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Was bedeutet eigentlich „Abrechnungsspitze“?
Was müssen WEG-Verwalter bei der Abrechnung beachten und welche Fehler sollten sie vermeiden?
23.07.2025Viele Verwalter kennen den Begriff, doch nicht alle wissen, was sich rechtlich genau dahinter verbirgt: Die Abrechnungsspitze ist mehr als nur eine Differenz zwischen Vorauszahlung und tatsächlichen Kosten. Sie entscheidet über Nachzahlungen und Rückerstattungen – und ist der einzige Bestandteil der Jahresabrechnung, der noch beschlossen wird. Dieser Beitrag erklärt, worauf es ankommt – kompakt, praxisnah und rechtssicher.
Was ist die Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze stellt das Ergebnis einer WEG-Jahresabrechnung dar: Sie zeigt, ob ein Eigentümer nachzahlen muss oder ein Guthaben erhält. Grundlage ist der Vergleich zwischen den tatsächlichen Kosten des Wirtschaftsjahres und den nach dem Wirtschaftsplan zu leistenden Vorauszahlungen.
Beispiel: Ein Eigentümer schuldet laut Wirtschaftsplan monatlich 100 €, also 1.200 € im Jahr. Betragen seine tatsächlichen Kosten 1.300 €, ergibt sich eine Abrechnungsspitze von 100 € – also ein Nachzahlungsbetrag.
Was wird in der Eigentümerversammlung beschlossen?
Seit der WEG-Reform wird nicht mehr die gesamte Jahresabrechnung beschlossen, sondern nur noch die Abrechnungsspitze – also der Nachschuss oder das Guthaben. Nur Fehler, die sich direkt auf diese Abrechnungsspitze auswirken (z. B. falscher Verteilungsschlüssel oder Rechenfehler), können angefochten werden.
Was passiert bei einer Anfechtung?
Wird die Abrechnungsspitze erfolgreich angefochten, betrifft das in der Regel den gesamten Beschluss – auch für andere Eigentümer. Das Gericht kann nicht differenzieren, welcher Teil des Nachschusses fehlerhaft ist. Die Eigentümerversammlung muss dann erneut über die Nachschüsse beschließen.
Was ist bei nicht geleisteten Vorschüssen zu beachten?
Ein häufiger Fehler: In der Abrechnung werden nur tatsächlich gezahlte Vorschüsse berücksichtigt. Das ist falsch. Maßgeblich sind die beschlossenen Vorschüsse laut Wirtschaftsplan – unabhängig davon, ob sie gezahlt wurden. Fehlende Zahlungen müssen separat auf der Grundlage des Wirtschaftsplans gemacht werden.
Wichtig:
- Die Abrechnungsspitze basiert auf den beschlossenen Vorschüssen.
- Nicht gezahlte Vorschüsse müssen separat eingeklagt werden.
- Zwei unterschiedliche Rechtsgrundlagen: Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung.
Verjährung vermeiden – schnell handeln
Verwalter müssen bei offenen Forderungen zügig handeln. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Fälligkeit. Wer zu lange wartet, riskiert den Verlust der Ansprüche – sowohl aus dem Wirtschaftsplan als auch aus der Jahresabrechnung.
Fazit: Die Abrechnungsspitze ist mehr als nur eine Zahl
Sie ist der rechtlich relevante Betrag, der über Nachzahlungen oder Guthaben entscheidet. Für Verwalter bedeutet das: Sorgfalt bei der Erstellung, klare Kommunikation mit Eigentümern und rechtssichere Beschlussfassungen sind unerlässlich.
Tipp von LEWENTO: In unserem Video „Abrechnungsspitze rechtssicher verstehen und umsetzen“ erklärt ein Fachanwalt Schritt für Schritt, worauf es bei der Jahresabrechnung ankommt. Ideal für Ihre Fortbildung mit MaBV-Nachweis.
Autor: Steffen Groß, Rechtsanwalt und Geschäftsführer GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: LEWENTO