Viele Hausverwaltungen übernehmen nicht nur die laufende Verwaltung von Mietwohnungen, sondern vermitteln bei Leerstand auch gleich neue Mieter – und stellen dafür eine Maklerprovision in Rechnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) nun klargestellt: Diese Praxis ist unzulässig. Eine Hausverwaltung, die zugleich als Wohnungsvermittlerin tätig wird, kann weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen, wenn sie die betreffenden Wohnungen selbst verwaltet. Vertragliche Vereinbarungen, die dies vorsehen, sind kraft Gesetzes unwirksam – mit erheblichen Rückforderungsrisiken für betroffene Unternehmen.

Eine Eigentümerin übertrug einer Immobilienverwaltungsgesellschaft die Betreuung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Im Verwaltervertrag war neben der laufenden Verwaltungspauschale auch eine Neuvermietungsprovision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vereinbart – gedeckelt auf 10.000 Euro brutto jährlich. Im Laufe der Vertragslaufzeit wurden 13 Wohnungen neu vermietet; die Verwaltungsgesellschaft stellte dafür insgesamt rund 16.800 Euro in Rechnung und erhielt diese auch ausbezahlt. Nach Beendigung des Verwaltervertrags forderte die Eigentümerin das Geld zurück.

Der BGH hat die Rückforderung vollumfänglich bestätigt. Grundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG): Wer als Verwalter von Wohnräumen tätig ist, darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Eine gegenteilige vertragliche Regelung ist gesetzlich unwirksam. Bereits gezahlte Beträge können nach den allgemeinen bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückgefordert werden. Die Begründung des Gerichts: Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Verwalter für eine Tätigkeit eine Vergütung erhalten, bei der keine echte, unabhängige Maklertätigkeit vorliegt.

Die Konstellation, dass eine Hausverwaltung gleichzeitig als Wohnungsvermittlerin auftritt, ist in der Praxis weit verbreitet. Viele Verwalterverträge enthalten entsprechende Provisionsklauseln. Bisher hatten verschiedene Gerichte diese Provisionsregelung nicht angegriffen. Der BGH hat jetzt anders entschieden. Das BGH-Urteil betrifft damit nicht nur den entschiedenen Einzelfall. Es betrifft alle Hausverwaltungen, die ähnliche Regelungen vereinbart haben oder praktizieren.

Das Urteil schafft erhebliche Rückforderungsrisiken: Auftraggeber, die in der Vergangenheit Neuvermietungsprovisionen an ihre Hausverwaltung gezahlt haben, könnten diese nun zurückverlangen. Das gilt unabhängig davon, ob die Provisionsvereinbarung ausdrücklich schriftlich getroffen wurde oder ob die Praxis über Jahre stillschweigend akzeptiert wurde. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Bestehende Verwalterverträge sollten auf derartige Klauseln überprüft werden. Und für künftige Vertragsgestaltungen gilt: Die Kombination aus Verwaltungsmandat und Vermittlungsprovision ist rechtlich nicht zulässig.

Der BGH hat mit dieser Entscheidung eine in Rechtsprechung und Fachliteratur seit Jahren umstrittene Frage abschließend beantwortet. Das Provisionsverbot gilt nicht nur im Verhältnis zum Mieter – es gilt auch im Verhältnis zum Vermieter. Eine verfassungskonforme Einschränkung dieser Regel auf Kosten der Eigentümer hat das Gericht ausdrücklich abgelehnt. Hausverwaltungen, die bisher auf eine gegenteilige Rechtsauffassung vertraut haben, müssen ihre Praxis und ihre Vertragsgrundlagen jetzt anpassen.

Eine ausführliche Analyse dieses Urteils sowie typische Fehler in der Praxis und konkrete Handlungsempfehlungen finden Sie in unserem kommenden Beitrag. Abonnieren Sie gerne unseren Newsletter, wenn Sie die ausführliche Einordnung nicht verpassen wollen!

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH