LG Berlin 64. Zivilkammer - 64 S 270/22 - Urteil vom 27.09.2023

LG Berlin 64. Zivilkammer - 64 S 270/22 - Urteil vom 27.09.2023
12.02.2024

Kündigung eines Mietvertrags wegen nicht genehmigter Untervermietung


Leitsatz

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann.(Rn.19) Ein Mieter hat außerdem von vorne herein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. (Festhaltung LG Berlin - 64 S 266/18 -, Urteil vom 21. August 2019; Anschluss LG Berlin - 65 S 221/21 -, Urteil vom 26. April 2022)(Rn.16)

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an. (Anschluss/Abgrenzung BGH - VIII ZR 74/10 -, Urteil vom 02. Februar 2011)(Rn.17)

Orientierungssatz

Eine Untervermietungserlaubnis scheitert nicht daran, dass der Hauptmieter nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermieten will, wenn der Hauptmieter Mitgewahrsam an der Wohnung behält, indem er etwa einen Wohnungsschlüssel behält und persönliche Sachen in der Wohnung zurücklässt, auf die die Untervermieter vereinbarungsgemäß nicht zugreifen dürfen (Anschluss BGH, Urteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22).(Rn.11) (Rn.15)

Verfahrensgang ...

vorgehend AG Charlottenburg, 20. September 2022, 225 C 54/22
anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII ZR 228/23

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