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E-Check vor der Vermietung: Pflicht oder freiwillig?
28.08.2025
Vermieter stehen in der Verantwortung, die Sicherheit der Elektroinstallation in ihren Mietobjekten zu gewährleisten. Doch ist ein E-Check gesetzlich vorgeschrieben? Und wann ist er sinnvoll?
Was ist der E-Check?
Der E-Check ist die gesetzlich anerkannte Prüfung aller elektrischen Anlagen und Geräte. Dabei werden alle elektrischen Installationen und Geräte auf ihre Sicherheit und Funktionstüchtigkeit überprüft. Dieser E-Check wird durch einen Fachbetrieb durchgeführt. Nach der Prüfung soll der einwandfreie Zustand durch eine Prüfplakette bestätigt und in einem detaillierten Prüfprotokoll dokumentiert werden. Bei Mängeln in der Anlage wird allerdings auch das in dem Protokoll dokumentiert.
Ist der E-Check Pflicht?
Für Vermieter von Wohnungen besteht keine gesetzliche Pflicht, regelmäßig einen E-Check durchzuführen. Der Vermieter trägt jedoch die Verkehrssicherungspflichten. Er muss sicherstellen, dass von der elektrischen Anlage der Wohnung bzw. des Hauses keine Gefahr ausgeht.
Im Schadensfall ist es sinnvoll, dass sich der Vermieter exkulpieren, also entschuldigen, kann. Wenn regelmäßig ein E-Check durchgeführt wird, ist dies ein guter Anhaltspunkt dafür, dass ihn kein Verschulden trifft.
Aber auch ohne E-Check haftet der Vermieter nicht unbedingt für Schäden an den Gegenständen des Mieters. So hat der BGH entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. Zwar sehe die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vor. Hierbei handele es sich aber - wie bei allen DIN-Normen - nicht um eine Rechtsvorschrift, sondern um eine private technische Regelung mit Empfehlungscharakter. (BGH, Urteil vom 15.10.2008 - VIII ZR 321/07).
Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass, wenn es Anhaltspunkte für Fehler in der Elektroanlage gibt, ein E-Check durchgeführt werden sollte.
Wann ist ein E-Check noch sinnvoll?
Ein E-Check wird empfohlen:
- vor einem Mieterwechsel, um den Zustand der Anlage zu dokumentieren
- bei älteren Gebäuden (vor 1965) oder nach Umbauten
- alle 10 Jahre als präventive Maßnahme
- bei Hinweisen auf Fehler
Was wird geprüft?
Der E-Check umfasst:
- Sichtprüfung der Anlage
- Messungen nach VDE-Normen (z. B. FI-Schutz, Isolationswiderstand)
- Prüfung ortsfester und ortsveränderlicher Geräte
- Dokumentation mit Prüfprotokoll und Plakette
Wer trägt die Kosten?
Wenn der E-Check regelmäßig gemacht wird, kann dieser über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt immer dann, wenn die Kosten für den E-Check in den Mietverträgen als umlagefähig vereinbart sind. Näheres hierzu erfahren Sie in unserem Webinar zum Thema Betriebskosten am 9.9.2025.
Wenn hier lediglich bei Mieterwechseln E-Checks gemacht werden, dürften die Kosten nicht umlagefähig sein.
Fazit
Auch wenn der E-Check nicht verpflichtend ist, er bietet Vermietern rechtliche Sicherheit und schützt vor Haftungsrisiken.
Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay