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Heilung von Kündigungen im Mietrecht – Was der Referentenentwurf für Verwalter bedeutet
Warum sich die Durchsetzung von Kündigungen künftig verändern kann – und worauf Verwalter achten sollten
02.04.2026Ein Beitrag von Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Ausgangssituation: Heilung bei Kündigungen im bestehenden Recht
Im Wohnraummietrecht können Vermieter bei Zahlungsverzug außerordentlich fristlos kündigen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – etwa bei Rückständen von mehr als zwei Monatsmieten. Für diese Kündigung wegen Zahlungsverzugs besteht eine sogenannte Heilungsmöglichkeit: Begleicht der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam.
Abgrenzung: Ordentliche Kündigung bleibt bisher bestehen
Parallel zur fristlosen Kündigung sprechen Vermieter in der Praxis häufig auch eine ordentliche Kündigung aus. Diese bleibt nach aktueller Rechtsprechung wirksam, selbst wenn die fristlose Kündigung geheilt wird. Gerade diese Kombination ist für Vermieter ein wichtiges Instrument zur Durchsetzung von Ansprüchen.
Geplante Änderung im Referentenentwurf
Der Referentenentwurf sieht vor, die Heilungsmöglichkeit teilweise auszuweiten. Künftig soll auch eine ordentliche Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen geheilt werden können. Allerdings ist diese Möglichkeit auf einen einmaligen Vorgang im gesamten Mietverhältnis begrenzt.
Einordnung für die Praxis
Für Verwalter bedeutet diese Änderung eine Verschiebung im Gleichgewicht zwischen Vermieter- und Mieterinteressen. Während bisher die ordentliche Kündigung eine gewisse Sicherheit bot, kann diese künftig eingeschränkt werden. Gleichzeitig bleibt die Regelung nicht vollständig gleichgestellt mit der bisherigen Heilung bei fristlosen Kündigungen.
Praktische Auswirkungen für Verwalter
In der Praxis wird es künftig noch stärker darauf ankommen, Kündigungssituationen sorgfältig zu dokumentieren und zu bewerten. Eigentümer werden verstärkt nach den Erfolgsaussichten von Kündigungen fragen.
Fazit
Der Referentenentwurf bringt eine relevante Änderung für die Praxis der Mietverwaltung. Auch wenn das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist, sollten Verwalter die Entwicklung aufmerksam verfolgen. Die geplante Ausweitung der Heilungsmöglichkeiten kann die Durchsetzung von Kündigungen nachhaltig beeinflussen.
Mehr zum Referentenentwurf erfahren Sie hier: Erste Einordnung
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