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Mieterselbstauskunft

Datenschutz ist in aller Munde. Viele Vermieter und Hausverwalter stellen sich die Frage, ob es durch die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) Änderungen bei den Mieterselbstauskünften geben muss. Dass personenbezogene Daten zu schützen sind, ist aber lange bekannt, daran hat sich nichts geändert. Die unten aufgeführten Grundsätze galten daher schon vor Inkrafttreten der DSGVO und gelten auch immer noch.

Geben Mieter zu viel preis? Wollen Vermieter zu viel wissen?

Diese beiden Fragen werden schon länger diskutiert. Die Interessen zweier potentieller Vertragsparteien stehen sich gegenüber. Der Mieter hat das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung, also ein Recht auf seine Privatsphäre und den Schutz seiner persönlichen Daten. Der Vermieter dagegen hat ein Interesse unter vielen Bewerbern denjenigen zu finden, der regelmäßig verlässlich seine Miete zahlt und nicht für Ärger im Haus sorgt.

Viele Vermieter verwenden daher ein Formular mit Fragen an die Mieter. Welche Fragen ein Vermieter wann zulässigerweise stellen darf, ist daher schon oft Gegenstand von Gerichtsverfahren und Diskussionen unter den Datenschutzbeauftragten gewesen.

Die Mieterselbstauskunft  – nicht mit der SCHUFA-Auskunft zu verwechseln – ist eine Auskunft über persönliche Verhältnisse, die der Mieterinteressent selbst freiwillig für den künftigen Vermieter anfertigt.

Das Problem der Freiwilligkeit in Zeiten der Wohnungsknappheit soll hier nicht dargestellt werden. Es ist evident, dass Auskünfte über Persönliches wohl kaum freiwillig sind, wenn dies der einzige Weg ist, eine Wohnung anzumieten.

Die Angaben in der Mieterselbstauskunft sollten richtig sein (zumindest bei den zulässigen Fragen). Falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft können dazu führen, dass der Mietvertrag angefochten und/oder fristlos gekündigt werden kann.

Was darf gefragt werden?

Die Datenschutzkonferenz, also die Datenschutzbeauftragten der Länder und des Bundes, halten ein drei-stufiges System für sinnvoll und sachgerecht.

In der ersten Stufe – vor oder während der Wohnungsbesichtigung – dürfen folgende Auskünfte verlangt werden:

  • Name, Anschrift, Telefonnummer, (E-Mail) des/der Mieters/in
  • Name, Anschrift des/der Mitmieter/innen
  • Wohnberechtigungsschein (Fläche, Anzahl der Wohnräume) bei Sozialwohnungen

In der zweiten Stufe – bei konkretem Anmietungswunsch der Interessenten – dürfen folgende Auskünfte verlangt werden:

  • Anzahl der einziehenden Personen
  • Beruf und Arbeitgeber
  • Insolvenzverfahren
  • Räumungstitel
  • Einkommensverhältnisse

Erst in der dritten Stufe – bei Vertragsschluss – dürfen Nachweise über die Einkommensverhältnisse verlangt werden.

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Dies ist unseres Erachtens schwierig in der Praxis umzusetzen. Unseres Erachtens dürfen Vermieter bei Anmietungswunsch folgendes fragen:

  • Namen, Anschrift, Geburtsdatum des oder der Mieter
  • Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins bei Sozialwohnung
  • Beruf, Arbeitgeber und Einkommen und Schulden

Die Hauptleistungspflicht, die den Mieter aus dem Mietvertrag trifft, ist die Zahlung der Miete. Daher darf der Vermieter nach der Bonität fragen. Dazu gehören Fragen nach dem Beruf, Arbeitgeber und Einkommen, aber auch nach Vermögensauskünften (früher Eidesstattliche Versicherung) und nach Insolvenzverfahren. Nach den letzteren darf nur in Bezug auf die letzten drei bzw. fünf Jahre gefragt werden.

Auch die Nachweise sollten unseres Erachtens bereits bei konkretem Anmietungswunsch verlangt werden, damit bei Vertragsunterzeichnung keine Überraschungen erfolgen.

  • Einziehende Personen

Selbstverständlich hat ein Vermieter auch das Recht zu erfahren, wie viele Menschen und wer in der Wohnung leben wird. Hierzu gehören daher auch die Namen und das Alter (Geburtsdatum) der Mitbewohner.

  • Vormietverhältnis

In der Rechtsprechung ist es umstritten, ob Fragen nach dem Vormietverhältnis und den Gründen zur Beendigung gestellt werden dürfen. Soweit ersichtlich bejahte in der Vergangenheit dies die Mehrheit der Gerichte.

Ein Muster für eine Selbstauskunft finden Sie hier.

Was darf der Vermieter nicht fragen?

  • Privatleben und persönliche Interessen

Die meisten privaten Dinge haben den Vermieter nicht zu interessieren. Welche Hobbies der Mieter hat, ob er gern Musik hört, kocht oder raucht, braucht er nicht zu verraten. Hier kann der Mieter auch lügen, ohne dass daraus ein Kündigungsrecht des Vermieters entsteht.

Interessiert sich darüber hinaus der Vermieter für eine etwaige Schwangerschaft, einen Kinderwunsch oder andere sehr persönliche Dinge, darf der Mieter ebenfalls schummeln. Gleiches gilt auch für Fragen nach dem Gesundheitszustand, einer Behinderung oder ethnischen Zugehörigkeit.

Ein Vermieter darf aber fragen, ob der Interessent bereits schon einmal eine Immobilie von ihm gemietet hatte.

  • Mitgliedschaften

Fragen nach der Mitgliedschaft in Mietervereinen oder Gewerkschaften oder nach politischen Sympathien oder einer Parteizugehörigkeit sind grundsätzlich unzulässig.

  • Strafverfahren

Bei Fragen nach laufenden Ermittlungsverfahren oder bei Fragen, ob der Mieter schon einmal in Haft war oder vorbestraft ist, braucht er nicht die Wahrheit zu sagen. Hier gilt aber eine Ausnahme: Wenn der Mieter schon einmal gegen einen Vermieter gewalttätig geworden ist, muss er dies mitteilen.

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Wir führen für Sie als Vermieter und Hausverwalter eine Ist-Analyse und Soll-Beschreibung Ihrer Datenschutzsituation durch, erstellen die erforderlichen Verfahrensverzeichnisse und unterstützen Sie als Datenschutzbeauftragter.

Eine Auswahl an Verfahrensverzeichnissen und Mustervorlagen finden Sie hier.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Elkov+Oleg/Shutterstock.com

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