Vermieter behält Schlüssel = Mangel

Ein Beitrag von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bielefeld gibt es, aber da gibt es Sachen, die gibt`s gar nicht. Eine Vermieterin behielt ohne Wissen ihrer Mieterin einen Ersatzschlüssel für die Wohnung – wohl für den Notfall. Dieser Notfall war offensichtlich mehrfach eingetreten, denn die Vermieterin betrat die Wohnung offensichtlich mehrfach. Die Mieterin sah hierin einen Mangel der Mietsache und forderte die gezahlte Miete zurück.

Zuerst noch weiter zum Geschehen: Die Mieterin hat in ihrem Wohnungsflur eine Kamera angebracht, nachdem sie den Verdacht hatte, dass jemand in ihrer Wohnung sei. Dieser Verdacht wurde bestätigt. Auf einer Aufnahme ist zu sehen, wie die Vermieterin die Wohnung betritt und z.B. auch in das Bad ging.

 

Bevor ich zum mietrechtlichen komme - zu meinem zweiten Steckenpferd: Datenschutzrechtlich ist eine solche Kamera in Ordnung, denn die Mieterin überwachte nur ihre eigene Wohnung für den Fall ihrer Abwesenheit, so dass der Anwendungsbereich der DSGVO gar nicht eröffnet sein dürfte, und wenn doch gab es ein berechtigtes Interesse an dieser Maßnahme, die diese Datenverarbeitung rechtfertigt (Art. 6 I f) (zur Zulässigkeit von Videoüberwachungen siehe hier und hier).

 

Die Fragen waren hier aber: Ist das Behalten eines Schlüssels ein Mangel der Mietsache? Ist das heimliche Betreten der Wohnung ein Mangel der Mietsache? Wenn ja, wie sehr ist der Mietgebrauch eingeschränkt, also wie hoch ist die Minderungsquote?

 

Ein Mangel ist die negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Die Mieterin forderte die gesamte gezahlte Miete zurück. Dies könnte damit begründet werden, dass ihr die Mietsache gar nicht vollständig überlassen wurde. Dieser Argumentation ist das Gericht nicht gefolgt. Von einer Gebrauchsüberlassung und einem Vollzug des Mietverhältnisses könne ausgegangen werden, so das Gericht.

 

Dennoch sei die Miete gemindert, wenn ein Schlüssel zurückbehalten werde und die Wohnung sogar betreten werde. Die Rechtslage ist hier so: Die Soll-Beschaffenheit ist die Privatsphäre innerhalb der Wohnung. Wenn eine latente Gefahr besteht, dass die Intim- und Privatsphäre verletzt wird, ist die eine negative Abweichung. Diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ein.

 

Ein Mangel liegt vor, der zu einer fristlosen Kündigung oder – wie hier – zu einer Mietminderung berechtigen kann. Das Gericht sprach eine hohe Quote von 50% zu. Hierbei berücksichtigte es den starken Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Gut der Unverletzlichkeit der Wohnung, andererseits aber auch die Tatsache, dass die Mieterin die Wohnung nutzen konnte und nutzte.

 

Die Mieterin erhielt keine Mietminderung für den letzten Monat, denn da war sie bereits ausgezogen und hatte ihre Schlüssel zurückgegeben. Eine Gefahr der Verletzung der Privatsphäre lag nicht vor, eben weil sie gar nicht mehr in der Wohnung wohnte (also dort auch keine Privatsphäre hatte).

 

Die Mieterin konnte aber für alle Monate vor ihrem Auszug die Miete teilweise zurückverlangen – und nicht nur die ab Mängelanzeige, weil hier ein Mangel vorlag, der nicht angezeigt werden musste, weil die Vermieterin den Mangel kannte. Die vorbehaltslose Zahlung stand der Rückforderung ebenso wenig entgegen, weil die Mieterin selbst im Gegensatz zur Vermieterin den Mangel nicht kannte.

 

Die Mieterin konnte nicht verlangen, dass die Vermieterin die vorgerichtlichen Anwaltskosten bezahlt. Der Anwalt der Mieterin macht zwar vorgerichtlich den Rückzahlungsanspruch geltend, dies war jedoch ein anspruchsbegründendes Schreiben. Die Erstattung von Rechtsanwaltskosten kommt nach Ansicht des AG Bielefeld nur aus Verzugsgesichtspunkten in Frage. Bei anspruchsbegründenden Schreiben liegt aber eben noch kein Verzug vor.

 

Das wahre Leben schreibt die interessantesten Geschichten. Wer Ersatz-, Zweit- oder Notschlüssel zur Wohnung erhält, entscheiden die Mieter. Diese Entscheidung kann zugunsten der Vermieter ausfallen. Wenn dies aber nicht der Fall ist, dürfen Vermieter nicht eigenmächtig handeln.

 

Wir haben es schon immer gewusst. Einen alten, aber noch immer zutreffenden Beitrag zum Thema Schlüssel und Notfälle finden Sie hier.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH