Mieterhöhung – Wann sind Gemeinden vergleichbar?

Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mieter erfolgreich verlangen will, muss er das Mieterhöhungsverlangen begründen. Das Gesetz schreibt die verschiedenen Begründungsmittel vor.

Dies sind der Mietspiegel, die Mietdatenbank, das Sachverständigengutachten oder die Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen. Mietdatenbanken gibt es nicht, Sachverständigengutachten sind teuer. Wenn der Vermieter also nicht selbst über geeignete Vergleichswohnungen verfügt, muss er zur Begründung eine Mieterhöhung auf den Mietspiegel hoffen.

Was soll er aber tun, wenn die Gemeinde auch keinen Mietspiegel hat? Dann kann er prüfen, ob eine vergleichbare Nachbargemeinde über einen Mietspiegel verfügt.

Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich einen Fall dazu zu entscheiden, wann Gemeinden vergleichbar sind.

Der Vermieter einer Wohnung in Stein wollte die Miete für eine Wohnung erhöhen. Zur Begründung der Mieterhöhung beruft er sich auf den Mietspiegel der Stadt Fürth. Stein selbst hat keinen Mietspiegel. Die kleine Stadt grenzt zwar nicht an Fürth, aber ebenso wie Fürth an Nürnberg unmittelbar an. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war und das Begründungsmittel geeignet war, um die Mieterhöhung zu begründen. Dies hat das Gericht verneint. Bereits die Einwohnerzahlen (15.000 in Stein, 125.000 in Fürth) seien nicht vergleichbar. Stein habe keine Bahnanbindung, keine U-Bahn, keine Kinos oder Theater.

Gemeinden seien nur dann vergleichbar, wenn Art und Umfang der Wohnstruktur, die Wohndichte und Einwohnerzahl vergleichbar seien.

Ausdrücklich offen gelassen hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob die beiden Nachbargemeinden direkt aneinander angrenzen müssen oder ob ein größerer örtlicher Zusammenhang ausreicht. Von letzterem gehen derzeit die meisten Juristen aus.

BGH, Urteil vom 21.8.2019, Az. VIII ZR 255/18

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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