Mietrecht – Hitze in Gewerberäumen: Ein Mangel?

Auch in dieser Woche schwitzen wir weiter, vor allem bei der Arbeit. Aktuell begleiten uns alle viele Tipps, wie am besten mit der Hitze umzugehen ist. Wenn Räume überhitzen und Arbeitnehmer nicht mehr arbeiten dürfen, können dann Arbeitgeber die Miete gegenüber ihrem Vermieter mindern? Immerhin gibt es eine Arbeitsstättenverordnung. Ist diese als Beschaffenheit mit vereinbart?

 

Nur in seltenen Fällen sind hohe Temperaturen in der Wohnung ein Mangel der Mietsache. In Ausnahmefällen ist dies aber bereits von Gerichten bejaht worden. Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es dazu nicht.  (weiterführend hier)

 

Bei Gewerberäumen wird oft argumentiert, dass die Arbeitnehmer der Mieter in den Schutzbereich des Mitvertrags aufgenommen sind. Außerdem sei klar, dass wenn eine Person ein Büro mietet, dort auch Personen arbeiten und dies in der Regel Arbeitnehmer sind. Es stellt sich daher die Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die Räume überhitzen. Wenn keine ausdrückliche Vereinbarung zur Klimatisierung vorliegt, wird aber doch in der Regel ein Mietzweck vereinbart sein – „als Büro“ oder „zum Betrieb einer Kanzlei“.

 

Hier folgt die typische Juristenantwort: Es kommt darauf an – nämlich auf die Art der Arbeitsräume. In Reinigungsbetrieben und Küchen gelten sich andere Vorgaben als in Büros. Aber über die sogenannten Hitzearbeitsplätze will ich hier gar nicht sprechen, sondern über Büros, Pausenräume, Kantinen usw.

Innenraumtemperaturen bis 26°C sind kein Problem. Erst ab Temperaturen von mehr als 35°C darf in der Regel nicht mehr gearbeitet werden. In den Bereichen dazwischen bis und ab 30°C muss der Arbeitgeber Wärmeschutzmaßnahmen ergreifen.

 

Eine Entscheidung des BGH zu diesem Thema steht (noch) aus. Zwar hat er in einem Nebensatz erwähnt, dass eine Überhitzung der Räume ein Mangel darstellt. In dem Fall war aber vom Vermieter eine Klimatisierung geschuldet. Damit stellte sich aber das Problem der Soll-Beschaffenheit ohne Vereinbarung nicht, denn es gab ja eine Vereinbarung.

 

Zur Frage, ob der Vermieter grundsätzlich Räume vermieten kann, in denen die Einhaltung der Arbeitsstättenrichtlinie nicht jederzeit gewährleistet werden kann, ist noch offen. Verschiedene OLGs haben hier aber bereits Entscheidungen getroffen, die unterschiedlich ausfallen.

 

Das OLG Rostock schreibt kurz und knackig: „…Deshalb [weil dort Arbeitnehmer arbeiten] muss auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung genügt werden. Nach § 6 Abs. 1 der Arbeitsstättenverordnung muss in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein.“ (Urteil vom 29.12.2000 - 3 U 83/98).

 

Das OLG Düsseldorf hält es für „fraglich, ob bei einem Mietobjekt, welches den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, etwaige hitzebedingte Beeinträchtigungen des Mieters bzw. von dessen Angestellten und daraus resultierende Folgen einseitig dem Vermieter überbürdet werden können, welcher auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat.“ (Urteil vom 12.9.2019 – 24 U 197/18). Dort musste die Frage der Minderung allerdings nicht entschieden werden, weil der Mieter nun die Innen- und nicht auch die Außentemperaturen vorgetragen hat.

 

Nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe stellt eine Temperatur von 27°C um 15:00 Uhr keinen Mangel dar bei einem Haus aus den 1920er Jahren (Urteil vom 17. 12. 2009 - 9 U 42/09) In dem Urteil heiß es: „Heizen sich Räume, die nicht klimatisiert vermietet worden sind, aufgrund von Sonneneinstrahlung auf, begründet dies allein keinen Mangel der Mietsache. Insbesondere folgt daraus nicht, dass der Mieter die Räume nicht mehr in zulässiger Weise als Büroräume nutzen könnte. Dies gilt auch dann, wenn deshalb die Raumtemperaturen über 26°C liegen.“

 

Nicht nur weil wir aus Berlin kommen und eine Kühldecke im Büro haben, schließen wir uns der Auffassung des Kammergerichts an: „Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26°C in (ohne Klimatisierung vermieteten) Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume. Auch bestehen Zweifel, allein aus einer Nichteinhaltung arbeitsschutzrechtlicher Vorschriften, die für den Mieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber gelten, auf einen mietrechtlichen Mangel zu schließen“ (Urteil vom 5.3.2012 – 8 U 48/11).

 

Dies ist richtig. Warum der Vermieter, der Räume in einem entsprechend der jeweiligen Bauvorschriften errichteten Gebäude vermietet, allein das Risiko der immer wärmer werdenden Sommer zu tragen hat, erschließt sich nicht. Wird hier die Rechtsprechung zu den Schließungen während der Covid-Pandemie zu Grunde gelegt, liegt auch kein Mangel vor. Die öffentlich-rechtlichen Verbote führten nicht zu einem Mangel und so sollte dies hier auch sein. Gewerbemieter besichtigen die Räume und sehen die Lage und Größe der Fenster, sie kennen die Temperaturentwicklungen, können das Baualter abschätzen. Warum dann das Risiko, dass sie ihre Arbeitnehmer nicht oder nur eingeschränkt beschäftigen dürfen, der Vermieter tragen soll, erschließt sich nicht. Die hier herangezogene Grenze von 26°C erschließt sich noch weniger. Erst ab 35°C darf nicht mehr gearbeitet werden, vorher muss der Arbeitgeber Maßnahmen ergreifen (Getränke, Ventilatoren, Gleitzeit, Abschaffung Kleidervorschriften usw.). damit ist erst recht nicht verständlich, warum die Miete gemindert ist, wenn doch weitergearbeitet werden darf. Außerdem kann es nicht im Risikobereich des Vermieters liegen, ob ein Gewerbemieter Arbeitnehmer hat oder allein oder nur mit freien Mitarbeitern arbeitet.

 

In dem Urteil des Kammergerichts ist auch zu lesen, dass für die Begründung eines Mangels jedenfalls auch tägliche Messungen (Tag und Uhrzeit) der Innenraumtemperatur und die Angaben der Außentemperatur notwendig sind. Und weiter: Wenn ein Vermieter nett ist und Maßnahmen zum Wärmeschutz ergreift, ist dies kein Sachmangeleingeständnis.

 

Vor Mietvertragsabschluss sollte Vermietende eine so genannte negative Beschaffenheitsvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen und klarstellen, dass das Gebäude dem Baualter entspricht und nicht gewährleistet werden kann, dass an heißen Tagen die Temperatur von 26°C nicht überschritten wird.

 

Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Unseres Erachtens liegt kein Mietmangel vor, solange das Gebäude den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Vorschriften entspricht. Eine entsprechende Klarstellung im Mietvertrag ist aber in jedem Fall zu empfehlen.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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