Bei Schönheitsreparaturklauseln kommt es auf jedes Wort an

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist kaum noch zu überblicken. Seit Jahren, nein seit Jahrzehnten, wissen wir also, dass es auf jedes einzelne Wort bei den Schönheitsreparaturklauseln ankommt. Immer wieder wundern wir uns darüber dass es trotzdem noch Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturklauseln gibt, obwohl doch scheinbar bereits jeder einzelne Fall entschieden wurde.

Grundsätzlich und kurz zusammengefasst sind Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn:

In unserem heutigen Beitrag geht es hier um den 1. Punkt, nämlich um die Frage, was bei Schönheitsreparaturen bereits „zu viel“ ist. Dazu müssen wir zunächst einmal klären, was Schönheitsreparaturen überhaupt sind.

Maßgeblich herangezogen wird die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV): Schönheitsreparaturen umfassen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Diese Begriffsbestimmung wird ständige Rechtsprechung des BGH auch für preisfreien Wohnraum zugrunde gelegt.

Neuere Tendenzen in der Rechtsprechung gehen aber davon aus, dass die Formulierung im Gesetz missverständlich ist. Es sei nicht erkennbar, dass nicht nur die Außentüren nur von innen malermäßig zu überarbeiten sind. Vielmehr sei nicht klar, ob dies auch bei den Fenstern gelte (AG Schöneberg, Urteil vom 9.12.2025, Az. 10 C 25/25; LG Neuruppin, Urteil vom 30.10.2024, Az. 4 S 30/24). Daher waren in den dortigen Fällen die Schönheitsreparaturklauseln in den Mietverträgen unwirksam, obwohl oder sogar weil der Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hier wiederholt wurde.

In einem aktuellen Fall des Amtsgerichts Hamburg ging es um die Frage, ob bestimmte Pflichten des Mieters wirksam vereinbart wurden. Konkret enthielt der Mietvertrag unter anderem die Verpflichtung, Fußböden zu pflegen und zu reinigen. Zusätzlich waren Fristen von fünf bis acht Jahren vorgesehen. Die zentrale Streitfrage war, ob die Reinigung von Fußböden als Schönheitsreparatur anzusehen ist. Während es hierzu unterschiedliche Auffassungen gibt, stellte das Amtsgericht Hamburg klar: Die Verpflichtung, Fußböden zu pflegen und zu reinigen, stelle eine Verpflichtung zur Grundreinigung dar. Eine Grundreinigung zähle nicht zu den Schönheitsreparaturen und kann daher nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden, so das Gericht (AG Hamburg, Urteil vom 24.10.2025; Az. 49 C 518/24).

Interessant ist, dass der Bundesgerichtshof in einem gewerblichen Mietverhältnis eine andere Einschätzung vertreten hat (Urteil vom 8.10.2008, Az. XII ZR 15/07). Dort wurde die Reinigung als vergleichbar mit dem Streichen der Fußböden bewertet. Dort heißt es:

„Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt.“

Das AG Hamburg hat sich in seinem Urteil zur mit der Rechtsprechung des LG Berlin II auseinandergesetzt (wo dasselbe vertreten wird wie vom AG Hamburg), eine Auseinandersetzung mit der zitierten Rechtsprechung des BGH fand nicht statt. Andererseits zeigt aber die vom AG Hamburg zitierte Rechtsprechung, dass die Tendenz im Wohnraummietrecht dahin geht, dass die Reinigung des Fußbodens kein weniger zum Streichen des Fußbodens ist. Deswegen kann dies auch nicht in einer Schönheitsreparaturklausel wirksam vereinbart werden.

Die wichtigste Erkenntnis aus diesem Fall: Bei Schönheitsreparaturklauseln kommt es auf jedes einzelne Wort und jedes Satzzeichen an. Bereits kleine Abweichungen oder vermeintlich harmlose Ergänzungen, sogar die Wiederholung des Gesetzestexts können dazu führen, dass die gesamte Regelung unwirksam ist. Im Zweifel fällt die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen dann wieder auf den Vermieter zurück.

Für die Praxis bedeutet das: Verwenden Sie möglichst klare, reduzierte Formulierungen und verzichten Sie auf unnötige Ergänzungen. Im Zweifel sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um unwirksame Klauseln und daraus resultierende Kosten zu vermeiden. Unser Mietvertragsformular hat selbstverständlich eine an diese Rechtsprechung angepasste Schönheitsreparaturklausel.

AG Hamburg, Urteil vom 24.10.2025, Az. 49 C 518/24

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH