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Mieterauswahl und Diskriminierung
Was Verwalter nach dem BGH-Urteil vom 29.01.2026 beachten müssen
26.03.2026Ein Beitrag von Rechtsanwältin Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Wer eine Wohnung neu vermietet, kennt die Situation: Kaum ist das Inserat online, gehen innerhalb kürzester Zeit zahlreiche Anfragen ein. Nicht selten müssen Verwalter oder Makler aus dutzenden Interessenten eine Auswahl für Besichtigungstermine treffen. Dass hier keine Personen diskriminiert werden, versteht sich von selbst.
Oder eben nicht, denn ein solcher Fall ging bis zum BGH (Urteil vom 29. Januar 2026, Az. I ZR 129/25) und zwar mit folgenden Fragen:
Richtet sich das Diskriminierungsverbot aus dem AGG (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) an Vermieter, an Makler, an Hausverwalter oder auch an deren Hilfspersonen? Und wer haftet dann? Darf nicht ein Vermieter vom AGG abweichen – wegen einer ausgewogenen Mieterstruktur?
Der Fall: Unterschiedliche Antworten auf Wohnungsanfragen
In dem vom BGH entschiedenen Fall bewarb sich eine Interessentin über ein Onlineformular um einen Besichtigungstermin für eine Wohnung. Sie verwendete ihren richtigen – pakistanischen – Namen. Sie erhielt jedoch die Rückmeldung, dass keine Termine mehr verfügbar seien.
Daraufhin führte sie ein sogenanntes Testing-Verfahren durch. Dabei wurden mehrere Anfragen mit unterschiedlichen Namen gestellt.
Das Ergebnis:
- Anfragen mit deutsch klingenden Namen erhielten zeitnah positive Rückmeldungen oder konkrete Terminangebote.
- Anfragen mit einem ausländisch klingenden Namen blieben ohne Termin oder wurden mit dem Hinweis abgelehnt, dass keine Besichtigung mehr möglich sei.
Die Interessentin sah darin eine Diskriminierung wegen ihrer ethnischen Herkunft und verlangte eine Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Interessentin kann Schadensersatz gemäß § 21 Abs. 2 AGG für den immateriellen Schaden in Höhe von 3.000 € beanspruchen.
Zunächst stellte das Gericht fest, dass auch Immobilienmakler und deren Hilfspersonen Adressaten des Diskriminierungsverbots nach dem AGG sind, wenn sie faktisch darüber entscheiden, wer Zugang zu einer Wohnung erhält.
Das ist insbesondere der Fall, wenn Makler oder Verwalter:
- Besichtigungstermine vergeben
- Interessenten vorselektieren
- die Kommunikation mit Bewerbern steuern
Der BGH betonte außerdem, dass das Diskriminierungsverbot nicht erst beim Abschluss eines Mietvertrages greift, sondern bereits bei der Vertragsanbahnung. Dazu gehört auch die Entscheidung, wer überhaupt die Möglichkeit erhält, eine Wohnung zu besichtigen.
War das Verhalten der Mietinteressentin rechtsmissbräuchlich?
Die Interessentin hat sich sechsmal auf die Wohnung unter unterschiedlichen Namen beworben, um sich dann auf eine Diskriminierung im Sinne des § 1 AGG zu berufen – geht das oder ist das missbräuchlich? Das geht, sagt der BGH.
Bei diesem Vorgehen handelt es sich um das so genannte Testing. Dies ist ein zulässiges Verfahren für Personen, die prüfen und (dann später) darlegen wollen, ob sie tatsächlich diskriminiert werden. Über dieses Testing-Verfahren können die notwenigen Indizien gesammelt werden, um Ansprüche geltend zu machen.
Erst wenn im konkreten Fall Indizien für eine Benachteiligung aufgrund der ethnischen Herkunft vorliegen, kann die Beweislastregel des § 22 AGG greifen. Die Interessentin trägt Indizien vor und die andere Seite muss sich dann entlasten. Der Makler konnte nicht überzeugend darlegen, dass die unterschiedliche Behandlung andere Gründe hatte.
Gibt es Ausnahmen im Mietrecht?
Der Schadensersatzanspruch auf Ersatz des immateriellen Schadens ist in § 21 Abs. 2 S. 3 AGG normiert § 19 Abs. 3 AGG hält hier aber eine Ausnahme bereit. Danach ist bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig.
Diese Ausnahme greift aber nicht bei einer Diskriminierung wegen der ethnischen Herkunft oder der Rasse. Dies folgt aus zwei Überlegungen. Zum einen sieht die die Antirassismus-RL 2000/43/EG eine Ausnahme vom Verbot der Diskriminierung aus Gründen der Rasse und der ethnischen Herkunft nicht vor. Zum anderen dürfte eine Ungleichbehandlung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft nicht zum Ziel der ausgewogenen Bewohnerstruktur führen, denn es geht hier um eine objektive Betrachtung der Möglichkeiten der Integration.
Auch § 19 Abs. 5 AGG hält eine Ausnahme bereit. Die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch ist in der Regel kein Geschäft im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. § 19 Abs. 5 AGG betrifft aber lediglich § 19 Abs.1 nicht aber Abs. 2, also die Ungleichbehandlung wegen der ethnischen Herkunft. Daher war diese Ausnahme im vorliegenden Fall nicht zu beachten.
Warum die Entscheidung für die Praxis so relevant ist
Die Entscheidung betrifft einen Bereich, der in der Immobilienverwaltung täglich vorkommt: die Vorauswahl von Mietinteressenten. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist es schlicht nicht möglich, allen Interessenten eine Besichtigung anzubieten.
Problematisch wird es, wenn Entscheidungen nicht nachvollziehbar dokumentiert sind oder – bewusst oder unbewusst – Kriterien verwendet werden, die zu einer Benachteiligung im Sinne des AGG führen können.
Was Verwalter jetzt beachten sollten
Die Entscheidung des BGH bedeutet nicht, dass Vermieter oder Verwalter keine Auswahl mehr treffen dürfen. Natürlich ist es weiterhin zulässig – und oft notwendig – Interessenten zu priorisieren. Entscheidend ist jedoch, wie diese Auswahl erfolgt.
Einige einfache Maßnahmen können helfen, rechtliche Risiken zu reduzieren.
1. Objektive Kriterien für die Vorauswahl festlegen
Es empfiehlt sich, bereits im Vorfeld festzulegen, nach welchen Kriterien Besichtigungstermine vergeben werden.
Beispiele können sein:
- Reihenfolge des Eingangs der Anfrage
- Vollständigkeit der Angaben
- maximale Anzahl an Besichtigungsteilnehmern
- organisatorische Gesichtspunkte
- Auslosung
Wichtig ist vor allem, dass diese Kriterien neutral und nachvollziehbar sind.
2. Kommunikation standardisieren
Standardisierte Antworten können helfen, unbeabsichtigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden.
Gerade bei automatisierten oder halbautomatisierten Anfrageprozessen lohnt es sich, klare Kommunikationsabläufe zu definieren.
3. Auswahlentscheidungen dokumentieren
Eine kurze Dokumentation der Auswahl kann im Streitfall entscheidend sein.
Das bedeutet nicht, dass jede einzelne Entscheidung ausführlich begründet werden muss. Oft reicht bereits eine einfache Notiz, warum eine Anfrage berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurde.
4. Mitarbeiter sensibilisieren
Viele Diskriminierungen entstehen nicht bewusst, sondern aus Routine oder Zeitdruck.
Eine kurze Sensibilisierung der Mitarbeiter im Vermietungsprozess kann daher sinnvoll sein – insbesondere im Umgang mit Anfragen und bei der Terminvergabe.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs macht deutlich:
Das Diskriminierungsverbot des AGG greift bereits in einer sehr frühen Phase des Vermietungsprozesses. Nicht erst der Mietvertrag, sondern schon die Entscheidung darüber, wer eine Wohnung überhaupt besichtigen darf, kann rechtlich relevant sein.
Für Immobilienverwalter und Makler bedeutet das vor allem eines:
Ein strukturierter und transparenter Prozess bei der Mieterauswahl ist heute wichtiger denn je. Wer klare Kriterien definiert, Entscheidungen nachvollziehbar dokumentiert und eine einheitliche Kommunikation sicherstellt, reduziert nicht nur rechtliche Risiken – sondern sorgt zugleich für mehr Fairness im Vermietungsprozess.
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