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Bindende Wirkung von Rückgabeprotokollen
AG Hanau, Urteil vom 11.04.2025 (32 C 37/24)
09.09.2025Über die rechtliche Wirkung von Abnahme oder Rückgabeprotokollen wird oftmals gestritten. In der Regel leiten Vermieter aus einem Protokoll noch Rechte gegen die Mieter her. Wenn das Protokoll dann nicht vollständig ist, droht ein Unterliegen vor Gericht. In diesem Beitrag geht es also um Protokolle und deren Wirkungen.
Was ist ein Rückgabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe?
Ein Rückgabeprotokoll oder Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das den Zustand einer Mietwohnung bei der Rückgabe festhält. Es wird meist von Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und unterschrieben. Es dient als Beweisgrundlage für eventuelle Ansprüche oder zur Bestätigung, dass keine Mängel vorliegen.
Müssen Rückgabeprotokolle erstellt werden oder unterschrieben werden?
Nein. Weder Haben Vermieter gegen Mieter noch Mieter gegen Vermieter einen Anspruch auf eine gemeinsame Wohnungsbegehung und die Erstellung eines Protokolls. Mieter haben allerdings Anspruch auf eine Quittung hinsichtlich der Schlüssel und der Ablesewerte der Verbrauchserfassungsgeräte.
Da es keinen Anspruch auf Mitwirkung an einem Protokoll gibt, gibt es auch keinen Anspruch auf die Unterschrift des Mieters. Wenn Mieter sich weigern, Abnahmeprotokolle zu unterschreiben, sollten Vermieter diese auch zunächst nicht aushändigen. In dem Fall sollte die Wohnung zeitnah in Ruhe ausführlich angeschaut werden und ein entsprechender Besichtigungsbericht gefertigt werden. Dieser Besichtigungsbericht zeigt den Zustand der Wohnung und bildet dann die Grundlage für die Geltendmachung weiterer Ansprüche.
Was sind die Vorteile eines gemeinsamen Protokolls?
Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll stellt ein so genanntes negatives Schuldanerkenntnis dar. (untechnisch: alles, was dort steht, war auch so, und was dort nicht steht, war auch nicht). Beide Seiten können sich auf diese Wirkung berufen.
Wenn also ein Vermieter Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in der Küche geltend macht, das Protokoll aber „i.O.“ ausweist, kann sich der Mieter genau darauf berufen. Er braucht dann keine Schönheitsreparaturen für die Küche auszuführen. Lediglich bei versteckten Mängeln könnten Vermieter noch Ansprüche geltend machen.
Was war das Besondere am Fall in Hanau?
Hier berief sich der Vermieter auf das Abnahmeprotokoll. Die Mieterin hatte seit März 2021 weniger Miete gezahlt, da sie Mängel in der Wohnung wie Schimmel und defekte Rollläden beanstandete. Bei der Wohnungsrückgabe im Juli 2024 unterzeichneten beide Parteien ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung als mangelfrei bescheinigte. Trotzdem berief sich die Mieterin weiterhin auf die zuvor behaupteten Mängel und verweigerte Mietzahlungen. Der Vermieter klagte auf Zahlung der offenen Beträge.
Das AG Hanau verurteilte die Mieterin zur Zahlung der offenen Mieten.
Das unterschriebene Rückgabeprotokoll gilt als verbindliche Zustandsvereinbarung. Wer unterschreibt, bestätigt den protokollierten Zustand verbindlich. Nach der Unterschrift ist es in der Regel ausgeschlossen, sich auf Mängel zu berufen, die angeblich schon vor der Wohnungsübergabe bestanden.
Fazit
Ein unterschriebenes Rückgabeprotokoll ist bindend – spätere Mängelrügen sind in der Regel ausgeschlossen. Sorgfalt bei der Wohnungsübergabe ist daher unerlässlich.
Autorin. Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: LEWENTO