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Wenn der Mieter umbaut – und der Eigentümer haftet
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch Mieter
13.08.2025Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind in der WEG streng geregelt. Auch wir haben dieses Thema bereits beleuchtet. Doch was passiert, wenn nicht der Eigentümer selbst, sondern sein Mieter umbaut? Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) entschieden: Auch vermietende Eigentümer haften, wenn sie rechtswidrige Umbauten ihrer Mieter dulden oder nicht unterbinden.
Sachverhalt
Ein Wohnungseigentümer hatte seine Einheit – ein Restaurant – vermietet. Der Mieter wollte eine Shisha-Bar eröffnen und nahm bauliche Veränderungen in der Einheit vor. Er riss tragende Wände ab und bohrte Löcher (Durchmesser bis 1m!) in die Bodenplatte zum Keller. Er nahm also Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vor, ohne dass ein Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorlag. Die übrigen Eigentümer verlangten die Beseitigung der Maßnahmen – nicht vom Mieter, sondern vom vermietenden Eigentümer.
Entscheidung
Der BGH stellte klar: Auch wenn der Eigentümer nicht selbst tätig wird, kann er als mittelbarer Handlungsstörer haften, wenn er die baulichen Veränderungen seines Mieters duldet oder nicht verhindert. Die Pflicht zur Unterlassung ergibt sich aus § 1004 BGB in Verbindung mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.
Ein Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass ein Gestattungsbeschluss hypothetisch hätte erteilt werden können oder müssen. Solange ein solcher Beschluss nicht tatsächlich vorliegt, ist die bauliche Veränderung rechtswidrig. Der Eigentümer ist verpflichtet, auf seinen Mieter einzuwirken und unzulässige Maßnahmen zu unterbinden.
Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft also eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für von dem Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums,
• wenn er die baulichen Veränderungen erlaubt hat,
• wenn er mit baulichen Veränderungen wegen einer von dem Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist oder
• wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.
In seiner Urteilsbegründung verwies der BGH zum wiederholten Male darauf, dass vor Umbauten am Gemeinschaftseigentum ein Gestattungsbeschluss herbeigeführt werden muss. Wenn diesen Beschluss nicht gäbe, kann der Rückbau verlangt werden, obwohl der Gestattungsanspruch zu bejahen ist.
Folgen für die Praxis
Vermietende Eigentümer müssen ihre Mieter über die rechtlichen Vorgaben aufklären und die geplanten Maßnahmen mit dem Mieter abstimmen und unter den Vorbehalt eines Gestattungsbeschlusses stellen. Dann sollten sie auf einen Gestattungsbeschluss hinwirken. In der Vereinbarung mit dem Mieter sollten auch die Kosten des möglichen Verfahrens nicht vergessen werden.
Für bauwillige Eigentümer gilt: Fragen Sie die Gemeinschaft und bitten Sie um einen Gestattungsbeschluss. Spätestens in dem Verfahren, in dem es um den Rückbau geht, sollte dieser Gestattungsanspruch gerichtlich als Widerklage geltend gemacht werden. Die Widerklage kann auch erhoben werden, ohne dass die Eigentümerversammlung vorbefasst werden muss.
Fazit
Das Urteil des BGH zeigt deutlich: Vermietende Eigentümer tragen Verantwortung für das Verhalten ihrer Mieter, wenn es um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geht. Wer Umbauten duldet oder nach Kenntnis nicht verhindert, kann als mittelbarer Handlungsstörer haften – selbst, wenn er nicht selbst tätig wird.
Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: LEWENTO