtsanwälte.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

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