Anfängliche Mängel am Gemeinschaftseigentum: Wann einzelne Eigentümer zahlen müssen

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Die entstehenden Kosten werden üblicherweise von allen Eigentümern gemeinsam getragen. Abweichungen hiervon sind jedoch möglich, wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ein besonderer Kostenverteilungsschlüssel vereinbart wurde.

In dem vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.5.2025, Az. V ZR 36/24) entschiedenen Fall ging es um Außenfenster, die als zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums gelten. In der Teilungserklärung war geregelt, dass die Kosten für die Instandsetzung dieser Fenster vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

Problematisch war, dass die Fenster nicht aufgrund laufender Abnutzung instandsetzungsbedürftig waren, sondern wegen eines anfänglichen Baumangels. Die Fenster waren von Anfang an undicht – ein Konstruktionsfehler lag vor.

Bislang wurde überwiegend vertreten, dass solche Kostenverteilungsklauseln nur für laufende Instandhaltung und Instandsetzung gelten, nicht jedoch für die Beseitigung anfänglicher Baumängel. Diese Sichtweise hat der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich aufgegeben.

Der BGH stellte klar, dass der Begriff der Instandsetzung nicht danach unterscheidet, ob ein Mangel von Anfang an bestand oder erst später entstanden ist. Ist die Kostentragung wirksam auf den einzelnen Eigentümer übertragen worden, gilt dies auch für die Beseitigung anfänglicher Mängel.

Die Entscheidung ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Anfängliche Baumängel können für den einzelnen Eigentümer zu kaum kalkulierbaren Kosten führen. Während Fenster häufig noch überschaubar sind, können andere Bauteile – etwa Terrassen, Abdichtungen oder konstruktive Elemente – schnell Kosten im sechsstelligen Bereich verursachen.

Besonders kritisch ist, dass solche Mängel für Käufer oft nicht erkennbar sind. Dennoch müssen sie im Ergebnis die Kosten tragen, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält.

Wohnungseigentümer sollten sich der Tragweite solcher Kostenverteilungsklauseln bewusst sein. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist eine sorgfältige Prüfung der Teilungserklärung ebenso wichtig wie die bauliche Überprüfung des Gemeinschaftseigentums.

Für Verwalter bedeutet das Urteil, dass sie Eigentümer frühzeitig auf mögliche Risiken hinweisen sollten. Insbesondere bei bekannten oder vermuteten Baumängeln kann die Kostenlast einzelne Eigentümer erheblich treffen.

Der Bundesgerichtshof stellt klar: Wurde die Kostentragung für Instandsetzungen wirksam auf den einzelnen Eigentümer übertragen, gilt dies auch für die Beseitigung anfänglicher Baumängel. Die Entscheidung ist weitreichend und erhöht das finanzielle Risiko für Wohnungseigentümer erheblich. Eine sorgfältige Prüfung von Teilungserklärung und baulichem Zustand ist daher unerlässlich.