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Wenn der Untermieter Arbeitnehmer des Hauptmieters ist
Vorsicht bei der Genehmigung von Weitervermietungen
09.07.2026Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Wohnungen für Mitarbeitende sind in Zeiten des Fachkräftemangels ein wichtiges Instrument der Personalgewinnung. Daher ist es nicht unüblich, dass Arbeitgeber Wohnungen anmieten, um diese an Arbeitnehmer weiterzuvermieten. Ein solches Mietverhältnis ist ein Geschäftsraummietverhältnis mit all seinen Vor- aber auch Nachteilen. Genau um diese Vor- und Nachteile und die Fallstricke geht es im folgenden Beitrag und um ein aktuelles Urteil zu diesem Thema (LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2024 – 8 S 24/24).
Zur Wiederholung: Einordnung des Hauptmietverhältnisses
Ein Wohnraummietvertrag liegt vor, wenn Mietzweck das Wohnen ist, also wenn der oder die Mieter in der Wohnung wohnen wollen. Wohnen ist der witterungssichere Aufenthalt zum Kochen, Essen und Schlafen.
Wenn der Mietzweck die Weitervermietung oder auch nur die Zurverfügungstellung der Wohnung an einen Dritten ist, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor. Bei einem solchen Mietverhältnis handelt es sich mithin um ein Geschäftsraummietverhältnis. Die Mieterschutzvorschriften für Kündigungen gelten hier nicht. Wenn also ein derartiges Mietverhältnis unbefristet ist, kann es jederzeit von einer der Vertragsparteien mit der ordentlichen Kündigungsfrist ohne Begründung gekündigt werden.
Gewerbliche Weitervermietung?
In § 565 BGB ist geregelt, dass im Fall einer gewerblichen Weitervermietung und der Beendigung dieses Weitervermietungsvertrags der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt.
Eine gewerbliche Weitervermietung liegt vor, wenn der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll.
Im Regelfall mietet der gewerbliche Zwischenmieter ganze Häuser oder Wohnanlagen an, um dann die einzelnen Wohnungen an Wohnraummieter weiterzuvermieten. Aus diesem Geschäft will der gewerbliche Zwischenmieter einen Gewinn erzielen. Für solche Fälle sollen die Endmieter unter den sozialen Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts fallen; deswegen wurde § 565 BGB 2001 in das BGB aufgenommen. Nach dem Regelungszweck der Norm ist ein Fall des §§ 565 BGB insbesondere dann gegeben, wenn die Zwischenvermietung im Interesse des Eigentümers bzw. Hauptvermieters erfolgt.
Eine solche gewerbliche Zwischenvermietung soll aber auch vorliegen, wenn der Zwischenmieter die von ihm angemieteten Wohnungen an Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermieten will, um diese Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile zu verschaffen; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst sei nicht erforderlich, so der BGH in seinem Urteil vom 17. Januar 2018, VIII ZR 241/16.
Rechtsfolgen der gewerblichen Zwischenmiete
Wird die Wohnung gewerblich an einen Arbeitgeber vermietet, der sie anschließend an Beschäftigte zu Wohnzwecken weitervermietet, tritt der Eigentümer nach Beendigung des Hauptmietvertrags unmittelbar in das Mietverhältnis mit dem Arbeitnehmer ein (§ 565 BGB).
Der Vermieter kann daher nicht automatisch die Räumung der Wohnung verlangen, solange das Mietverhältnis mit dem Endmieter fortbesteht.
Was sind die Vorteile und was die Nachteile eines derartigen Vertrags mit einem gewerblichen Zwischenmieter?
Der große Vorteil liegt hier darin, dass die Mietpreisbremse nicht gilt, weil eben kein Wohnraummietverhältnis vorliegt. Es kann also eine höhere Miete, als nach den Regelungen über die Mietpreisbremse zulässig ist, vereinbart werden. Gleichzeitig liegt aber auch kein Verstoß gegen eine etwaige Zweckentfremdungsverbotsverordnung vor, weil jemand in der Wohnung wohnt.
Der Nachteil einer solchen gewerblichen Zwischenmiete liegt sicher darin, dass ein derartiger Vertrag eben auch jederzeit Vermieter gekündigt werden kann, wenn es hierzu keine Regelungen im Mietvertrag gibt. Der Vermieter würde dann Vermieter eines Wohnraummietvertrags werden, sodass die Mietpreisbremse einzuhalten ist, ohne dass der Vermieter Einfluss hat, vor Abschluss des Mietvertrags etwaige Auskünfte zur Berechnung der Miete (Höhe der Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen, o.ä.) zu erteilen.
Im schlechtesten Fall hat der Zwischenmieter mit dem Endmieter eine so geringe Miete vereinbart, dass die Vermietung nicht profitabel ist oder sogar steuerliche Liebhaberei vorliegt.
Was bedeutet es nun für Sie, wenn sie in derartige Verträge bereits geschlossen haben?
Bei einer etwaigen Vertragsbeendigung ist zu beachten, dass der Endmieter eben doch nicht ausziehen muss und dass der Vermieter in das Mietverhältnis eintritt. Für den Fall eines Rechtsstreits sollte hier dennoch damit argumentiert werden, dass kein Fall der gewerblichen Zwischenvermietung vorliegt, weil der Zwischenmieter eben keine Gewinnerzielungsabsicht hat und diese zwischen Miete nicht im Interesse des Hauptvermieters ist.
Was bedeutet dies für Sie, wenn Sie derartige Verträge abschließen wollen?
Wie bereits ausgeführt, handelt es sich um einen Gewerberaummietvertrag, der auch befristet abgeschlossen werden kann. Hier können auch dem Zwischenmieter Pflichten auferlegt werden, die sich auf Auskünfte nach der Mietpreisbremse oder auf die Miethöhe beziehen. Wenn der Zwischenmieter dann gegen diese Verpflichtungen verstößt, ist er schadensersatzpflichtig.
Wir empfehlen, vor Abschluss eines derartigen Mietvertrags mit den Rechtsanwälten Ihres Vertrauens die entsprechenden Klauseln zu besprechen.
Fazit
Sowohl wenn ein derartiges Vertragskonstrukt bereits besteht als auch für den Fall eines Neuabschlusses, ist Obacht geboten. Vor der Einleitung von rechtlichen Schritten, sollten die Rechtsfolgen geprüft werden. Vor Abschluss eines neuen Vertrags sollten die Bedingungen der Weitervermietung geklärt und vereinbart sein.
Autorin: Katharina Gündel - GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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