Abtretungsverbot und Mietpreisbremse

Ein Abtretungsverbot kann grundsätzlich in den allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Mietvertrag geregelt werden. Zu beachten ist allerdings, dass eine daraus resultierende unangemessene Benachteiligung der Mieter zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Eine unangemessene Benachteiligung ist unter anderem in Fällen des fehlenden schützenden Interesses des Verwenders, also des Vermieters, zu erkennen. Gerade im Hinblick auf Legal-Tech-Unternehmen, die Ansprüche von Mietern aus der Mietpreisbremse geltend machen, ist ein solches Abtretungsverbot interessant, denn es schädigt das Geschäftsmodell des Legal-Tech-Unternehmens. Ob ein solches Abtretungsverbot eine unangemessene Benachteiligung der Mieter darstellt, hatte das Amtsgericht Mitte vorliegend zu entscheiden.

Fall

Die Mieter einer modernisierten Wohnung traten ihre Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche nach der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) an ein Legal-Tech-Unternehmen ab. Diese machte sie gegenüber der Vermieterin geltend. Der Mietvertrag enthielt ein für beide Vertragsparteien geltendes Abtretungsverbot hinsichtlich der Ansprüche aus §§ 556d bis 556g BGB. Das Legal-Tech-Unternehmen begehrte eine anteilige Mietrückzahlung auf Grund falsch berechneter Modernisierungskosten, wie auch eine Auskunft über die genauen Maßnahmen sowie über die Miethöhe des Vormieters. Die Vermieterin berief sich auf das vereinbarte Abtretungsverbot und beantragte die Klage abzuweisen.

Urteil

Mit Erfolg! Das Gericht gelangt zu der Auffassung, das Abtretungsverbot enthalte keine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Insbesondere da ein Mietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis mit besonderen Rücksichtnahmepflichten darstellt, sei die Überschaubarkeit der Gläubiger mit Wissen um deren Identität ohne Aufsplitterung der Ansprüche für beide Seiten von schützenswertem Interesse. Dass die Mieter ihre Ansprüche selbst hätten geltend machen müssen, ist kein Nachteil. Bei fehlender Sachkunde oder sogar einer empfundenen Unterlegenheit gegenüber dem Vermieter könne sich ein Mieter stets an Mietervereine oder einen Rechtsanwalt wenden. Eine unangemessene Benachteiligung der Mieter ist nicht schon deswegen gegeben, weil die Klausel keinen Vorteil für die Mieter begründet, so das Gericht.
Da die Mietvertragsparteien ein wirksames Abtretungsverbot vereinbart hatten, liegt eine unwirksame Abtretung der Ansprüche vor. Dem Legal-Tech-Unternehmen stehen daher von Anfang an keine Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gegen die Vermieterin zu. Das Gericht merkt außerdem an, auch ohne Nennung des § 812 BGB in der vereinbarten Klausel sei ein solcher Herausgabeanspruch vom Abtretungsverbot umfasst.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021, 11 C 246/20

Achtung

Diese Rechtsprechung – von bisher drei Berliner Amtsgerichten – gilt für den Sonderfall des Abtretungsverbots der Ansprüche aufgrund der Mietpreisbremse. In einem formularvertraglichen Abtretungsverbot ohne zeitliche Begrenzung kann nämlich durchaus eine unangemessene Benachteiligung erkannt werden, wie eine frühere Rechtsprechung gezeigt hat (LG Köln, Urteil vom 06.12.1990 – 1 S 272/90). Ein auch über die Beendigung des Mietverhältnisses hinausreichendes Verbot schränkt die Mieterrechte unsachgemäß ein, ohne dass auf Seiten des Vermieters ein schutzwürdiges Interesse ersichtlich wäre. Eine Anspruchsaufsplitterung ist zwar im Interesse beider Mietparteien, jedoch wäre dies wohl in zeitlicher Begrenzung auf die Mietdauer ein anerkannteres Ziel.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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