All Night Long

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Wie lang darf eine Eigentümerversammlung sein?

07.12.2022
Üblicherweise beginnen Eigentümerversammlungen nach Feierabend, natürlich nur dem der Eigentümer. Verwalter, die meist die Versammlungen leiten, haben an Versammlungstagen später Feierabend. Doch wann? Wir lang darf eine Eigentümerversammlung sein? 9 (in Worten neun) Stunden und 27 Minuten sind okay, sagt das Amtsgericht Oldenburg i.H. Kann das wirklich wahr sein? Ja und diese Entscheidung ist richtig. Im folgenden Beitrag soll es um den Beginn und die Dauer von Eigentümerversammlungen gehen. Am Ende gibt es ein paar Tipps zur Beschleunigung von Versammlungen. Hier finden Sie passende Dokumente zur Eigentümerversammlung

Wann sollte die Eigentümerversammlung beginnen?

Die Antwort ist so einfach, wie schwammig. Die Versammlung sollte so stattfinden, dass alle bzw. möglichst alle Eigentümer teilnehmen können.
 
Sind die Eigentümer überwiegend berufstätig, sollten Versammlungen nicht an Werktagen vormittags stattfinden. Haben die Eigentümer schulpflichtige Kinder, ist auch ein Termin in den Schulferien die falsche Wahl. Sind nur Senioren Eigentümer, ist eine Versammlung am Vormittag aber möglich. In einer Gemeinschaft, in der die Eigentümer weit entfernt wohnen, ist auch der Rückweg zu beachten, diese kann daher auch schon um 15:00 Uhr beginnen. An einem Sonn- oder Feiertag ist ebenfalls Vorsicht geboten. Hier kommt hinzu, dass Angestellte wohl auch nicht tätig sein dürften. In einer Ferienwohnanlage dürfte ein Wochenende durchaus geeignet sein, um eine Versammlung durchzuführen. Ist also der Samstag der ideale Tag?

Wie gesagt, es gibt keinen idealen Tag und keine ideale Uhrzeit. Bei der Terminierung einer Eigentümerversammlung sind u.a. zu berücksichtigen:

- die Eigentümerstruktur
- die Anzahl der Eigentümer
- die Wohnorte der Eigentümer
- die Anzahl und der Umfang der Tagesordnungspunkte.

Wie lange sollte die Versammlung dauern?

Auch hier ist es wieder einfach: Solange die Eigentümer in der Lage sind, überlegte Beschlüsse zu fassen.

Das Amtsgericht Starnberg hat am 3.9.2010 dazu entschieden, dass sie Beschlussfassung um 23.45 Uhr nach über 6 1/2 Stunden Dauer der Eigentümerversammlung in einer rechtlich anspruchsvollen Angelegenheit als formeller Fehler anfechtbar sein kann (Az. 3 C 785/10).

In dem dortigen Fall ging es um einen Beschluss über einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gemeinde über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Das Gericht hatte neben der Dauer der Versammlung auch noch berücksichtigt, dass es kurz vor Mitternacht war und die Eigentümer müde waren und bei der Beschlussfassung rechtliche Fragestellungen zu berücksichtigen waren.
 
Von dieser Entscheidung hörten die Eigentümer in Oldenburg. Da 9 ½ Stunden mehr sind als 6 ½ Stunden, fochten sie eine Reihe von Entscheidungen an und verloren.

In dem dortigen Fall handelte es sich um eine Ferienwohnanlage mit ca. 1700 Einheiten. Die Verwaltung hatte extra die Stadthalle Lübeck angemietet. Die Versammlung begann um 10:53 Uhr und endete am 20:20 Uhr an einem Samstag. Ausweislich des Protokolls wurden Ruhepausen eingelegt. Das Gericht berücksichtigte außerdem, dass im Jahr 2020 coronabedingt keine Versammlung stattgefunden hatte und daher die Liste der abzuhandelnden Tagesordnungspunkte sehr lang war.
 
Die Versammlung an zwei Terminen abzuhalten wäre für die Eigentümer nicht besser gewesen, denn dann hätten alle erneut anreisen müssen und es hätte erneut die Stadthalle Lübeck angemietet werden müssen, was erhebliche Kosten verursacht hätte.

Offensichtlich ging es bei den Beschlüssen auch nicht um komplizierte Fragestellungen, denn das Gericht handelt die einzelnen Beschlüsse kurz und knackig ab und hält alle für ordnungsgemäß.

Bei der Frage, wie lang eine Versammlung denn sein kann, kommt es also auf Folgendes an:

- Beginn der Versammlung
- Ruhepausen
- Alternativen
- Komplexität der Beschlüsse.

Wie kann eine Versammlung verkürzt werden?

Insbesondere bei langen Tagesordnungen können Beschlüsse zur Geschäftsordnung getroffen werden, so kann die Redezeit beschränkt werden oder es kann beschlossen werden, Tagesordnungspunkte abzusetzen oder zusammenzufassen und zusammen abzuhandeln oder einfach die Reihenfolge der TOPs zu verändern.

Bei diesen Beschlüssen ist selbstverständlich zu beachten, dass einem Eigentümer das Rederecht nicht verwehrt werden kann, eine Beschränkung auf unter 5 Minuten dürfte daher unzulässig sein. Eine Beschränkung auf 5 bis 7 Minuten wird in der Regel als zulässig angesehen.

Eine Zusammenfassung von Tagesordnungspunkten kommt nur dann in Frage, wenn sie inhaltlich zusammenhängen und daher gemeinsam diskutiert und abgestimmt werden können.
 
Eine Absetzung von Tagesordnungspunkten (von denen, die Eigentümer Q vorgeschlagen hat) kommt nur dann in Betracht, wenn damit die Rechte Einzelner nicht zu weit beschnitten werden. Hier ist also Vorsicht geboten.

Fazit:

Die Versammlung sollte so gestaltet werden, wie es am besten zur Gemeinschaft und den abzuhandelnden Themen passt. Wie genau dies aussieht ist immer eine Frage des Einzelfalls, eine schematische Beantwortung der aufgeworfenen Fragen ist nicht möglich.

Aber merke: Auch 9 ½ Stunden kann unter Umständen noch okay sein.

Für weitere Fragen oder die Formulierung von Musterbeschlüssen für die Geschäftsordnung können Sie sich gern an uns wenden.

Autorin: Katharina Gündel; GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay

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