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22.06.2020

Die Verkehrssicherungspflicht bei Grundstückseigentümern und Vermietern

Der Begriff Verkehrssicherungspflicht und die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kommt immer dann zum Tragen, wenn beispielsweise ein Mieter sich bei Glatteis verletzt hat und den Vermieter/Grundstückseigentümer auf Schadensersatz verklagt. Mit diesem Artikel möchten wir einen Überblick zu den Begriffen und zu den sich daraus ergebenen Zusammenhängen geben. Am Ende des Artikels finden Sie noch einen Videobeitrag zu diesem Thema.

Wann besteht eine Verkehrssicherungspflicht?

Es gibt kein allgemeines Gebot, andere vor einer Selbstgefährdung zu bewahren. Deshalb besteht eine Verkehrssicherungspflicht nur dann, wenn jemandem eine Gefahrenquelle zuzurechnen ist. Legt diese Gefahrenquelle in vorausschauender Sicht nahe, dass sie Rechtsgüter anderer verletzt, müssen die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen geschaffen werden, um einen Schaden zu verhindern.

Was sind solche Gefahrenquellen?

Gefahrenquellen, die dem Grundstückseigentümer zugerechnet werden, sind vielfältig. Bspw. hat er dafür Sorge zu tragen, dass keine Verletzungen und Beschädigungen durch herabfallende Dachziegel oder herabfallenden Putz entstehen. Auch wenn Baumaßnahmen am Gebäude oder auf dem Grundstück durchgeführt werden, ist der Grundstückseigentümer dafür zuständig, dass einem Mieter, einem Passanten oder einer anderen Person auf dem Grundstück keine Verletzung droht. Er hat ebenfalls dafür Sorge zu tragen, dass bei Reinigungsarbeiten im Haus keine Rutschgefahr besteht.

Die wichtigste von einem Grundstückseigentümer zu beachtende Gefahrenquelle ist sicherlich Schnee- und Eisglätte auf dem Gehweg vor dem Haus und den Wegen auf dem Grundstück. Diese Naturereignisse werden dem Grundstückseigentümer zugerechnet. Die Gefahr von schnee- und eisbefallenen Wegen ist für den Fußgänger nicht immer beherrschbar. Eisflächen werden häufig durch den darauffallenden Schnee verdeckt. Außerdem sind die Lichtverhältnisse im Winter häufig ungünstig. Die Rutschgefahr wird von den Passanten zu spät gesehen.

Der Grundstückseigentümer hat deshalb die Pflicht zum Winterdienst. Der Winterdienst umfasst die Schneeräumung, das Abstreuen von Schnee- und Eisglätte und die Beseitigung von Eisbildungen.

Öffentliche Gehwege sind in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite zu beräumen. Je nach den Vorgaben der Gemeindesatzungen ist eine Mindestbreite von 1 bis 1,5 Metern frei zu räumen. Der Winterdienst ist unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls, bei länger anhaltendem Schneefall in angemessenen Zeitabständen, auszuführen. Bei Schnee- und Eisglätte ist unverzüglich mit abstumpfenden Mitteln zu bestreuen, bei Bedarf auch wiederholt. Dauert der Schneefall über 20 Uhr hinaus an oder tritt nach dieser Zeit Schneefall oder Glatteisbildung ein, so ist der Winterdienst üblicherweise bis 7 Uhr des folgenden Tages, an Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen bis spätestens 9 Uhr durchzuführen.

Kommt es zu einem Unfall eines Passanten oder Mieters aufgrund von Schnee- und Eisglätte und hat der Grundstückseigentümer den Winterdienst nicht pflichtgemäß ausgeführt, haftet er auf die entstandenen Schäden. Das sind zunächst einmal die Behandlungskosten und ein etwaiger Arbeitsausfall. Der Grundstückseigentümer kann aber auch zur Zahlung eines Schmerzensgeldes verpflichtet sein.

Aber nicht nur im Winter muss der Grundstückseigentümer Sorgfaltspflichten auf seinen Gehwegen beachten. Auch im Sommer treffen ihn Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich der Wege auf seinem Grundstück. Sind Steinplatten verlegt, die uneben sind, können Stolperfallen entstehen. Kann ein Mieter diese Stolperfallen bei der gebotenen Sorgfalt erkennen, scheidet zwar eine Haftung des Grundstückseigentümers aus. Sind die Stolperfallen aber schlecht zu erkennen oder in Umfang vorhanden, dass ein gefahrloser Weg gar nicht möglich ist, muss der Grundstückseigentümer im Falle eines Unfalls wieder den Schaden des Verunfallten ersetzen.

Eine weitere Verkehrssicherungspflicht, die den Grundstückseigentümer trifft, die aber häufig übersehen wird, betrifft die Bäume auf dem Grundstück. Auch von ihnen gehen Gefahren durch herabfallende Äste oder sogar durch den Umsturz des Baumes aus. Auf dem Hof parkende Autos, die unter den Bäumen stehen, können beschädigt werden. Personen können durch herabfallende Zweige verletzt werden. Der Grundstückseigentümer hat deshalb das ihm Zumutbare zu tun, um Gefahren durch die Bäume zu verhindern.

Die Rechtsprechung verlangt daher von einem Grundstückseigentümer, dass er die Bäume auf seinem Grundstück zweimal im Jahr besichtigt. Die Sichtkontrolle hat einmal in unbelaubtem Zustand und einmal im belaubtem Zustand zu erfolgen. Er muss hierzu zunächst einmal keinen Sachverständigen hinzuziehen. Es genügt, wenn er selbst nachschaut, ob die Bäume gesund aussehen. Sieht er aber bei seiner Sichtkontrolle Totholz oder Pilze im Baum, muss er einen Fachmann hinzuziehen. Das Totholz ist zu entfernen, weil gerade dieses Totholz herabfallen und Autos beschädigen oder Personen verletzen kann. Sind Krankheiten des Baumes zu erkennen, müssen sie behandelt werden.

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Andere Verkehrssicherungspflichten, die einen Grundstückseigentümer treffen, sind bspw. die ausreichende Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen auf dem Grundstück oder im Gebäude. Hierzu gehört nicht nur das Treppenhaus, sondern auch der Keller, zu dem die Mieter, Handwerker oder Mitarbeiter von Ablesefirmen Zutritt haben, oder auch Hofflächen, auf denen die Mieter ihre Fahrräder abstellen dürfen oder wo die Müllstandsflächen sind.

Wen trifft die Verkehrssicherungspflicht?

Gefahrenquellen, die von einem Grundstück ausgehen, sind in erster Linie von den Grundstückseigentümern beherrschbar. Denkbar ist aber auch, dass der Erbbauberechtigte oder der Nießbraucher die Verkehrssicherungspflicht übernimmt. Das ist der Fall, wenn der Grundstückseigentümer durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dem anderen die Verfügungsgewalt über das Grundstück eingeräumt hat.

Ist die Verkehrssicherungspflicht durch eine Vereinbarung übertragbar?

Eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf eine andere Person durch eine Vereinbarung ist im Grundsatz zulässig. Voraussetzung hierfür ist eine klare Absprache. Der anderen Person darf nicht nur die Beseitigung von Gefahrenquellen übertragen werden. In der Absprache muss ebenfalls ausdrücklich vereinbart werden, dass die Haftung für etwaige Schäden bei unzureichender Beseitigung der Gefahr auf die andere Person übergeht.

Bspw. kann einem Mieter die Reinigung des Treppenabsatzes vor seiner Wohnung übertragen werden. Dabei kann er gleichzeitig verpflichtet werden, für etwaige Schäden, die ein Dritter wegen unzureichender Reinigung oder wegen Rutschgefahr aufgrund der Reinigung erleidet, aufzukommen.

Voraussetzung für die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ist auch, dass die andere Person überhaupt in der Lage ist, Gefahrenquellen zu beseitigen.

Um bei dem Beispiel der Übertragung der Reinigung des Treppenabsatzes zu verbleiben, ist hier zu beachten, dass ein 80-jähriger Mieter möglicherweise körperlich nicht mehr in der Lage ist, die Reinigung vorzunehmen. In diesem Fall verbleibt bei diesem Mieter zwar grundsätzlich die Verpflichtung zur Reinigung des Treppenabsatzes. Der Vermieter kann sich aber nicht mehr von der Verkehrssicherungspflicht befreien, wenn er sehenden Auges die Arbeiten auf eine Person delegiert, die dazu körperlich nicht in der Lage ist.

Der Grundstückseigentümer wird allerdings auch bei einer Übertragung der Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarung niemals vollkommen frei von einer Haftung sein. Auch in diesem Fall treffen ihn Kontroll- und Überwachungspflichten.

Bereits bei der Auswahl der anderen Person, der die Verkehrssicherungspflicht übertragen wird, muss der Grundstückseigentümer sorgfältig umgehen. Er muss sich vergewissern, dass die von ihm ausgewählte Person der Aufgabe zur Beseitigung der Gefahrenquelle gewachsen ist. Während der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht muss der Grundstückseigentümer die Person überwachen. Hat er Anhaltspunkte der unzureichenden Erledigung der übertragenen Sorgfaltspflichten, hat er geeignete Maßnahmen zu ergreifen. Stellt bspw. die Firma, die mit der Fassadensanierung beauftragt ist, keine hinreichende Baustellensicherung, wie ein Schutznetz am Gerüst, zur Verfügung, muss der Grundstückseigentümer darauf hinwirken.

Selbst wenn der Grundstückseigentümer keine Anhaltspunkte für die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht hat, hat er hin und wieder Stichproben durchzuführen und die vorgenommenen Arbeiten der anderen Personen zu kontrollieren. Erst, wenn der Grundstückseigentümer diesen Kontroll- und Überwachungspflichten nachgekommen ist, kann er bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf eine andere Person eine eigene Haftung ausschließen.

Gibt es Ausnahmen von der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht?

Eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf eine dritte Person durch Vereinbarung ist im Grundsatz möglich. Das heißt, dass tatsächlich im Ausnahmefall eine Übertragung ausscheidet. Das kann etwa angenommen werden, wenn eine Gemeindesatzung die Verantwortlichkeit des Grundstückseigentümers auch für den Fall vorsieht, dass die Arbeit zur Beseitigung der Gefahrenquelle auf eine Firma übertragen wurde.

In einigen Straßenreinigungsgesetzen ist dies geschehen. Dem Grundstückseigentümer ist es möglich, so wie allgemein üblich, den Winterdienst auf eine Firma zu übertragen. Die Verantwortlichkeit für die Durchführung des Winterdienstes und damit auch die Verkehrssicherungspflicht verbleibt aber beim Grundstückseigentümer.

Was sind notwendige und zumutbare Vorkehrungen zur Gefahrenbeseitigung?

Hier schließt sich der Kreis zum eingangs erwähnten Satz: Es gibt kein allgemeines Gebot, andere vor einer Selbstgefährdung zu bewahren.

Der Grundstückseigentümer muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht den Zustand seines Grundstückes und des Gebäudes einer regelmäßigen Sichtkontrolle unterziehen. Hat er einen konkreten Anhaltspunkt, dass Gefährdungen auftreten können, sind diese Sichtkontrollen häufiger vorzunehmen. Das gilt etwa, wenn es starken Schneefall gab und sich Schneebretter auf dem Dach bilden konnten, die abstürzen könnten. Für ihn erkennbare Gefahren muss er beseitigen. Ist die Beseitigung nicht gleich möglich, muss er die gefährdeten Personen auf die Gefahr hinweisen. Im Fall der Gefahr von Dachlawinen muss er bspw. ein deutlich sichtbares Warnschild aufstellen bzw. notfalls für die Sperrung des Bürgersteigs vor dem Haus sorgen.

Können dann aber die Passanten oder Mieter die Gefahr erkennen, weil der Grundstückseigentümer hierauf deutlich hingewiesen hat und begeben sie sich dennoch hinein, ist eine Haftung wegen der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht ausgeschlossen.

Dies ist ein Überblick. Zu Ihrem konkreten Fall fragen Sie bitte Groß Rechtsanwälte. Hier können Sie Ihre Anfrage stellen.

Quelle: Groß Rechtsanwälte

Bildnachweis: Pixabay

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