Wenn der Hauswart auch Eigentümer ist

Ein Wohnungseigentümer war zugleich als Hausmeister für die GdWE tätig. Die Verwalterin kündigte das Arbeitsverhältnis – ohne gesonderten Beschluss der Eigentümergemeinschaft und ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmacht. Der Eigentümer wies die Kündigung nach § 174 BGB mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurück. Außerdem meinte er, dass die Verwalterin gar keine Vollmacht gehabt hätte, denn es fehlte an einem entsprechenden Beschluss. Der Eigentümer klagte gegen die Kündigung bis vor das Bundesarbeitsgericht.

 

Grundsätzlich ist es so: Wenn ein (rechtsgeschäftlicher) Vertreter eine Erklärung abgibt und dabei nicht seine Originalvollmacht vorlegt, kann der Erklärungsempfänger die Erklärung zurückweisen. Dies gilt nur dann, wenn er die Vollmacht nicht bereits kannte. Außerdem hat der Empfänger dazu kaum Zeit; die Zurückweisung muss nämlich unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, erfolgen. Zwei Wochen könnten hier schon zu spät sein.

 

Diese Vorschrift gilt aber nicht für gesetzliche Vertreter. Bei Eltern fragt auch niemand nach der Vollmacht des Kindes oder bei einem Geschäftsführer einer Gesellschaft ebenso wenig. Und genauso ist es bei der Verwalterin der GdWE. Die Wohnungseigentumsverwalterin ist gesetzliche Vertreterin der Gemeinschaft. Dies regelt § 9b Abs. 1 WEG.

 

Daher kann ein Verwalter auch Erklärungen gegenüber Dritten abgeben, ohne eine Vollmacht vorlegen zu müssen.

Diese Außenvollmacht ist nicht beschränkbar (§ 9b Abs.1 S. 3 WEG). Für das Außenverhältnis gibt es nur zwei Ausnahmen, nämlich den Abschluss eines Grundstückkaufvertrags und den Abschluss eines Darlehnsvertrags (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG).

 

Dies gilt naturgemäß eben nur im Außenverhältnis gegenüber Dritten. Für Handlungen gegenüber einzelnen Eigentümern gilt § 27 WEG. Im Zweifel bedürfte es hier eines Beschlusses.

 

Die Frage, die das BAG nun zu klären hatte, war: Ist der Eigentümer, der auch als Hauswart bei der GdWE angestellt ist, ein Dritter – nämlich der Hauswart – oder kein Dritter – nämlich ein Eigentümer. Kann also jemand in einer Person Dritter sein und auch wieder nicht.

 

Das Bundesarbeitsgericht hielt den Hauswart/Eigentümer für einen Dritten und wies die Klage ab.

 

Die Kündigung sei wirksam, da der Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertreten dürfe – auch gegenüber einem Wohnungseigentümer, sofern dieser nicht in seiner Rolle als Miteigentümer, sondern als außenstehender Dritter betroffen sei. In Bezug auf das Arbeitsverhältnis und um das geht es bei der Kündigung ist der Eigentümer tatsächlich Arbeitnehmer rund damit ein außenstehender Dritter.  

 

Das Urteil bringt Klarheit für die Verwaltungspraxis: Verwalter können auch gegenüber Eigentümern wirksam handeln, wenn diese in einer vertraglichen Beziehung zur WEG stehen – etwa als Hausmeister, Reinigungskraft oder Dienstleister. Die Eigentümerstellung schützt in diesem Kontext nicht vor arbeitsrechtlichen Maßnahmen.

Für Verwalter bedeutet das:

- Keine separate Beschlussfassung erforderlich, wenn ein Eigentümer in anderer Funktion betroffen ist.

- Keine Vorlage einer Vollmachtsurkunde nötig, sofern die Vertretung im Rahmen der üblichen Verwaltung erfolgt.

Für Eigentümer mit Doppelfunktion gilt: Die Trennung der Rollen ist entscheidend. Wer als Arbeitnehmer auftritt, kann sich nicht auf seine Stellung als Miteigentümer berufen.

 

Das BAG stärkt die Handlungsfähigkeit von Verwaltern und sorgt für Rechtssicherheit bei arbeitsrechtlichen Maßnahmen innerhalb der WEG – auch gegenüber Eigentümern.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (KI unterstützt)

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