Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht?

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Im Wohnungseigentumsrecht kann durch Vereinbarung die Pflicht zur Erhaltung und Kostentragung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Balkone) auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden. Umstritten war, ob damit auch die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für Erhaltungsmaßnahmen an diesen Gebäudeteilen entfällt und ob die GdWE im Fall eines zwingenden Sanierungsbedarfs - insbesondere auch um die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen - dennoch tätig werden muss.

Der BGH stellt klar, dass die Übertragung der Erhaltungs- und Kostenlast auf einzelne Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht ausschließt. Die GdWE bleibt befugt und verpflichtet, über Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen und diese durchzuführen, insbesondere bei zwingendem Sanierungsbedarf oder wenn ein koordiniertes Vorgehen erforderlich ist. Die Kompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen ist ein zwingender Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts und kann nicht wirksam ausgeschlossen werden. Können – wie im vorliegenden Fall – sich einzelne Teile vom Balkon lösen und herunterfallen, ist die GdWE zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht sogar zum Tätigwerden verpflichtet.

 

Die Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt grundsätzlich der GdWE (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG).

 

Eine Vereinbarung, die die Erhaltungslast und Kosten auf einzelne Wohnungseigentümer überträgt, betrifft nur die Pflicht zur Durchführung und Kostentragung, nicht aber das Recht der GdWE, selbst tätig zu werden.

 

Die GdWE bleibt für den baulichen Zustand und die Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und muss die Erfüllung dieser Aufgaben sicherstellen können.

 

Ein vollständiger Entzug der Beschlusskompetenz durch Vereinbarung wäre nichtig, da dies ein unverzichtbares Mitverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer betrifft.

 

Besteht zwingender Erhaltungsbedarf (z.B. Gefahr durch beschädigte Balkone), ist die GdWE verpflichtet, Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu ergreifen, insbesondere wenn mehrere Balkone betroffen sind oder ein koordiniertes Vorgehen erforderlich ist.

 

Die GdWE kann nicht darauf verwiesen werden, jeden einzelnen Wohnungseigentümer zur Sanierung seines Balkons aufzufordern; sie muss selbst tätig werden, wenn dies zur Sicherstellung der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht notwendig ist.

 

Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert ist und nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Im vorliegenden Fall war das Untätigbleiben der GdWE nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da ein zwingender Sanierungsbedarf bestand.

 

Die Negativbeschlüsse der Eigentümerversammlung wurden für ungültig erklärt und ein Grundlagenbeschluss zur Sanierung der Balkone gerichtlich ersetzt.

 

Die GdWE bleibt auch bei Übertragung der Erhaltungs- und Kostenlast auf einzelne Wohnungseigentümer beschlusskompetent und handlungspflichtig, wenn zwingender Sanierungsbedarf besteht. Ein Untätigbleiben verstößt gegen ordnungsmäßige Verwaltung. Die Übertragung der Erhaltungslast betrifft nur die Durchführung und Kosten, nicht aber die Entscheidungsbefugnis der Gemeinschaft