Wohnung oder Lager?

Grundsätzlich ist es so, dass ein Mieter die Miete weiterzahlen muss, wenn er nach Ende des Mietverhältnisses nicht auszieht. Tatsächlich ist das nicht „Miete“, sondern Nutzungsentschädigung. Diese Nutzungsentschädigung schuldet der Mieter, weil er die Mietsache dem Vermieter vorenthält. Er entschädigt den Vermieter dafür, dass dieser die Wohnung nicht weitervermieten kann.

Der BGH hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der Vermieter die Mietsache noch gar nicht zurückhaben wollte, da er davon ausging, dass das Mietverhältnis noch andauert. Tatsächlich hatte der Mieter die Mietsache also noch in seinem Besitz, es befanden sich auch noch einige Gegenstände in der Wohnung. Nun stritten die Parteien über die Frage, ob und was der Mieter hier bezahlen muss.

Seit September 2016 war der Mieter Mieter einer Wohnung in Hanau. Im Mietvertrag war ein gegenseitiger Kündigungsausschluss für fünf Jahre vereinbart. Der Mieter kündigte im Mai 2017 – also vor Ablauf des Kündigungsausschlusses – zum 31. August 2017. Der Vermieter ging davon aus, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 31. August 2017 beendet hat. Mieter und Vermieter führten dazu einen Rechtsstreit, in dem der Vermieter immer wieder bekräftigt hat, dass er die Kündigung für unwirksam hält. In diesem Rechtsstreit wurde dann festgestellt, dass diese Kündigung wirksam war.

 

Ab Februar 2018 nutzte der Mieter die Wohnung nicht mehr zum Wohnen. Er beließ aber eine Einbauküche und einige Möbelstücke in der Wohnung. Er nutzte dieser also als Lager. Für einige Monate leistete er unter Vorbehalt Mietzahlungen bzw. Betriebskosten etc.

 

Der Vermieter kündigte später selbst wegen Zahlungsverzugs zum 30. September 2018 und forderte später die Rückgabe (Schlüsselübergabe). Diese erfolgte am 15. Oktober 2018. Der Vermieter forderte weiter Nutzungsentschädigung in Höhe der letzten Miete für den Zeitraum bis zur Räumung der Wohnung, der Mieter demgegenüber forderte die ab September 2017 geleisteten Zahlungen zurück, er war der Meinung, er schulde keine Nutzungsentschädigung, weil er dem Vermieter die Wohnung nicht vorenthalten habe. Der Vermieter wandte dagegen ein, dass der Mieter die Wohnung ja durchaus noch genutzt habe, wenn auch nur als Lager.

Es ging in dem Rechtsstreit also darum, ob und in welcher Höhe der Mieter Nutzungsentschädigung zu zahlen hat.

 

Im Wesentlichen folgte der Bundesgerichtshof der Ansicht des Mieters.

 

Nach § 546 a BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung nicht zurückgibt. Folgende Voraussetzungen hat der BGH hier beschrieben:

 

1. Vorenthalten der Mietsache (§ 546a Abs. 1 BGB)

Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne dieser Norm nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn kumulativ:

o der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, und

o das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

2. Fehlender Rückerlangungswille des Vermieters

Ein wesentlicher Aspekt ist der Wille des Vermieters, die Rückgabe zu verlangen. Wenn der Vermieter z. B. weiterhin vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht und die Rückgabe nicht verlangt, fehlt dieser Wille.

 

Der BGH verneinte diese Voraussetzungen. Der Vermieter habe hier in dem Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Kündigung sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz sich immer wieder darauf berufen, dass die Kündigung unwirksam ist. Er war also bis zur nunmehr rechtskräftigen Entscheidung der Ansicht, dass die Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 31. August 2017 beendet hat. Wenn der Vermieter aber diese Ansicht in zwei Instanzen vor Gericht vertritt, hatte er keinen Rückerlangungswillen, so das Gericht.

 

Auch wenn kein Anspruch aus § 546a BGB besteht, kann ein Vermieter aber den sogenannten bereicherungsrechtlichen Anspruch geltend machen. Entscheidend für die Berechnung des Bereicherungsanspruchs sind hier die tatsächlich gezogenen Nutzungen. Ein bloßer Besitz oder das Vorhandensein von Gegenständen in der Wohnung genügt nicht automatisch. Der Mieter ist um die Nutzung der Wohnung als Lager bereichert, denn er hatte in der Wohnung noch einige Möbel und z.B. die Küche.

 

In diesem Fall stellt sich allerdings die Frage nach der Bemessung der Nutzungsentschädigung, besser: des Bereicherungsanspruchs.

 

Der BGH führt insoweit aus, dass sich der Nutzwert danach bemisst, was der Mieter tatsächlich aus der Nutzung gezogen hat. Das Amtsgericht schätzte den Wert dieser Nutzung als Lager auf 120 €/Monat. Das war nach Auffassung des BGH angemessen.

 

In der Kanzlei haben wir dieses Urteil kontrovers diskutiert, denn der Mieter hatte weder die Rückgabe angeboten noch konnte der Vermieter die Wohnung insgesamt in Besitz nehmen, weil noch Möbel des Mieters vorhanden waren. Dennoch braucht der Mieter nur einen geringen Anteil der Miete für die Nutzung als Lager zu zahlen.

 

Wir empfehlen daher folgendes Vorgehen: Nach einer Kündigung durch den Mieter – bei der über das Ende des Mietverhältnisses noch gestritten werden kann – sollte zweierlei betont werden, dass zum einen Bereitschaft zur Entgegennahme der Schlüssel besteht, zu anderen aber vorbehalten bleibt, die Mieten bis zum Ende des Mietverhältnisses oder gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

 

Das Urteil VIII ZR 291/23 des BGH verweist einmal mehr auf die Bedeutung des Rückerlangungswillens des Vermieters und macht klar, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht automatisch entsteht, bloß weil der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt oder Möbel dort stehen lässt.

 

BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH