Verwahrloste Wohnung kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Grundsätzlich ist es so, dass ein Mieter die Wohnung so dekorieren und benutzen kann, wie er will. Nicht jeder Mieter ist ordentlich und muss es auch nicht sein. Allerdings ist jeder Mieter verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Wenn ein Mieter dem nicht nachkommt, stellt sich die Frage nach den mietrechtlichen Konsequenzen. Wie viel Ordnung darf ein Vermieter verlangen? Kann ein Vermieter Konsequenzen ziehen, wenn die Mietsache unordentlich ist?

 

Vermieter von Wohnraum können nur dann Kündigungen des Mietverhältnisses aussprechen, wenn sie entweder ein berechtigtes Interesse haben oder ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Im ersten Fall ist die ordentliche Kündigung möglich, im letzteren die außerordentliche. Mieter eine Vertragsverletzung begehen, kann beides vorliegen sowohl das berechtigte Interesse als auch der wichtige Grund.

Um die Frage, ob wegen Verwahrlosung der Mietsache das Mietverhältnis gekündigt werden kann, ging es in einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/Main (Urteil vom 19.11.2025 – 33051 C 287/25).

 

Ein Vermieter erhielt nach Streitigkeiten über Mietrückstände erstmals Zugang zur Wohnung des Mieters. Dabei zeigte sich ein erheblicher Verwahrlosungszustand: zugestellte Räume, Müll, Abfälle und erhebliche Verschmutzungen. Der Zustand wurde fotografisch dokumentiert.

 

Trotz Abmahnung beseitigte der Mieter die Missstände nicht. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos – mit Erfolg. Das Gericht führte aus, dass die ordnungsgemäße Pflege der Wohnung zu den wesentlichen Pflichten des Mieters gehört und dass eine erhebliche Vermüllung oder Verwahrlosung diese Pflicht erheblich verletzt.

 

Besonders relevant ist hier, dass das Gericht ausführt, dass es keines Schadens bedarf, um die Kündigung zu rechtfertigen. Bereits die konkrete Gefahr von Schäden an der Wohnung oder dem Gebäude genügt. Das bedeutet, auch die Gefahr von Ungezieferbefall oder Schäden an der Gebäudesubstanz kann für eine Kündigung ausreichen.

 

Allerdings ist in einem solchen Fall immer eine Abmahnung erforderlich. § 543 BGB sieht die vorherige Abmahnung bzw. Abhilfefrist als Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor. Eine Ausnahme von diesem Erfordernis der fruchtlosen Abmahnung bzw. fruchtlosen Setzung einer Abhilfefrist ist hier nicht gegeben.

 

Die Entscheidung stärkt Vermieter bei sogenannten „Messi-Wohnungen“. Wichtig bleibt jedoch eine sorgfältige Dokumentation – insbesondere durch Fotos – sowie eine klare vorherige Abmahnung.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH