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Schönheitsreparaturen – eine Never-Ending-Story?

Die Rechtsprechung in Sachen Schönheitsreparaturen entwickelte sich in den letzten Jahren immer weiter. Da ist es nicht immer einfach, dem zu folgen. Nachdem über Jahre, beinah Jahrzehnte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Möglichkeit der Umlage der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter immer weiter beschränkt hat, hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin am 9. März 2017 entschieden, dass die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam ist. Dabei kommt es nach Ansicht dieser Kammer des Landgerichts nicht darauf an, ob es sich eine Vornahme- oder eine Kostenklausel handelt und ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Wie hat sich seit dem die Rechtsprechung entwickelt? Was sagt der Bundesgerichtshof dazu?

Seit diesem Urteil des LG Berlin ist mehr als ein Jahr vergangen. Revision wurde gegen das Urteil nicht eingelegt, so dass es rechtskräftig geworden ist. Welche Ansicht der Bundesgerichtshof dazu hat, ist also nach wie vor offen.

Was sind Schönheitsreparaturen und wann muss der Mieter diese vornehmen?

Mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen werden Maler- und Tapezierarbeiten im Innenbereich des Mietobjektes beschrieben, die infolge der Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden und den optischen Eindruck der Räumlichkeiten beeinträchtigen. Die Schönheitsreparaturen beschränken sich auf die Beseitigung dieser Abnutzungserscheinungen; sie dienen bei Wohnräumen der Erhaltung der Wohnlichkeit. Arbeiten zur Beseitigung anderer – etwa durch Umweltereignisse verursachter – oder weitergehender Schäden werden nicht erfasst.

Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen, denn er ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Zustand entsprechenden Zustand zu erhalten. Unjuristisch ausgedrückt: Der Mieter zahlt Miete; der Vermieter muss die Wohnung ohne Mängel übergeben und erhalten. Dazu gibt es Ausnahmen, so kann auf den Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder aber auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen abgewälzt werden. Dies steht aber nicht im Gesetz, sondern beruht auf Rechtsprechung und dem, was ortsüblich ist.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aber nur in sehr engen Grenzen abgewälzt werden. Folgend werden die Einschränkungen, die die Rechtsprechung hier macht, stichpunktartig vorgestellt:

Die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn

  • die Wohnung nicht renoviert übergeben bzw. kein angemessener Ausgleich für die Renovierung gezahlt wurde („angemessen“ bedeutet hier, dass an den Mieter der Betrag gezahlt wurde, der tatsächlich für die fälligen Schönheitsreparaturen aufzuwenden gewesen wäre. Die üblichen zwei Nettokaltmieten dürften dies meist nicht sein.)
  • der Mieter Anfangs- oder Endrenovierung schuldet (der Mieter soll nur das ersetzen, was er selbst abgewohnt hat)
  • der Mieter neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch noch Anfangs- oder Endrenovierung schuldet (sogenannter „Summierungseffekt“)
  • Vorgaben zur Art der Ausführung gemacht wurden („Der Mieter darf nur mit Genehmigung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweisen“)
  • Vorgaben zu den Farben gemacht wurden („Weißen der Decken und Oberwände)
  • starren Fristen für die laufende Renovierung vorgeschrieben wurden („Spätestens nach X Jahren“)
  • Arbeiten vorgeschrieben wurden, die außerhalb der Mietsache sind (z.B. Außenanstrich von Fenstern bzw. Türen)
  • die eigene Ausführung untersagt wurde (Handwerkerklausel – „ausführen zu lassen“)
  • und es nicht nur um Schönheitsreparaturen geht („Schönheitsreparaturen umfassen… das Versiegeln des Parketts“).

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Tatsächlich wird von vielen Anwälten und Richtern die Ansicht vertreten, dass die Klausel: „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ am ehesten zu empfehlen ist. Hier stellte sich nun die Frage, kann eine solche Klausel nach dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. März 2017 noch empfohlen werden? Damals haben wir unseren Mandanten geraten abzuwarten. Das Landgericht Berlin hat die Revision zugelassen. Bedauerlicherweise ist die Revision nicht eingelegt worden, so dass – in Berlin – weiter Unklarheit besteht.

Das oben genannte Urteil der 67. Zivilkammer des LG Berlin hat aber bisher keine Nachahmer gefunden. In den aktuellen Urteilen zu diesem Thema geht es immer noch um die Wirksamkeit der Klauseln, aktuell von Anfangsrenovierungsklauseln im preisfreien bzw. preisgebundenen Wohnraum. Das Landgericht Paderborn hat am 13. Dezember .2017 entschieden, dass eine solche Klausel unwirksam sein, wenn gleichzeitig auch die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Dann ist nicht nur die Anfangsrenovierungsklausel, sondern die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. In dieselbe Richtung geht das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. November 2017 – es handelt sich hier um eine andere Kammer des Landgerichts Berlin. Danach ist die Anfangsrenovierungsklausel als individuelle Vereinbarung wirksam, weil daneben keine laufende Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen vereinbart wurde.

Beide Gerichte gehen daher immer noch davon aus, dass eine Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter möglich ist. Die oben genannten Voraussetzungen, die der Bundesgerichtshof bislang entschieden hat, werden offensichtlich von den Instanzgerichten weiterhin angewendet.

Der Bundesgerichtshof selbst hat im letzten Jahr nur eine Entscheidung getroffen, in der es auch um Renovierungsarbeiten ging. Dort war es aber so, dass die Wohnung renovierungsbedürftig war, weil es großflächigen Schimmelbefall gab. Die Beseitigung dieses Schimmels stellt aber keine Schönheitsreparaturen dar, sondern Maßnahmen zur Beseitigung eines Schadens. Hier muss der Mieter – wenn er den Schimmel schuldhaft verursacht hat – die Kosten der Beseitigungsmaßnahmen tragen. Er muss diese Arbeiten nicht selbst ausführen, wohl aber die Kosten tragen. In dem Fall war es nicht strittig, dass der Mieter durch sein Heiz- und Lüftungsverhalten den Schimmelbefall verursacht hatte.

Wer Wohnungen in Berlin vermietet, sollte auf die Rechtsprechung der für die Lage der Wohnung zuständigen Kammer des Landgerichts schauen; in den Bezirken Mitte, Reinickendorf, Pankow – Ortsteil Prenzlauer Berg – dürfte die Durchsetzung von Ansprüchen im Hinblick auf Schönheitsreparaturen aber kaum mehr möglich sein.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

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