Tod des Mieters: Auch hier ist Mitwirkung gefragt

In der vergangenen Woche drehte es sich in unserem Beitrag um die Frage der Mitwirkung bzw. die Zusammenarbeit mit der Datenschutzbehörde, wenn dort ein Verfahren läuft. In dieser Woche geht es auch um die Mitwirkung – hier die Mitwirkung des Vermieters bzw. dessen Hausverwaltung – wenn ein Nachlasspfleger bestellt ist und die Räumung bzw. Rückgabe der Wohnung aussteht. Anlass dieses Beitrags ist ein Fall aus dem wahren Leben.

Das Wohnraummietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters. Es wird nämlich entweder fortgesetzt mit den so genannten privilegierten Personen oder mit den Erben. Privilegierte Personen sind Mitmieter, Ehepartner, Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz, Kinder oder andere Haushaltsangehörigen, wenn der Erblasser und diese Person einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Einzelheiten dazu finden Sie hier. Wenn es keine privilegierten Personen gibt oder diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, treten die Erben in das Mietverhältnis ein.

Jede Person hat einen Erben. Dieser kann bestimmt sein durch ein Vermächtnis oder ein Testament. Wenn es dies nicht gibt, greift die gesetzliche Erbfolge. Es erben die Abkömmlinge (Kinder, Enkel usw.), die Eltern, die Geschwister, weitere Familienangehörige (in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad) und wenn es niemanden gibt, erbt der Staat, also das Bundesland, in dem der Erblasser zuletzt gelebt hat.

Erben haben grundsätzlich den sogenannten Erbenbesitz an der Wohnung und den sich in der Wohnung befindenden Gegenstände des Erblassers. Dies führt dazu, dass es immer einen Mieter gibt, der auch Besitz an der Wohnung ausübt. Zur Erinnerung: Wir Juristen unterscheiden zwischen Besitz und Eigentum. Eigentümer ist derjenige, dem die Sache gehört, Besitzer ist derjenige, der die tatsächliche Sachherrschaft ausübt. Mieter sind also Besitzer ihrer Wohnung. Erben üben zwar nicht die tatsächliche Sachherrschaft aus, haben aber, wie gesagt, Erbenbesitz.

Auch nach dem Tod eines Mieters kann ein Vermieter die Wohnung nicht ohne Weiteres in Besitz nehmen und die Sachen herausräumen.

Wenn die Erben unbekannt sind, können Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. Oft fordern die Gerichte hierfür den Nachweis eines zu sichernden Erbes oder die Kostenübernahme durch den Antragsteller, dies entspricht aber nicht der geltenden Rechtslage. Sofern noch eine Wohnung zu beräumen und zurückzugeben ist, haben Vermieter Anspruch auf die Bestellung eines Nachlasspflegers, um mit diesem dann das Mietverhältnis abzuwickeln.

Die bestellten Nachlasspfleger melden sich in aller Regel kurzfristig beim Vermieter und besichtigen die Wohnung und erklären dann, was mit den Gegenständen passieren soll. In den meisten Fällen geben sie die Wohnung zurück und überlassen dem Vermieter dann die Entsorgung der Gegenstände. Dieses Vorgehen verursacht auf Vermieterseite die wenigsten Kosten und hat den Vorteil, dass sich der Vermieter nicht wegen strafbar oder sich zivilrechtlich schadensersatzpflichtig macht.

In dem oben angesprochenen Fall wurde auf Drängen des Rechtsanwalts und nach mehreren Schriftsätzen an das Gericht eine Nachlasspflegerin bestellt. Diese wandte sich einmal an die Vermieterin und vereinbarte einen Termin zur Besichtigung und ggf. Rückgabe der Wohnung. Leider erschien von Seiten der Vermieterin niemand bei diesem Termin. Auf weitere Schreiben der Nachlasspflegerin wurde bedauerlicherweise auch nicht reagiert.

Daraufhin erklärte die Nachlasspflegerin die Pflegschaft für beendet, weil offensichtlich doch kein Interesse der Vermieterin an der Räumung und Herausgabe der Wohnung bestand. Diese Entscheidung ist unanfechtbar, so dass kein Rechtsmittel dagegen eingelegt wurde.

Tatsächlich muss die Vermieterin nun die Erben ermitteln, um dann direkt mit ihnen in Kontakt zu treten und die Räumung und Herausgabe zu klären. Eine solche Erbenermittlung löst Kosten aus und kostet auch Zeit, in der die Wohnung nicht weitervermietet werden kann.

Reagieren Sie auf Schreiben der Erben und vor allem der Nachlasspfleger, um das Mietverhältnis zügig abzuwickeln.

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Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH