Stimmrechtbeschränkung in der GdWE

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Es erscheint sinnvoll, dass im großen Wohnungseigentümergemeinschaften nur diejenigen Wohnungseigentümer über eine Sache beschließen, die von dieser Sache auch betroffen sind. Oftmals ist in Mehrhausanlagen geregelt, dass über die Reparatur eines Daches nur die Eigentümer des Hauses beschließen sollen, wo das Dach betroffen ist. In den Gemeinschaftsordnungen/Teilungserklärungen sind hier oftmals Untergemeinschaften gebildet worden.

Es stellt sich die Frage, ob und wann Untergemeinschaften vorliegen, wenn lediglich geregelt ist, dass die Stellplatzeigentümer nur für die Angelegenheiten der Tiefgarage und der Tiefgaragenstellplätze zuständig sind. Einen solchen Fall hat der BGH nun zu entscheiden (BGH, Urteil vom 27.2.2026, Az. V ZR 189/24).

In der Teilungserklärung war geregelt, dass Eigentümer von Tiefgaragen-Stellplätzen „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. In der Versammlung wurden u.a. der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) sowie die Duldung einer Maßnahme an der Briefkastenanlage (TOP 5) beschlossen; Stimmen der Stellplatzeigentümer wurden nicht gezählt. Die Beschlüsse wurden angefochten.

Eine Besonderheit der Gemeinschaft war, dass das Objektprinzip galt. Jedes Objekt hatte eine Stimme. Die Sondereigentumsrechte an den Stellplätzen waren getrennt von den Sondereigentumseinheiten der Wohnungen veräußerbar.

Die Anfechtungsklage gegen beide Beschlüsse blieb vor Amtsgericht und Landgericht ohne Erfolg. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück.

Der V. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung zwar grundsätzlich zulässig sind, jedoch eindeutig formuliert sein müssen. Dies gilt auch, wenn keine Untergemeinschaften gebildet worden sind. Auch in einem solchen Fall, können bestimmte Gruppen von Eigentümern in ihren Stimmrechten beschränkt sein.

Zunächst führte der BGH aus, dass grundsätzlich nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Von diesem Kopf- kann zum Objektstimmrecht wirksam abgewichen werden.

Unklare Klauseln sind jedoch unwirksam, so auch hier. Die Klausel „nur in Angelegenheiten der Tiefgarage“ ist unklar, insbesondere für reine Stellplatz-Eigentümer ohne Wohnungseigentum; sie hält der gebotenen objektiven Auslegung nicht stand und ist insoweit unwirksam.

Hinzu kommt, dass ein Ausschluss bestimmter Eigentümergruppen vom Stimmrecht bei Beschlüssen über den Wirtschaftsplan, Nachschüsse/Vorschüsse sowie bei der Verwalterbestellung sogar nichtig ist. Diese Beschlüsse betreffen den Kern des Wohnungseigentums. Daher muss hier zwingend die Gesamtgemeinschaft entscheiden.

Der BGH hat jedoch nicht entschieden, ob die hier in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungen insgesamt oder nur teilweise nichtig ist. Unter anderem zur Klärung dieser Frage wurde der Rechtsstreit wieder zurück an das Landgericht verwiesen. Außerdem war nicht klar, ob das Nicht-Mitzählen der Stimmen der Stellplatzeigentümer dazu geführt hat, dass der Beschluss fehlerhaft war. Es ist auch denkbar, dass die Beschlüsse zustande gekommen wären, wenn die Stimmen der Stellplatz Eigentümer mitgezählt worden wären.

Bei der Verwalterbestellung oder Beschlüssen über vor und Nachschüsse nach § 28 WEG müssen immer alle Stimmen mitgezählt werden. Etwaige Stimmrechtsausschlüsse in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind insoweit nichtig.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH