Der Leitungswasserschaden und andere Katastrophen in der WEG

Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch deren amtierenden Verwalter ist zunächst lediglich für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich, während der Betroffene Sondereigentümer sein Sondereigentum selbst instand zu halten hat.

Die Gebäudeversicherung unterscheidet in der Regel nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, da das gesamte Gebäude versichert wird. Diese Tatsache führt in der Praxis dazu, dass die betroffenen Sondereigentümer in der Regel auch die Instandsetzung und Regulierung des Versicherungsschadens von dem amtierenden Wohnungseigentumsverwalter erwarten. Auch besteht oft die irrige Annahme, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden am Sondereigentum immer dann haftet, wenn der Schaden durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum hervorgerufen wird.

 

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Der Bundesgerichtshof hat jedoch insoweit klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verschuldensunabhängig haftet, sondern Schäden am Sondereigentum nur dann zu ersetzen hat, wenn sie am Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums ein Verschulden trifft. Dies kann zum Beispiel dann zu bejahen sein, wenn dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen trotz deren Kenntnis immer wieder aufgeschoben werden. Doch auch der Betroffene Sondereigentümer ist als Miteigentümer für den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums mitverantwortlich, ein Schadensersatzanspruch soll deshalb auch dann nicht bestehen, wenn der Miteigentümer einen entsprechenden Negativbeschluss, mit dem eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme abgelehnt worden ist, nicht mit der Beschlussersetzungsklage angefochten hat.

Da wie oben ausgeführt die Instandsetzungsverpflichtung nach § 14 Abs. 2 WEG in den Verantwortungsbereich des Sondereigentümers fällt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Beseitigung der Schäden am Sondereigentum nicht zuständig, Ihr fehlt insoweit auch eine Kompetenz etwaige Kosten für die Beseitigung der Schäden (bis zur endgültigen Entscheidung der Versicherung vor-) zu finanzieren. Eine Haftung der GdWE für Schäden am Sondereigentum besteht – wie oben ausgeführt - nur dann, wenn die GdWE in Bezug auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums ein Verschulden nachzuweisen ist.

 

Zunächst ist jedoch durch den Verwalter im Namen der GdWE die Ursache des Schadens zu klären, insbesondere, ob diese im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Diese Abgrenzung ist in der Regel schwierig und im Zweifelsfalle sollten Sonderfachleute (Gutachter) hinzugezogen werden.

 

Solange eine Ursache im Gemeinschaftseigentum nicht ausgeschlossen werden kann, ist der WEG – Verwalter verpflichtet, der Ursache weiter nachzugehen. Dies wird in der folgenden Entscheidung des Landgerichts München verdeutlicht:

 

- Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorne herein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. (amtlicher Leitsatz)

 

- Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.

(LG München NZM 2013, 517)

 

Der Verwalter sollte daher nicht vorschnell eine Ursache im Gemeinschaftseigentum ausschließen, wenn dies nicht durch entsprechende Untersuchungen und ggf. fachkundige Feststellungen nachgewiesen werden kann.

 

Ebenso wenig sollte der Verwalter, auch wenn der Schaden auf den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums zurück zu führen ist, eine Instandsetzungsverpflichtung der GdWE in Bezug auf das Sondereigentum bejahen.

- Der Verwalter hat im Schadensfall den Schadenseintritt unverzüglich der Versicherung zu melden.

- Soweit erforderlich, hat er Notmaßnahmen zu veranlassen, um weitere Schäden auch am Sondereigentum zu verhindern.

- Der Verwalter sollte den Schadensverlauf und die weitere Kommunikation mit den betroffenen Eigentümern und der Versicherung dokumentieren und ggf. Fachleute beizuziehen.

- Bezüglich des Sondereigentum sind die Pflichten des Verwalters begrenzt.

- Er hat den Sondereigentümer durch Informationen und Bereitstellung von Unterlagen lediglich zu unterstützen.

- Sofern die eigenständige Schadensabwicklung durch den einzelnen Wohnungseigentümer in den allgemeinen Versicherungsbedingungen ausgeschlossen ist, soll der Verwalter verpflichtet sein, als Regulierungsbeauftragter der Versicherung auch den Schaden am Sondereigentum gegenüber der Versicherung geltend zu machen. Hierfür sollte der Verwalter jedoch die Ermächtigung des Wohnungseigentümers einholen.

- Leistet die Versicherung für Schäden am Sondereigentum an die Gemeinschaft, muss die Versicherungsleistung an den betroffenen Sondereigentümer weitergeleitet werden (BGH NZM 2017, 40).

 

- Die Kosten eines mit der Versicherung vereinbarten Selbstbehalts sind nach einer Grundsatzentscheidung auf alle Eigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel aufzuteilen, selbst wenn allein das Sondereigentum vom Schaden betroffen ist.

- Die Eigentümer können aber nach § 16 Abs. 2 WEG eine andere Verteilung des Selbstbehaltes beschließen.

Die korrekte Bearbeitung eines Leitungswasserschadens durch den Verwalter erfordert umfangreiche Kenntnisse in Bezug auf die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die daraus resultierenden Zuständigkeiten und nicht zuletzt der versicherungsrechtlichen Besonderheiten bei der Schadensregulierung. Der vorliegende Beitrag soll zunächst das notwendige Problembewusstsein schärfen und eine erste Orientierung geben. Auf die weiteren Details der Schadensabwicklung und die dabei auftretenden potentiellen Probleme wird der Verfasser in einer Serie weiterer Beiträge zu diesem Thema eingehen.

 

Author: Rechtsanwalt Michael Schmidt M.L.E., GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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