Wie wirken sich Wohnflächenabweichungen aus?

In seinem neuen Urteil vom 30. Mai 2018 hat der Bundesgerichtshof nun eine weitere – erwartete – Kehrtwende in der Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung gemacht und entschieden, dass die Abrechnung der Betriebskosten nach der tatsächlichen Fläche erfolgen muss.

Die Frage der Wohnflächenabweichung spielt in mehreren Bereichen des Mietverhältnisses eine Rolle, nämlich bei der Sachmängelgewährleistung, der Berechnung von Mieterhöhungen und der Berechnung der Betriebskosten.

Ausgangspunkt der Überlegungen war die Frage: Liegt ein Mangel vor, wenn die Wohnung kleiner ist als angenommen? Vor 2004 vertraten hier die Juristen unterschiedliche Ansatzpunkte. Eine Wohnung wird meist nach einer Besichtigung angemietet; dabei spielen beim Mieter sicher verschiedene Überlegungen eine Rolle, wie Anzahl der Zimmer, Schnitt der Wohnung, Belichtung, Mietpreis usw. In den seltensten Fällen wird ein Mieter die Wohnung nach der exakten Wohnfläche aussuchen. Daher sollte ein Mangel nur vorliegen, wenn die Tauglichkeit der Wohnung wegen der Flächenabweichung beeinträchtigt war. Andere Juristen meinten, dass, wenn der Vermieter in einem Mietvertrag eine Flächenangabe macht, er eine Eigenschaft der Wohnung beschreibt. Wenn dann die Wirklichkeit davon abweicht, also die Ist- von der Sollbeschaffenheit, dann liegt ein Mangel vor.

Diesen Streit hat der Bundesgerichtshof am 24. März 2004 entschieden. Wenn die Wohnung 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor. 10% ist die so genannte Erheblichkeitsschwelle. Eine größere Abweichung als 10% führt demnach zur Mietminderung und zu einem Kündigungsgrund. Der Mieter kann ohne Abmahnung außerordentlich kündigen, weil ein unbehebbarer Mangel gegeben ist. Eine Unterschreitung der Fläche von unter 10% berechtigt dann zur Mietminderung, wenn auch die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Eine Abweichung von bis zu 10% sollte aber für Mieterhöhungen und Betriebskosten keine Rolle spielen.ortant;}”]

Wie ist der aktuelle Stand der Rechtsprechung? Welche Fläche wurde zugesichert? Wie wird die tatsächliche Fläche berechnet? Was gilt für Mieterhöhungen? Was gilt für Betriebskosten?

Die Angabe der Fläche einer Wohnung ist nicht zwingender Bestandteil eines Mietvertrags. Die Fläche wird aber oft angegeben, eben weil danach auch die Miete, Mieterhöhungen und die Betriebskosten berechnet werden. Wenn die Fläche im Mietvertrag mitgeteilt bzw. vereinbart wird, stellt sie eine Vereinbarung über die Beschaffenheit dar. Dies kann dadurch verhindert werden, dass es in Mietverträgen etwa wie folgt heißt: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“. Gerade in älteren Mietverträgen fehlt aber oft dieser Hinweis.

Wie die tatsächliche Fläche berechnet wird, ist noch schwieriger zu beantworten. Es gibt nämlich verschiedene Berechnungsmöglichkeiten, beispielsweise die Wohnflächenverordnung, die DIN 277 oder die DIN 283. Hier muss also zunächst geprüft werden, ob preisgebundener oder preisfreier Wohnraum vorliegt. Im ersten Fall ist je nach Alter des Mietvertrags die II. Berechnungsverordnung bzw. die Wohnflächenverordnung einschlägig. Im preisfreien Wohnraum gilt dagegen Folgendes: Ist eine bestimmte Art der Flächenberechnung vereinbart worden? Wenn nein, ist eine Art der Flächenberechnung ortsüblich? Wenn nein, kann auf die Wohnflächenverordnung bzw. die II. Berechnungsverordnung des preisgebundenen Wohnraums zurückgegriffen werden.

Wenn nach diesen Berechnungen eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche vorliegt, gilt also:

Für die Mieterhöhung und die Berechnung der Betriebskosten ist die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart (BGH Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14; und BGH Urteil vom 30. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17).

An der Rechtsprechung zur Minderung hat der Bundesgerichtshof aber ausdrücklich festgehalten. Hier bleibt es dabei, eine Abweichung der Fläche zu Lasten der Mieter um mehr als 10% ist wesentlich und führt daher zu einem erheblichen Mangel und damit zu einer Minderung der Miete und dem Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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