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Verschärfung der Gefahrstoffverordnung: Neue Haftungsrisiken für Immobilienverwalter
Was Verwalter jetzt über Asbest, Hinweispflichten und Haftungsrisiken wissen müssen.
11.11.2025Hintergrund: Was hat sich geändert?
Zum 1. Dezember 2024 ist eine Verschärfung der Gefahrstoffverordnung in Kraft getreten, die erhebliche Auswirkungen auf die tägliche Arbeit von Immobilienverwaltern hat. Kernpunkt der Neuregelung: Verwalter gelten nun als „Veranlasser“ im Sinne der Verordnung – und müssen Unternehmen, die sie mit Bau-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten beauftragen, auf mögliche Gefahren durch Asbest hinweisen.
Damit erweitert sich die Verantwortung des Verwalters deutlich. Wer seiner Hinweispflicht nicht nachkommt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Haftung für entstehende Schäden.
Asbest in Altbauten: Warum fast jedes Gebäude betroffen sein kann
Rechtsanwalt Michael Schmidt von der GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH weist im LEWENTO Verwalter Talk darauf hin, dass bis 1993 in vielen Bauprodukten Asbest enthalten war – oft an unerwarteten Stellen:
- Fensterkitt in Altbauten
- Kleber, Putze oder Fugenmassen
- Rohrleitungen oder Dacheindeckungen
Selbst Gebäude, die bereits in den 1980er Jahren renoviert wurden, können somit noch asbesthaltige Materialien enthalten. Daher gilt: Bei allen Gebäuden mit Baujahr vor 1993 muss der Verwalter grundsätzlich auf ein mögliches Asbestrisiko hinweisen.
Neue Hinweispflicht für Verwalter
Nach der Verschärfung der Gefahrstoffverordnung ist der Verwalter verpflichtet, vor der Beauftragung eines Unternehmens auf das Baujahr des Gebäudes hinzuweisen – insbesondere, wenn es vor 1993 errichtet oder renoviert wurde.
Diese Pflicht gilt auch dann, wenn der Eigentümer formell Auftraggeber ist. Entscheidend ist, wer die Arbeiten veranlasst – also der Verwalter.
Die Information dient als Warnfunktion für den Auftragnehmer, der dann seinerseits prüfen muss, ob Asbest vorliegt. Gegebenenfalls ist eine Laboranalyse erforderlich.
Was passiert bei Verstößen?
Unterlässt der Verwalter den Hinweis und kommt es zu einer Asbestfreisetzung, kann das gravierende Folgen haben:
- Bußgeld wegen Ordnungswidrigkeit
- Kosten für die Asbestsanierung
- Haftung für Gesundheitsschäden von Bewohnern oder Handwerkern
Ein typisches Beispiel:
Wird bei der Überarbeitung alter Fensterkitt geschliffen und dadurch Asbeststaub freigesetzt, muss die gesamte Wohnung aufwendig dekontaminiert werden – Kosten, die der Verwalter tragen kann, wenn er die Hinweispflicht nicht erfüllt hat.
So können Verwalter ihre Haftungsrisiken minimieren
Die gute Nachricht: Die Anforderungen der Gefahrstoffverordnung lassen sich mit überschaubbarem Aufwand erfüllen, wenn klar zwischen Hinweispflicht und weiteren Maßnahmen bei bestätigtem Asbestbefund unterschieden wird.
1. Pflichten im Rahmen der Hinweispflicht
Diese Pflichten treffen jeden Verwalter bereits vor der Beauftragung eines Unternehmens und gelten unabhängig davon, ob Asbest tatsächlich vorliegt:
a. Baujahr prüfen
Liegt das Baujahr des Gebäudes vor 1993, muss der Verwalter grundsätzlich von einem möglichen Asbestrisiko ausgehen.
b. Hinweis geben
Im Auftragsschreiben an den Handwerksbetrieb sollte klar und schriftlich darauf hingewiesen werden.
c. Dokumentation anlegen
Empfehlenswert ist eine einfache Bauakte je Objekt, in der bekannte oder vermutete Asbestvorkommen festgehalten werden. Damit kann der Verwalter jederzeit nachweisen, seiner Hinweispflicht nachgekommen zu sein.
Mit diesen drei Schritten ist die gesetzliche Hinweispflicht erfüllt.
Der Auftragnehmer ist dann selbst verpflichtet, das Risiko zu prüfen und gegebenenfalls Proben zu nehmen.
2. Maßnahmen bei bestätigtem Asbestbefund
Wird im Rahmen der Prüfung tatsächlich Asbest im Labor nachgewiesen, greifen weitere gesetzliche Anforderungen, die jedoch nicht mehr in die Verantwortung des Verwalters fallen, sondern den beauftragten Betrieb betreffen.
Dennoch sollte der Verwalter wissen:
- Nur Fachbetriebe mit Gefahrstoffnachweis dürfen asbesthaltige Materialien bearbeiten.
- Der Verwalter sollte die Beauftragung entsprechend qualifizierter Firmen sicherstellen
Fazit
Die Verschärfung der Gefahrstoffverordnung bedeutet für Immobilienverwalter mehr Verantwortung, aber auch klare Handlungsanweisungen.
Wer rechtzeitig und systematisch Hinweise gibt, schützt sich vor Bußgeldern und Schadensersatzforderungen – und zeigt zugleich professionelles Risikomanagement im Sinne seiner Eigentümergemeinschaften.