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WEG – Reform: Neue Abrechnungspflichten für den Verwalter
Für den Verwalter sind diese Änderungen aber auch mit zusätzlichen Pflichten verbunden.
08.03.2023
Der Verwalter hat nunmehr neben der Jahresabrechnung auch einen Vermögensbericht zu erstellen und den Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Teilweise überschneiden sich die Bestandteile der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts.
Inhalt und Funktion des Vermögensberichts
Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 S. 1 WEG). Der Vermögensbericht soll den Wohnungseigentümern ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft ermöglichen. Daher muss der Vermögensbericht jedenfalls die Kontostände aller Bankkonten und den Stand der Erhaltungsrücklage beinhalten.
Gemäß § 28 Abs. 4 S. 2 WEG ist der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Wird der Vermögensbericht lediglich in der Eigentümerversammlung nur zur Einsicht vorgelegt, wurde er den Wohnungseigentümern nicht zur Verfügung gestellt. Der Vermögensbericht sollte daher den Eigentümern übersandt werden.
Inhalt und Bedeutung der Jahresabrechnung nach der WEG - Reform
Bis zur WEG-Reform des Jahres 2020 hatte die Jahresabrechnung zwei Funktionen zu erfüllen; die endgültige Festsetzung der Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers für das vergangene Wirtschaftsjahr und sie diente der Kontrolle des Verwalters. Daher musste der Anfangs- und Endbestand aller Bankkonten in der Jahresabrechnung dargestellt werden, da nur so die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung überprüft werden konnte. Somit war die Darstellung der Bankkontenentwicklung ein wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung und ihr Fehlen führte zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung.
Damit wurden die Kontrollelemente, die - wie dargelegt - nach dem bisherigen Verständnis für die Jahresabrechnung existentiell waren, von der Jahresabrechnung in den Vermögensbericht verschoben und sind für die Jahresabrechnung nicht mehr zwingend erforderlich.
Die Jahresabrechnung dient somit nur noch als Rechenwerk zur Ermittlung der Nachschussverpflichtungen der einzelnen Eigentümer und der Vorbereitung einer entsprechenden Beschlussfassung.
Welche Auswirkungen haben Fehler bei der Erstellung der Jahresabrechnung oder des Vermögensberichtes auf die Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Nachschüsse?
Beispielsfall: Die Wohnungseigentümer beschließen über Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorauszahlungen. Diesen Beschluss ficht eine Eigentümerin an, weil in der vorgelegten Jahresabrechnung die Anfangsbestände der Girokonten und die Entwicklung der Erhaltungsrücklage falsch angegeben seien und ein Vermögensbericht nicht überlassen wurde.
Schlussfolgerung für die Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Nachschüsse
Seit Inkrafttreten der WEG – Reform führen nur noch Fehler der Jahresabrechnung, die sich konkret auf die Höhe der Nachschüsse auswirken, zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Nachschüsse.
Da die Kontostände und die Erhaltungsrücklage somit nicht mehr zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung sind, begründen falsche Angaben zu den Kontoständen keine Anfechtung des Beschlusses über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse.
Auch wenn der Vermögensbericht den Wohnungseigentümern nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird, stellt dies keinen Grund für eine erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse dar.
Die Eigentümer müssen stattdessen die Berichtigung bzw. Ergänzung des Vermögensberichtes geltend machen. Dieser Anspruch muss gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden und ist von der Verwalterin zu erfüllen. Einen unmittelbaren Anspruch gegen den Verwalter hat der einzelne Miteigentümer nicht (mehr).
Fazit und Handlungsempfehlung für den Verwalter
Der Verwalter sollte den Wohnungseigentümern noch vor der Eigentümerversammlung, die über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschließt, einen Vermögensbericht übermitteln, der u. a. alle Konten und die Erhaltungsrücklage ausweisen muss. Auch wenn diese Angaben nicht mehr zwingend in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sein müssen, empfiehlt es sich weiterhin, diese in die Jahresabrechnung mit aufzunehmen, da diese andernfalls nicht nachvollziehbar ist. Die Kontenbestände und die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollten unbedingt zutreffend wiedergegeben werden, da insoweit Fehler ausnahmsweise auch zur Anfechtung des Beschlusses über die Nachschüsse führen können, etwa dann, wenn die falsche Ausweisung der Erhaltungsrücklage zu überhöhten bzw. unzulänglichen Beiträgen der Wohnungseigentümer führt. Ein unzutreffender Vermögensbericht kann auch zur fehlerhaften Einschätzung über die Finanzierbarkeit einer zu beschließenden Maßnahme führen.
Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay