Der vermietende Eigentümer im Kreuzfeuer zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Winter naht und mit ihm die Räum- und Streupflicht. Grundsätzlich ist es so, dass Hauseigentümer die Verkehrssicherungspflichten für die Gemeinschaftsflächen im Gebäude und auf dem Grundstück haben. Das bedeutet, dass der Hauseigentümer zuständig ist, dass die Wege sicher sind, also vom Schnee geräumt und oder gestreut sind. In Wohnungseigentumsanlagen ist es so, dass diese Flächen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Daher ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das Räumen und Streuen zuständig. 

 

Wenn sich ein Mieter einer Wohnung in einem Mietshaus auf einem vereisten WEG auf dem Grundstück verletzt, haftet dafür sein Vermieter. Der BGH hatte nun ein Fall zu entscheiden, in dem eine Mieterin auf einem vereisten Weg gestürzt ist, es sich aber nicht um ein Mietshaus, sondern um eine Wohnungseigentumsanlage handelt. Es stellte sich also die Frage, ob die vermietende Eigentümerin oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder das beauftragte Unternehmen direkt gegenüber der Mieterin haftet.

Eine Mieterin hatte eine Wohnung bei einer Vermieterin gemietet, die zugleich Wohnungseigentümerin in einer Wohnungseigentümergemeinschaft war. 

 

Im Mietvertrag war u. a. geregelt, dass die Mieterin Betriebskosten u. a. für Schneebeseitigung und Streuen übernimmt (nach Eigentumsanteilen) und dass der Mieter bzw. Nutzer „auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg … Schnee und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen“ habe, jedoch nur „insoweit, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden“.

 

Am Morgen eines Wintertages stürzte die Mieterin beim Verlassen des Hauses auf einem Weg wegen Eisglätte. Der Weg gehörte zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. 

 

Das Amtsgericht hatte der Mieterin zunächst Schmerzensgeld zugesprochen; das Berufungsgericht wies die Klage aber ab. Das Landgericht war der Ansicht, dass die Vermieterin keine Verkehrssicherungspflichten für die Wege hat, sondern die Gemeinschaft. Diese habe dann die Aufgabe delegiert und hafte damit nur noch für ein Auswahlverschulden. Die vermietende Eigentümerin selbst habe keinen Einfluss auf das beauftragte Unternehmen.

 

Der BGH folgt dem Berufungsgericht nicht. Grundsätzlich kann es für die Mieterin keinen Unterschied machen, ob sie in einem Mietshaus wohnt oder ob ihre Vermieterin Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

 

Der BGH stellte fest, dass die Vermieterin aus dem Mietvertrag heraus grundsätzlich verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen – dazu gehört auch der sichere Zugang zur Wohnung. Die Mieterin macht hier keine sogenannten deliktischen Ansprüche geltend, sondern vertragliche Ansprüche. Dabei kommt es auch nicht darauf an, wer die Verkehrssicherungspflichten hat oder ob diese delegiert worden, denn die Haftung der Vermieterin folgt aus dem Vertrag mit der Mieterin. Der BGH betont hier, dass die Vermieterstellung nicht aus der Eigentümerschaft über ein Grundstück oder eine Wohnung herrührt, sondern aus dem Mietvertrag. Es ist nämlich keineswegs so, dass nur ein Eigentümer Vermieter sein kann, Vermieter ist vielmehr derjenige, der eine Mietsache vermietet also im Mietvertrag als Vermieter auftritt.

 

In dem Urteil ging es dann weiter darum, ob sich diese Vermieterin damit entschuldigen könne, dass Sie die Aufgabe des Räumens und Streuens weiter delegiert habe. In einem solchen Fall würde sie nur für ein Auswahl- und Überwachungsverschulden haften. Der BGH führt jedoch aus, dass ein solches Unternehmen als Erfüllungsgehilfe der Vermieterin auftritt. Wird ein Unternehmen als Erfüllungsgehilfe tätig, haftet der Auftraggeber für jedes Verschulden des Unternehmens.

 

Erfüllungsgehilfe ist, wer im Pflichtenkreis eines anderen tätig wird. Tatsächlich ist es hier so, dass die Räum- und Streupflicht eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag ist, also das Räumunternehmen im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig wurde.

 

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts daher aufgehoben und zurückverwiesen. Das Landgericht wird nun darüber zu entscheiden haben, ob hier tatsächlich ein Verschulden des Räumdienstes vorlag und wie hoch ein angemessenes Schmerzensgeld ist.

 

Die BGH hatte sich nicht mit der Frage zu befassen, ob die vermietende Eigentümerin hier gegebenenfalls Regress bei der Gemeinschaft oder den beauftragten Unternehmen nehmen kann. Eine solche Haftung ist aber denkbar.

 

Daher ist es Wohnungseigentumsverwaltern grundsätzlich zu empfehlen, bei einer Delegation der Räumen Steuerpflichten auf ein Unternehmen dieses tatsächlich gut auszuwählen und dann auch zu überwachen. Derselbe Rat richtet sich selbstverständlich auch an Wohnungseigentümer. Wenn Sie als Wohnungseigentümer bemerken, dass ein beauftragtes Unternehmen seinen Pflichten nicht nachkommt, sollten Sie unverzüglich die Wohnungseigentumsverwaltung informiert.

 

Es gibt keinen Unterschied bei den vertraglichen Ansprüchen, ob die Vermieterseite das gesamte Haus vermietet oder ob sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

 

Darum ging es hier nicht: aber die Mieterin wäre nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung als Betriebskosten zu zahlen. Weiteres zu Betriebskosten, insbesondere zu neuen Betriebskostenarten, dem Wärmecontracting und der Zustellung erfahren Sie unserem Webinar vom 11.11.2025.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH