Wohnungseigentums-entziehungsverfahren

Ist der Beschluss, mit dem der Verwalter ermächtigt wird, einen Eigentümer zur Vorbereitung eines Entziehungsverfahrens abzumahnen, isoliert anfechtbar ?

Was muss der Verwalter bei der Formulierung des Abmahnschreiben beachten?

Macht sich ein Miteigentümer schwerer Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft schuldig, kann die Nach § 17 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn dieser sich schwerer Pflichtverletzungen schuldig gemacht hat; Voraussetzung ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung, die das beanstandete Verhalten konkret bezeichnet und auf die Möglichkeit der Entziehung hinweist.

Ein Beschluss, mit dem der Verwalter beauftragt wird, einen Eigentümer abzumahnen, ist wie ein Abmahnungsbeschluss selbstständig nach § 44 Abs. 1 WEG anfechtbar.

Die Anfechtungsklage kann sich auf formelle Mängel, die Bestimmtheit und die generelle Eignung des abgemahnten Verhaltens als Entziehungsgrund beziehen, nicht aber auf die materielle Richtigkeit der Abmahnung.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die Klägerin durch die Hausverwaltung für „WEG-schädigendes Verhalten“ abzumahnen: Die Kl. soll sich zum einen bei einer rechtlichen Auseinandersetzung der Gemeinschaft mit Frau B, die in einem Dienstleistungsverhältnis mit der Gemeinschaft stand, auf die Seite von Frau B gestellt und diese unterstützt haben; zum anderen soll sie trotz Beendigung der Beiratsstellung Einsicht in die Verwaltungskonten genommen haben. Der Verwalter mahnte die Klägerin daraufhin ab. Die Klägerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Amts- und Landgericht wiesen die Klage als unzulässig ab; mit der Revision begehrte die Klägerin weiterhin die Ungültigerklärung des Beschlusses.

- Ein Beschluss, mit dem der Verwalter zur Abmahnung beauftragt wird, ist wie ein Abmahnungsbeschluss zu behandeln und selbstständig anfechtbar. 

- Lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, liegt keine wirksame Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG vor, sondern lediglich eine zulässige Aufforderung zur Unterlassung.

- Im Rahmen der Anfechtungsklage sind nur formelle Mängel zu prüfen, nicht aber, ob ein Unterlassungsanspruch besteht oder die Abmahnung materiell berechtigt ist

Da der Beschluss zwar das Verhalten konkret benennt, aber die Entziehungsandrohung fehlt, ist er als bloßer Aufforderungsbeschluss rechtmäßig; formelle Mängel lagen nicht vor, sodass die Klage unbegründet war.

Der BGH bestätigt die h.M., wonach auch nach der WEG – Reform Abmahnungsbeschlüsse isoliert anfechtbar sind.

Abmahnungs- oder Aufforderungsbeschlüsse sind also stets anfechtbar; das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht durch die Ausführung des Beschlusses.

Im Anfechtungsverfahren gegen solche Beschlüsse prüft das Gericht nur formelle Fehler und die Bestimmtheit, nicht aber die materielle Berechtigung.

Das Gericht prüft daher nicht, ob ein Entziehungsverfahren zulässig und begründet wäre, dies bleibt dem sich anschließenden Entziehungsverfahren vorbehalten.

Eine wirksame Abmahnung im Sinne des § 17 Abs. 2 WEG muss das beanstandete Verhalten konkret beschreiben und ausdrücklich auf die Möglichkeit der Entziehung bei Wiederholung hinweisen; fehlt diese Androhung, liegt nur ein Aufforderungsbeschluss vor.

Ein Abmahnschreiben muss daher zwingend folgende Elemente enthalten:

- Das gemeinschaftswidrige Verhalten hinreichend konkret beschreiben

- Das Schreiben muss den Hinweis enthalten, dass bei fortgesetztem vertragswidrigem Verhalten die Entziehung des Wohnungseigentums droht

Für Verwalter und Eigentümer empfiehlt sich, bei Abmahnungen zur Vorbereitung einer Entziehung die Entziehungsandrohung ausdrücklich aufzunehmen, um die Warnfunktion zu erfüllen. 

Bei einem Wohnungseigentumsentziehungsverfahren ist auch zu beachten, dass sich der Gegenstandswert nach dem Wert des Wohnungseigentums richtet und deshalb ein sehr hohes Kostenrisiko für die Gemeinschaft besteht. Formelle und inhaltliche Fehler sollten daher unbedingt vermieden und in Zweifelsfällen rechtlicher Rat eingeholt werden.